万科7月销售增超20%至590亿 带着24.3亿“援助”泰禾

　　在被3·15晚会曝光房屋质量问题后，万科卖房的脚步并没有被阻挡，在疫情打乱经营节奏的大背景下，首次实现了销售金额单月同比增幅超20%，并几乎追平去年同期水平。

　　8月4日晚间，万科企业股份有限公司公告表示，7月份公司实现合同销售面积394万平方米，合同销售金额590.2亿元，同比分别增长25.68%及22.47%。

　　2020年1至7月份则累计实现合同销售面积2471万平方米，合同销售金额3795亿元。万科也凭借着5月、6月、7月，单月10%以上或20%以上的同比涨幅，终于追平了2019年同期其实现的合同销售面积2463.6万平方米及合同销售金额3821.9亿元。

　　疫情对万科的影响正在逐渐消退，或者可以说，疫情对房企的影响正在消退。

　　据观点指数发布的“2020年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，TOP100房企的单月销售同比增速在疫情最严重的时间，即2月、3月以及4月，平均处于同比下降的水平。

　　限制的最大因素是传统的线下售楼处被要求不能开放。一时间各家房企均推出自己的线上售房，再叠加上各式各样的折扣营销手段。

　　但值得注意的是，并不是每一家房企都能非常好的发挥线上售楼这一渠道的作用。

　　仅以头部三家企业碧恒万而言，碧桂园推出凤凰云，恒大推出恒房通，万科推出的e选房，几家企业甚至邀请到明星进行时下最火的直播带货，用流量为项目带去销量。

　　方式大同小异，但是实际的效果各有心得。碧桂园在首两月销售同比减少后，在3月至7月分别实现4.23%、3.76%、3.29%、0.93%以及33.38%的同比增长；恒大则在1月销售同比减少6.07%后，在2月实现单月同比107.8%的涨幅，随后更是每月保持11.6%至51.3%之间的增长。

　　于万科而言，在2月至4月销售均处于同比下降的水平，直至5月份，首次销售增速恢复正增长，在5-7月分别同比增长5.7%、10.5%及22.47%。

　　可以见到，万科的销售增长随着线下售楼处的逐渐开放，疫情的影响逐渐消失，已恢复到正常的水平。华西证券的研报便指出，6月开始疫情影响基本消失，万科积极推货，录得销售增长。

　　因为疫情的影响，目前，万科在观点指数房地产企业销售金额TOP100榜单上位列第三，而前面的碧桂园销售破四千亿，恒大以3991亿元摸到门槛，万科尚有200亿元差距。

　　在日常运营的另一端——拿地，万科的力度也在逐步恢复。于7月份，万科新增加开发项目29个，占地面积合计232.4万平方米，计容积率建筑面积494.9万平方米，公司权益建筑面积347.5万平方米，需支付权益价款212.33亿元。

　　这是万科今年以来最大手笔的拿地。在过去的上半年，万科平均每月新增项目7.67个，每月分别拿下6、2、4、10、9、15个项目。且7月份也是万科2020年拿地需支付权益价款首次超过200亿元，在此之前，最多的两个月为5月以及6月，需支付权益地价103.69亿元和99.84亿元。其他时候，最多不超40亿元。

　　尽管如此，万科在2020年的拿地力度同比2019年依然是同比大幅减少。在1月至7月期间，万科单月的拿地力度分别同比下降69.3%、81.3%、69.9%、42.5%、7.8%、35.9%以及32.23%。

　　近期，万科拿地比较突出的是TOD模式。在6月底，万科与深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，深化“轨道+物业”领域合作之后，7月份万科在TOD方面有多项进展。

　　其中，7月中，万科物业与成都轨道交通集团合作，万科物业发展股份有限公司新增对外投资企业成都轨道万科物业有限公司；7月底，武汉地铁集团与万科签署战略合作协议，双方将通过整合资源优势，共同探索打造地铁TOD产城融合示范项目。

　　7月31日，万科竞拍下成都行政学院站TOD的66%股份，这也是万科第一次在成都涉足TOD。成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司挂牌起价2.04亿元，通过1064轮竞拍角逐，从当天上午11:18持续到晚上21:09结束，最终的成交价为7.46亿元，溢价高达265.2%。

　　而在拿地之余，万科也以另一种方式拓张自己的版图，即成为泰禾集团的“白衣骑士”。

　　据观点地产新媒体报道，7月31日，泰禾集团发布公告，与万科下属公司签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，转让19.9%股份，转让价格为每股4.9元，对应总对价约为24.3亿元。

　　只是万科依然保持谨慎。有研究机构表示，万科选择接下泰禾这颗“烫手山芋”主要有三方面原因，一是公司现金充足，且当前市场环境下须拓宽拿地方式；二是交易对价低，安全边际高；三是尽管面临债务危机，泰禾在热点区域内仍拥有大量资源。

　　报告指出，万科过去以招拍挂拿地为主，但在地价不断上行的环境下无法通过公开市场拿地持续补充优质土储，未来需适度提升收并购比例开拓拿地途径。

　　事实上，在6月份，万科同样迎来许多新的机遇，董事会重选落定、推进深铁与万科的合作、买入三年的广信资产包有了新的进展，引入信达为首的战投等等。