招商局置地购入南京信盛5个月后打包出售 转型还是钱紧？

　　近5个月前，招商局置地（00978. HK）以4.66亿元总价将南京信盛全部股权收归麾下之时，曾坚信，对标的公司的全面控制权将“提升业务决策及发展策略的管理及经营效益”。

　　但商业、资本的世界总有现实和残酷的一面，企业对自身的经营往往 “如人饮水，冷暖自知”。如今，在全资持有了近5个月后，招商局置地最终将南京信盛摆上了货架。

　　9月21日，招商局置地（深圳）有限公司（简称“深圳招商”）持有的南京信盛商业管理有限公司（简称“南京信盛”）100%股权，在北京产权交易所挂出。标的公司转让底价79389.76万元，信息披露结束日期为2020年10月22日。

　　资料显示，南京信盛成立于2019年12月，注册资本1000万元，所属商业服务行业。经营范围包括商业综合体管理服务；会议服务、展览服务；园区管理服务；房产租赁；物业管理；园林设计；停车场服务；园林绿化工程施工；信息技术咨询服务；建筑装饰、装修工程施工等。

　　资产腾挪

　　本次转让标的公司的100%股权，均来自深圳招商持有的全部股份。据了解，后者深圳招商成立于2010年5月，注册资本45.01亿元，本次股权转让由招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，001979. SZ）于2020年6月29日批准。

　　2020年07月31日财务报表数据显示，南京信盛营收3908.4万元，利润1054.35万元，净利润797.11万元，总资产73426.02万元，总负债1925.21万元，所有者权益71500.81万元。

　　该次转让，距离招商局置地拿下南京信盛100%股权不足5个月。

　　今年4月27日，招商局置地公告收购南京信盛58.66%股权。其中，以3.89亿元代价从招商蛇口手中收购49%股权；及以代价7670万元，从乐富投资手中收购9.66%股权。两项收购，代价合计4.66亿元。

　　交易完成后，招商局置地全资持有南京信盛股权，后者成为招商局置地间接全资附属公司。

　　这是一笔招商系内部的资产腾挪，除了招商局置地与招商蛇口同属招商系，乐富投资实际上也是招商蛇口旗下公司。

　　资料显示，乐富投资成立于2013年3月，为一家境外公司。在招商蛇口2020年半年报中，该公司通过间接、直接持股方式持有南京信盛100%股权，当中直接持有49%，以及透过乐富投资及深圳招商间接持有51%。

　　完成对南京信盛股权的收购后，招商局置地曾于今年7月第一次在北交所挂出南京信盛100%股权，但当时并未披露标的公司的转让价格。

　　轻资产转型与出售变现

　　招商蛇口与招商局置地两个上市平台存在的同业竞争问题曾饱受外界的质疑。

　　去年10月招商局置地与招商蛇口重新修订的不竞争条例，界定招商蛇口将不会于佛山、广州、南京及句容四个招商局置地城市与之竞争；就重庆及西安而言，招商局置地考虑停止进行房地产业务并将适时退出这两个城市，但在此之前，招商蛇口不会于上述两个城市与之竞争。

　　同时，招商局置地将不会在中国46个招商蛇口所在城市与之竞争。

　　为规避同业竞争的风险，近年来，招商局置地的定位在也在向着“资管平台”的轻资产运营方向转变。

　　据了解，双方在去年修订的不竞争条例中就规定，招商局置地将有权就位于北京及上海办公室物业独家进行资产管理业务；及该公司有权就房地产投资信托基金于香港独家进行房地产投资信托管理业务。

　　2019年9月3日，招商局置地公告将业务扩展至房地产投资信托管理，同时在香港注册成立的全资附属公司荣腾企业有限公司，申请有关招商局商业房地产投资信托基金的授权。

　　当时资料显示，该基金由招商蛇口发起，荣腾为房托管理人，基金投资组合初步为招商蛇口旗下位于深圳的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城5个商业物业，涉及物业资产估值约为65.17亿元。

　　目前来看，招商局置地的轻资产转型效果仍待时间的验证。根据该公司2020年半年报披露，上半年，招商局置地营业额29.81亿元，较去年同期增加约3%。

　　当中，物业销售收入仍是主要来源，占比达93.43%；而资产管理服务的收入仅有910.3万元，仅占总收入的0.31%，甚至比投资物业租金收入以及物业运营收入占比的4.49%、1.78%还要低。

　　今年3月的业绩会上，招商局置地执行董事、总经理余志良在谈到资管业务时也表示：“从目前来看，整个新的资产业务可以贡献的收入规模相对于传统业务还是非常小。”此次出售南京信盛股权，或者可以看作是其加速向轻资产目标转型的动作之一。

　　资产的出售一方面是轻资产转型的需求，另一方面，或许也反映招商局置地的现金流在持续紧张。根据该公司披露半年报，2020年上半年，招商局置地资产负债率进一步提升至69.1%。其短期有息负债增长43.34%至73.45亿元，期内，该公司银行结余及现金84.69亿元，相比2019年底下降5.46%。

　　近段时间以来，招商局置地出售资产的动作就常见诸报道。在今年的9月13日，招商局置地间接全资附属公司以代价5.27亿元出售广州番禺六栋大厦物业，出售为其录得收益1.29亿元。