贵阳商业地产市场“商战”涌动 外来者与地头蛇谁主沉浮？

　　商以城在，城以商兴。

　　城市的发展总是伴随着商业版图的扩张和布局的演变，而商业的进步也要紧扣城市发展的步伐。作为贵州的省会城市贵阳，便是一个极具代表性的例子。近两年，贵阳商业的发展波澜壮阔，各种新业态、新模式不断涌现。本土商业大鳄盘踞、外商新贵接连登场，一次次搅动着这个城市商业发展的脉搏和神经。

　　外来商业入黔改变贵州商业地产格局

　　对老贵阳商业来说，老百货大楼和市西路就是曾经的商业地标，从这里出发，便可以追溯贵阳商业发展。

　　在购物中心出现之前，贵阳商业一直是百货与商业街并举发展的状态。百货方面，除了历史悠久的贵阳老百货大楼之外，贵阳百货发展绕不开两大主角——贵州星力百货集团和贵阳国贸集团。在贵州交通、城市发展均相对较为落后的阶段，贵州的品牌资源和时尚消费讯息都由这两家公司传递。从1999年开业的星力瑞金百货开始、到2002年开业的国贸广场、2005年开业的国晨百货（已于2018年闭店）、2006年开业的智诚百货，很长一段时间贵阳一直是本土企业为主、多家百货鼎力的状态。

　　亨特集团市场研策部副总梁美珍表示，“这一阶段，消费者主要是以商品买卖为主，商场面对的是相对集中的、且有直接购买目的和购买力的顾客，主要经营的是商品这一单一品项”。

图片来源：国贸广场

　　一直到2010年，贵阳第一家真正意义上的购物中心——亨特城市广场开业，正式带领贵阳进入购物中心时代，随后世纪金源购物中心、鸿通城购物中心、花果园购物中心、银海元隆广场、国贸逸天城购物中心、中大国际广场等贵阳最早一批购物中心接二连三亮相，贵州商业发展也不断提速。

　　这一阶段商业项目不再仅仅是商品堆积和买卖场所，开始着重从定位、动线、环境、公共空间、业态品牌等方面做出改变，打造满足不同消费者消费需求的一站式消费空间。

　　其中，世纪金源作为首家进入贵阳的外来企业，旗下世纪金源购物中心的开业亮相，正式掀开外来企业布局贵阳的序幕。当然这一阶段市场上仍以本土商业力量为主。

　　直至2016年，越来越多国内商业地产企业开始大力在贵阳落地项目，贵阳万科广场、贵阳砂之船奥特莱斯、观山湖万达广场、花溪万科生活广场、贵阳印象城、天河潭奥特莱斯、贵阳益田假日世界等特色商业项目纷纷入市，给消费者带来多样化选择的同时，外来企业也不断侵蚀着本土商业发展空间，无论是项目建筑设计打造、内容填充还是商业理念的创新升级，均与本土商业项目形成了抗衡，并以锐不可当之势席卷贵州商业地产市场，改变着贵州商业地产格局。

　　2019年以来，北京华联、苏宁集团、绿地集团、恒泰地产、华润置地以及海印集团等等优质企业均已谋划在贵州布局商业项目。未来3-5年，随着众多商业项目的逐步落地开业，在为贵阳商业市场注入更多优质资源、带来消费升级的同时，贵州商业地产市场也势必将迎来重大变革和增长。

　　发展前景看好 引众多外来“大咖”抢滩贵州市场

　　外来商业企业抢滩贵州，往往以贵州的省会城市贵阳为起点。作为西南的中心城市之一，近年来贵阳市商业商贸迎来大跨步发展。2019年，贵阳市地区生产总值突破4000亿元、达到4039.6亿元、增长7.4%，连续4年荣获“中国最佳表现城市”称号。贵阳市经济社会发展取得新成绩的同时，百万级城市的消费力也被逐步激活，一盘更大的“棋局”正在展开。

　　近年来，贵阳积极抢抓“一带一路”建设、长江经济带发展、西部陆海新通道建设契机，瞄准中高端消费和中高端制造，做大做强做优实体经济，努力建设成为西部地区有影响力的国际化都市、打造中高端消费品贸易之城和制造之城，并取得显著成效。

图片来源：摄图网

　　此外，为了营造良好的营商环境，极大地促进贵州城市商业、经济发展，贵阳还制定出台《贵阳市振兴商贸“百场千店万铺”建设攻坚行动计划》，完善《贵阳市商圈布局规划》，起草《贵阳市振兴商贸“百场千店万铺”建设若干政策措施》《贵阳市步行街和特色商业街区规划建设及改造提升工作指引》等一系列利好政策，强化顶层设计，完善产业政策。

　　经济、交通、大数据、环境等各方面全方位提速，加之相关政策支持，全力营造良好的营商环境，吸引众多知名开发商纷纷在贵州市场布局，贵州商业地产市场被充分看好。

　　以2019年为例，贵州商业地产市场上，就迎来了大批商业项目面世。据赢商网不完全统计，2019年贵州已开业商业项目18个，新增商业面积141.33万㎡。

　　其中，一大批优质商业项目均为外来企业打造，包含贵阳印象城、云岩万达广场、天河潭奥特莱斯、花溪万科生活广场等项目，为快速发展中的贵阳商业注入了新鲜活力。

　　且在贵阳商业地产市场上，外来企业打造的商业项目无论在市场销售方面，还是在品牌引进方面，都占据极大份额。据贵阳瞬时泰发布的报告显示，外来企业打造的贵阳世纪金源购物中心、砂之船奥特莱斯、观山湖万达广场三大商业项目分别以占2019年贵阳零售市场份额9.93%、8.24%、7.26%的销售业绩，占据贵阳商业2019年零售市场排名第一、第三、第四位，对贵阳商业市场的影响可见一斑。

　　此外，外来企业打造的商业项目在品牌引进方面表现也非常突出，据赢商网《2019年首次入驻贵州品牌盘点》不完全统计数据显示，2019年首进贵州的品牌共74个，其中以2019年12月开业的天河潭奥特莱斯、云岩万达广场以及贵阳印象城三大外来商业项目为代表，引进了2019年36%的品牌首店。

　　综合来看，外来商业的基因正在加速渗透进贵州本地市场、抢占发展空间。

图片来源：摄图网

　　而外来商业之所以能够在市场上创造亮眼的成绩，既离不开贵州逐渐觉醒的消费经济，也离不开这些企业在当地的深耕细作。以贵州首个外来商业项目贵阳世纪金源购物中心为例，项目自打造之初至今，一直秉持“常逛常新”的理念，为市场输入源源不断的活力，目前项目已经引进了一备具性价比、市场需求度高、消费度和使用频率重复度比较高的品牌业态，未来项目还将植入政务服务中心、医疗服务中心、教育咨询、大健康等强配套业态，不断增强项目的服务增值理念，提升顾客的购物体验感和商品附加值。

　　世纪金源方圆荟黔川渝大区总经理刘涛表示，“每个城市都有自己的底蕴和文化，每个城市的消费者都有商业上的刚需。无论作为外来商业还是本土商业，在商业地产市场上所需要的是解决周边老百姓日常刚需的问题，解决消费者、商户、合作商等多方的问题。提高消费者的满意度，促进消费者消费意识和消费欲望提升，才能在市场的竞争中持续起到引领作用”。

　　商业体入市潮仍将延续 市场竞争加剧

　　目前在商业地产市场上有成熟商业运营体系、操盘过众多备具影响力的项目、并有纵深发展趋势的外来商业运营商，均在贵州布局有商业项目，包括印力、万达、世纪金源、爱琴海、益田、万达、奥园等。这些企业在贵州布局的项目不仅为市场带来了众多不一样的消费理念和新鲜内容，也占据了消费市场很大一部分消费份额。

　　且根据贵阳目前招商引业情况来看，未来将有更多外来商业抢滩贵阳市场，给本土商业地产企业带来一定的压力。

　　整体而言，目前，贵州商业正从单一化走向多元化，越来越多优质商业项目的落地，改变着贵阳中高端消费市场格局，激活着贵阳整体商业活力，进一步丰富着贵阳商业市场，大幅度促进商业经济发展。

　　实际上，无论是本土商业还是外来商业，都在贵阳商业地产市场上扮演着极为重要的角色。世纪金源方圆荟黔川渝大区总经理刘涛表示：“本土商业与外来商业均有其各自优势所在，本土开发商与外来开发商的区别，主要存在于对消费者的了解程度以及品牌资源方面。本土开发商在贵州深耕多年，对本土消费者的状况了解更加深入，且对当下的刚性需求也了如指掌；而外来开发商则凭借其专业化、规范化的经营理念和丰富的行业经验，对市场未来趋势的判断更加准确。”

图片来源：贵阳世纪金源购物中心

　　亨特集团市场研策部副总梁美珍也表示：“外来商业的进驻，对于本土企业而言，是机遇与挑战并存的。外来商业在带动更多优质品牌商户关注的同时，也将促进其加快进驻贵阳市场，丰富整个消费市场。而其所带来的竞争压力也将促使本土商业不断创新变革，遇强越强，快速推动企业成长。因为在贵州近十年的商业发展过程中，本土商业凭借对消费市场的深度了解优势，有效组织当地商户资源、营运团队资源，在加快拓展步伐的同时，不断布置下一步发展方向；而外来商业在克服地方市场差异的同时，积极调动外部资源，引入更多一级市场的新业态资源、规范化企业管理模式、有效运营方式等，进一步带动着整个商业地产市场的发展”。

图片来源：摄图网

　　近年来，随着外来企业在贵州的迅速拓展布局，抢占了部分本土企业生存份额，但是外来商业的进驻，也并非只是搅动本土老牌商业的“奶酪”，两者在竞争的同时，也将更好地带动贵阳市场整体的升级更新。未来外来商业品牌该如何更好地植入贵州本土商业文化特色，并与老牌商业如国贸、亨特、中天、麒龙、宏立城等在招商运营、商业模式、服务体验等方面形成差异化，将成为所有商业企业共同面临的问题。相信在多元化商业元素的互补下，将为贵阳商圈凝聚串联更多商业优势，产生聚合叠加效应，加速贵州商业的革新蝶变。