融信22亿首单CMBS与福州世欧广场往事

　　9月7日，由融信集团作为原始权益人的“交银施罗德-世欧商业广场资产支持计划”成功发行，为一期CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），发行规模22亿元，其中优先级21亿元，次级1亿元。

　　据悉，项目由交银施罗德资管作为管理人/销售机构，相关参与机构还有光大信托、国策资产评估、中诚信国际、万商天勤律师事务所、中兴财光华等。

　　其中，发行总额22亿元中的21亿元为优先级，获得了中诚信国际AAA评级。该期CMBS具体增信措施包括结构化分层、超额现金流覆盖、标的资产抵押、应收账款质押、股权质押、融信（福建）投资集团有限公司担任差额支付承诺人/赎回承诺人、信用触发机制等。

　　值得注意的是，该期CMBS也是融信集团发行的首单CMBS。

　　对于国内地产商来说，资产流动性问题一直是他们不愿意过多介入商业地产开发的主要原因，巨额资金沉淀与漫长回报周期和回报率，而房企自身较高的融资成本让他们难以承受这种“慢开发”的地产属性。

　　有业内人士透露，房企发行CMBS可以缓解其自身资金需求，进一步释放资产价值，这种资产证券化类型的产品发行价格也会比发债更低、产品流动性更强。

　　他继续表示，近期国家公募REITs试点落地对于房企来说也是一种利好，上述两者都可以帮助房企缓解资产变现的困局，虽然REITs目前只用于基础设施，并不包含酒店、商场等项目，但可以期待REITs的推行。

　　对于CMBS来说，底层资产的现金流收入与资产估值基本决定了一个项目的发行规模。此次，融信发行的CMBS底层资产是他们引以为傲的福州世欧广场。

　　2010年2月4日，世欧地产以60亿总价拍下了福州王庄旧改地块，整个项目总建筑面积约160多万平方米，分为住宅商品房、安置房及商业共3个板块。王庄旧改是当时福州城区规模最大的旧城改造项目，也是福州城市规划中东扩南进的重要节点。

　　彼时，尚处于蜜月期的融信与正荣通过福州世欧房地产开发有限公司这个平台共同开发了这个项目，其中商业板块便是世欧广场。用世欧的语言说就是“打造海西时尚殿堂”，可见欧氏兄弟对于项目的期待。

　　此外，福建世欧商业管理有限公司也在2011年成立，世欧希望通过世欧广场这个旗舰项目吹响进军商业地产的号角，项目由世欧全部自持并管理。据相关资料显示，2018年世欧广场全口径租金收入近1.8亿元。

　　最初这个项目的名称为“世欧PARK”，直到2013年才更名为“世欧广场”。无论是位置还是配套，加上世欧倾注的资源，让世欧广场成为了福州数一数二的商业广场。

　　据观点地产新媒体了解，世欧广场位于福建省福州市市中心二环内，属于晋安区王庄大商圈，周边交通发达，还有博物馆、大剧院、公园、古迹等景观汇聚客流，而所处区域又是传统的“富人区”，拥有较强的消费能力。

　　公开资料显示，世欧广场在2014年正式开始营业，项目商业面积30万平米，主要由北区和北区两大建筑楼组成，以福建首家4D+3DIMAX影城、室内真冰溜冰场作为广场的差异化特点。

　　不仅仅是商业项目获得了成功，福州王庄旧改的住宅板块也收获了巨大成功。2012年4月21日，世欧王庄住宅项目首次开盘便在1小时内卖出了八个亿销售额。

　　换而言之，福州王庄旧改项目算得上是欧氏兄弟合作发展的“巅峰之作”。

　　2016年，正荣选择了退出世欧，欧宗荣与欧宗洪兄弟正式分道扬镳，而包含世欧广场在内的世欧平台，留给了弟弟欧宗洪的融信。

　　尽管世欧广场收获了巨大成功，但需要承认的是，商业地产从来都不是融信发展的重点，希望通过世欧广场这个项目打出点名堂的世欧商管，也没有了更多的故事。

　　据公开资料透露，截至2019年初，世欧商业管理通过轻重并举的资产管理模式，管理有福州苍霞文旅街区、上海虹桥世界中心等12个项目，涵盖街区、底商、写字楼等多种商业形态，体量约200万平米。

　　融信集团则对观点地产新媒体表示，公司对于商业机会是开放态度，但目前还没大规模增加投资的计划。

　　时至今日，融信仍未能打造出与世欧广场相媲美的商业广场。无论是在每一年的年报上，还是在业绩会面对媒体的问答中，公司的商业板块都极少被提及，就连集团官网上的介绍也是寥寥无几。

　　从今年融信拿地情况来看，仍然更关注于一二线城市纯宅地的获取，例如48.71亿竞得上海嘉定宅地、联合旭辉45亿夺上海闵行宅地、31.6亿上限价连摘杭州主城两宅地等等。

　　在大多数房企意图通过增加商业、产业来降低拿地成本时，融信坚持着尽量少碰商业的逻辑，仅在大本营福州获取一些商住地。