从凯德商用中国信托迄今最大笔收购 看凯德模式的资本链条

　　除了专业的商业运营管理，凯德“私募基金+REITs”的发展模式也是其稳步扩张的关键。

　　11月6日，凯德商用中国信托(“CRCT”)宣布首次进军产业园区项目，将以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场的剩余49％股权。

　　拟议收购有待在特别股东大会上获得信托单位持有人的批准，交易预计将于2021年第一季度完成。

　　据悉，这是凯德商用中国信托迄今为止最大的一笔收购，凯德再次施展了“私募基金+REITs”的双基金模式。

　　从收购说起

　　据了解，此次拟收购的五个产业园区项目，包括位于苏州的腾飞新苏投资组合（51％股权）、位于西安的新加坡腾飞科汇城（100％股权）和腾飞创新中心（80％股权）、位于杭州的新加坡杭州科技园1期和2期（各80％股权）。

　　凯德集团首席执行官李志勤表示：“此交易再次凸显出凯德集团与星桥腾飞整合所带来的稳健资产储备和价值创造机会。将这些优质资产放进凯德商用中国信托，使凯德集团能够释放资本、变现开发利润，并通过基金管理平台获得经常性收益。”

　　此外，乐峰广场由凯德三年前购得，是其在广州布局的第二个商场。此次收购剩余股权之后，凯德商用中国信托将会持有乐峰广场100%股权。

　　与此同时，凯德商用中国信托完成收购后，凯德集团还将与凯德商用中国信托就腾飞新苏项目以49:51的股份占比成立合资公司。

　　据了解，腾飞新苏位于苏州工业园区内，其资产组合由分布于6处的61栋楼宇组成，涵盖了产业园区和工业用地。

　　对此，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示：“凯德一直在寻找新的机会，特别是受益于中国新经济发展的资产类别，包括产业园区。之所以决定继续投资腾飞新苏，就是看到了从这一成熟资产的更新改造中获得新价值的潜力。”

　　凯德商用中国信托放眼多元化资产类别

　　凯德商用中国信托于2006年在新加坡上市，是新加坡首支、也是最大的投资于中国的购物中心的房地产投资信托基金（“REIT”）。多年来，主要以投资中国的零售用途资产为主。

　　今年9月底，凯德商用中国信托宣布将投资的资产类别扩大至涵盖主要用于零售、办公和工业用途的多元化资产，包括产业园区、物流设施、数据中心和综合开发项目。

　　观点地产新媒体了解到，凯德商用中国信托主要收购的是运营成熟，并有了稳定回报的项目。

　　截至去年末，其持有分布在北京、上海、广州、成都、长沙、哈尔滨、武汉、郑州和呼和浩特等9个一二线城市共14个购物中心，持有物业面积合计109.8万平米。

数据来源：观点指数整理

　　于2019年，凯德商用中国信托录得总收入12亿元，NPI物业净收入8.35亿元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。

　　此次收购完成后，凯德商用中国信托的投资组合将包括18个物业，资产管理规模将增加28.5%，达到约45亿新元。

　　凯德商用中国信托管理有限公司主席苏锦春表示：“中国经济的强劲复苏和发展方向有望推动各行业的增长，包括对产业园区的需求。此次收购对凯德商用中国信托而言是战略性的，也是适时的。”

　　就目前来看，凯德国内大部分商业项目背后均有基金或REITs的身影，除了上市REITs凯德商用中国信托，还有凯德商用中国发展基金、凯德商用中国入息基金以及来福士中国入息创投等私募基金。

　　其中，凯德商用中国发展基金一般介入时间最早，在项目拿地、建设期即开始介入；待项目经历几年开发收益率达到一定水平后，再将相对成熟的项目输送给凯德商用中国入息基金。

　　最后，项目运营成熟，并有了稳定回报后，凯德商用中国信托再以优先认购权的方式对商业物业进行收购，从而实现退出。

　　通过这种模式，凯德便实现了私募基金负责商业项目前期的开发、收购以及培育，然后利用REITS实现退市套现的资金回路。

　　凯德模式解码

　　从1994年第一座办公楼——上海百腾大厦作为起点，到2004年中国第一座来福士——上海来福士广场开业，再到大力发展“综合体战略”，基金的运作是凯德能够快速扩张的重要原因。

　　基金的运作，能够让凯德形成资本募集、资本支撑、项目运营、创造收益回馈投资者、投资者持续注资的良性循环。

　　值得注意的是，凯德集团不仅是亚洲领先的多元化房地产集团，还是全球房地产投资管理十强，拥有强大的基金管理平台。所以，凯德不仅可以将成熟资产注入REITs实现资金的回笼，也有能力和资本支撑从市场上收购优质资产。

　　观点地产新媒体从凯德官网获悉，从2002年推出新加坡首支上市房地产投资信托基金开始，发展至今，凯德在 REITs 方面拥有凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托等产品。

数据来源：观点指数整理

　　不久前，凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托，已整合为凯德综合商业信托。根据凯德官网最新显示，目前凯德旗下共管理6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。

　　旗下的房地产投资信托基金和商业信托包括凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托。

　　观点地产新媒体了解到，对于高风险、高收益的项目，如开发物业和培育期的商业物业，凯德主要通过私募基金进行投资；对于现金流稳定的成熟商业物业，凯德主要用REITs进行投资。

　　这种模式下，凯德能够实现私募基金负责商业项目前期的开发、收购以及培育，然后利用 REITS 实现退出的资金回路。

　　而 REITs 通常对私募基金培育的项目具有优先购买权，通过这样的闭环，凯德得以实现“私募基金培育后打包给REITs”的双基金配对运作模式。