产品线迭新，光大安石重塑价值增长

　　从曾经的烂尾楼焕新升级为全新商业体，从默默无闻到现在繁华商圈的商业地标，十年成长期，重庆观音桥大融城逐渐磨砺成存量改造的典范，也承载铭刻了商业地产行业发展十年的变迁。

　　金秋，重庆观音桥大融城迎来了这座商业体的第一个十年，也交出了疫情之后令人瞩目的业绩答卷：国庆期间，客流总计突破138万人，同比提升35%，销售过6500万，同比提升41%，因疫情而放缓的外立面及建筑内装全面升级焕新也重启加速，一个更现代、更交互的商业体将迎来更多消费者的关注。

　　而另一端，在资本市场，观音桥大融城也成绩斐然，2019年光大安石百亿商业储架类REITs第二期产品——“光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划”成功设立，发行总规模29亿元，这是中国境内第一单承续发行的股权型类REITs，在公募REITs渠道尚未开放的今天，对境内现存各类股权型类REITs产品的退出方式均有着示范性意义。

　　这一切，离不开幕后操盘手光大安石。从战略思维到精细化运营，打通“募、投、管、退 ”全产业链。究竟光大安石在盘活存量资产方面有何秘诀，如何挖掘被低估的商业价值，又是如何进行战略布局？赢商网对话光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明，探寻到了答案。

　　商业首作的走红

　　光大安石的商业之路起步于重庆，更确切地说，来自于观音桥大融城的打造。

　　2009年底，光大安石与联想控股旗下融科智地拿下名为“现代广场”的烂尾楼，对其进行调整改造。2013年，原本只是财务投资人的光大安石，全面接手观音桥大融城的经营管理，迅速梳理组建了全新的运营团队，一年间，项目根据客群和竞争优势重塑了项目定位，调整优化近40%的商业面积，变身为重庆首家“青年主题购物公园”，为之后稳定持续的经营打下了坚实的基础。

　　正是由于细分市场，定位精准，让观音桥大融城在百货商场、购物中心集聚的观音桥商圈中脱颖而出。2019年7月，赢商大数据与中城商业研究院联合发布了“2019年上半年全国购物中心客流规模指数榜单”，观音桥大融城在全国已开业的3745个购物中心中位列前三。目前观音桥大融城的平均日均客流达到10万人次，周末节假日超15万人次，实现了资产价值的不断提升。

　　实际上，定位只是第一步，持续不断优化升级，才是项目的立足之本。在采访中，周颂明回顾了项目操盘之初的一系列动作，包含：硬件方面，打通了观音桥大融城通往北城天街的通道以增强商圈内的通达性；增加飞天电梯实现瀑布式导流；将单动线改为双动线；内容方面，改造难度最大的LG层，以 “去主力店”为做法，主题营造，吸引了一大批高坪效的主题餐饮。

　　周颂明告诉赢商网，观音桥大融城每年都在积极调整，根据经营数据和市场变化，以超过20%的主动调整比例，保持项目的“常态化焕新”。

　　因地制宜，多产品线应运而生

　　以资本的角度挖掘存量市场，找寻被价值低估的商业项目，通过重塑定位、硬件改造、业态组合等方式再造商业项目，是光大安石的盘活存量资产的关键。

　　“因地制宜”是光大安石长期遵循的操盘理念，每进驻一个城市，都会根据项目周边的竞争格局、商业特点、目标人群进行定位，深度挖掘其潜在价值，而非按照统一的模式，流程化地打造商业标品。在此商业模式下，光大安石打造了重庆观音桥大融城、上海静安大融城、西安大融城等诸多不同商业形态的成功案例。

　　在上海静安，大融城所处区域以住宅人群为主，密度极高，项目定位为全客层。在客流与销售基数稳步攀升的基础上，项目又以其街区为显著优势，打造更为开放、空间尺度更高维的舒适生活场景；在外区，以运动为主轴，打造国际标准的球场，为项目吸附更多的年轻流量。

◎上海静安大融城

　　在西安，首次进驻北城的大融城，直面已成熟运维且大体量的熙地港项目，打极致的差异化路线，定位轻奢，引入18个国际一线化妆品品牌，以丰富的市场活动和细致化的运维管理，迅速晋级为西安城市级潮流地标。

◎西安大融城

　　与此同时，光大安石依据资产形态的不同，定制化开发了丰富多维的产品线，包含：Art Park大融城、IMIX PARK大融城、大融城生活馆、文旅商业中心，及占据重庆专业市场头部的大融汇。

　　赢商网获悉，光大安石在商业板块打造的全新品质生活产品线—Art Park即将亮相。这是一个以建筑致敬城市的产品线，践行艺术浸润、自由创造、回归本真和健康生活的品牌精神，致力于为新消费形式下的新人群，缔造更多元、现代的互联空间。目前，该产品线在上海、北京均有布局，分别是上海虹桥中心Art Park大融城、北京新光大中心Art Park大融城、北京中关村Art Park大融城。

◎北京新光大中心Art Park大融城（在建）

◎上海虹桥中心Art Park大融城（在建）

◎北京中关村Art Park大融城（在建）

　　“消费是需要引导的，需要关注商业场景中人与人的交互，随着物质消费向精神消费过渡，消费者更注重内心的感觉。基于此，我们打造了Art Park大融城这一产品线，着重强调生活品质，并根据不同人群的属性，增加相应的社交功能属性和主题”，对于该产品线的诞生，周颂明如是回应道。

　　值得关注的是，“轻重并举”也是光大安石布局全国的核心战略。周颂明表示，在扩张的过程中，也考虑与地产商合作进行轻资产管理输出。不过，在城市和项目的选择上，还是会保持一贯的慎重，尤其是对于新进入的市场，会有一定的风控要求。“光大安石不会一味追求规模，而是看整体的声誉、品质与回报。”

　　基于此，光大安石以“核心城市”+“区域聚焦”的策略布局长三角、大湾区、京津冀、成渝陕等核心城市、经济发达地区，截止目前，已形成了“全国10城19座商业项目”的版图布局，总管理规模过200万平方米。

◎光大安石商业全国布局图

　　基金与商业地产的高度融合

　　作为光大控股与光大嘉宝在房地产领域的唯一排他性投资和资管平台，光大安石连续六年荣膺“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首，其资本能力是毋庸置疑的，而自观音桥大融城后，光大安石投身于商业地产运营，也让业界看到了其强大的精细化管理能力。

　　2018年末，光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs获批，成为中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品，并先后成功设立了上海静安大融城、重庆观音桥大融城、西安大融城共3期资产支持专项计划，实现百亿商业储架发行圆满收官，为企业资金回流、提升回报、促进企业可持续发展提供了保障。

　　作为国内极少数的投融管退全链条运作的不动产基金管理人，光大安石是以资产退出为起点，倒推资产获取的判断标准和运营管理要求，其一体化能力是其他地产商无法比拟的。

　　截至2020年9月末，通过各种机会型、增值型基金，光大安石累计管理规模超过1260亿人民币，在管基金规模480亿，已成功退出超过780亿投资、118个项目。

　　对于光大安石目前取得的成就，周颂明认为，除了商业模式的创新、产品灵活性外，还应归功于团队。在长期的不动产投资与资产管理实践中，光大安石培育了资深的本土投资及运营管理团队，正是团队的务实、自我驱动精神，为光大安石的商业版图，奠定了坚实的基础。