福晟龙华城市更新获批 债务危机中如何转化深圳旧改？

　　福晟首进深圳的项目，在草案获批三个月之后，马上又迎来新的进展，列入城市更新计划。

　　9月2日，深圳龙华区城市更新和土地整备局披露关于《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第五批计划》公告，该批次有松元厦大布头片区城市更新单元（计划调整）一个项目。

　　这是福晟首进深圳的项目，项目原申报主体为深圳市兴兆投资有限公司，福晟于2016年通过收购期100%股权，取得该项目。

　　据了解，于2016年3月8日，福晟集团通过官微发布，获得深圳市龙华新区-松元厦城市更新项目，由此正式进入深圳。彼时消息指出，项目已经由深圳市人民政府正式立项并公告，且已列入深圳市人民政府2016年重大项目。

　　据龙华区城市更新和土地整备局披露内容显示，龙华区观湖街道松元厦大布头片区城市更新单元规划项目已列入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，更新单元规划（草案）已经2020年龙华区城市更新工作领导小组第四次会议审议。该局于今年7月2日，正式公示《龙华区观湖街道松元厦大布头片区城市更新单元（草案）》。

　　相关方案有所调整，龙华区观湖街道松元厦大布头片区城市更新单元在《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》中，拟拆除范围用地面积169975平方米。而在最新的计划中，该城市更新单元拟拆除范围用地面积提升了不少。

　　最新草案显示，该项目位于观湖街道观平路与环观中路交汇处西北侧，更新单元用地面积199271.4平方米，拆除范围用地面积187540.1平方米，其中开发建设用地面积106948.3平方米；更新单元规划容积663630平方米，规划容积率6.21。

　　项目拟更新方向为居住、商业等功能；拟拆除重建用地范围内应落实不小于20000平方米的义务教育用地一处和不少于20440平方米的公园绿地，拟贡献率不少于21.6%。

　　据观点地产新媒体查阅，这是福晟在深圳获公示列入城市更新计划的第二个项目，第一个则是宝安区新安街道107发展带翻身片区。

　　宝安区新安街道107发展带翻身片区项目于2018年9月份经深圳宝安区政府批准公示，彼时福晟集团发布消息表示，这是其在深圳的首个落锤项目，意味着项目未来的开发建设进入提速新阶段，同时也意味着福晟将打开在粤港澳大湾区的布局。

　　事实上，前些年，福晟在深圳，乃至粤港澳大湾区地区大肆扩张，签下多个旧改项目。

　　其中于深圳，据福晟集团官网透露的信息显示，截至2015年10月30日，即深圳福晟地产有限公司的开业仪式的时间，福晟已经接连获得了50万平米福晟钱隆城项目、福晟钱隆樽品、福晟·钱隆国际中心等近200万平方的土地储备，项目类型涵盖住宅、写字楼、办公商业等多种类型。

　　随后于2016年7月26日，福晟集团再次更新上述数据称，已签约的土地面积总量为60万平方米，总建筑面积为260万平方米。

　　而在2017年7月份福晟举办的深圳福晟集团成立一周年暨2017年年中工作会议上，时任深圳区域集团董事长陈伟红表示，福晟于前海中心区签约两块商住用地。此外，相关负责人亦指出，龙华、宝安、龙岗、坪山各项目皆取得不俗进展。

　　此外有数据显示，2018年，福晟在深圳土地项目已有9个，储备货值超过5000亿元。

　　不过，除政府批准公示的深圳宝安翻身片区项目以及龙华松元厦城市更新项目外，福晟在深圳的项目并无更多进展。

　　据福晟官网所披露的粤港澳大湾区项目中，仅有位于广州、惠州的7个项目。深圳旧改业内人士在接受观点地产新媒体采访时亦表示，福晟在深圳究竟有多少项目不好说。

　　最新可以参考的数据是，今年1月份，世茂集团与福晟集团举行的战略合作签约仪式上，福晟集团董事长、总裁潘伟明透露的数据。

　　据其透露，福晟在粤港澳大湾区拥有1000万平方米建面的旧改项目，旧改项目的总货值约有3000-4000亿元，现有可售的1000多亿元货值。这部分旧改项目未来都将交由世茂福晟操盘经营。

　　世茂福晟是由世茂、福晟成立的新平台，然而在两个已被政府公示的旧改项目中，却始终没有世茂的身影。

　　资料显示，深圳宝安翻身片区以及龙华松元厦城市更新两个旧改项目的申报主体，分别为深圳福晟地产有限公司以及深圳市兴兆投资有限公司，深圳市兴兆投资有限公司由深圳福晟地产有限公司全资持有。

　　这当中完全没有世茂的身影，而深圳福晟地产的股权早已被卖给国华人寿。

　　资料显示，2019年9月11日，深圳福晟地产股东结构发生变化，原来的福建福晟集团有限公司17.85%、深圳市基鑫投资有限公司82.15%，变更为上海霁达投资管理中心（有限合伙）65%、福建福晟集团有限公司17.85%、深圳市基鑫投资有限公司17.15%。

　　透过天眼查显示的股权结构，目前深圳福晟地产是由上海霁达投资管理中心（有限合伙）持股，深圳市基鑫投资有限公司持股。前者是国华人寿保险公司控股公司，后者法人福晟地产集团执行总裁、深圳区域集团总裁曾辉强。

　　值得一提的是，深圳福晟地产旗下还有包括深圳市福晟乾隆城开发有限公司、深圳市福晟钱隆大第房地产开发有限公司、深圳市福晟琛基业实业有限公司等12家子公司，国华人寿以仅仅超过二十亿元的代价，便买下了深圳福晟地产的65%股权。

　　大部分权益此前已经出售，留在手里的权益仅剩35%，或许对于债务危机中的福晟而言，深圳旧改项目的推进还会有更多变数。