出租率高达95%的背后：世茂写字楼里蕴藏的发展密码

　　2020年一季度，因受新冠肺炎疫情的影响，国内各行各业的发展都受到严重冲击，根据国家统计局的统计，一季度我国GDP为206504亿元，按不变价格计算，比上年同期下降6.8%。而聚焦写字楼市场，因受疫情影响，租户需求减少、租持续走低、写字楼空置率持续攀升的困境也日渐凸显。

　　根据亿翰智库的数据显示，高库存压力也是导致国内写字楼市场持续走低的原因之一。2019年写字楼库存已高达3800万㎡，存量竞争压力居高不下，行业发展亟待新的增长点。

图表：2013-2020年写字楼存量情况（万㎡） 数据来源：亿翰智库

　　在整体环境遇冷的情况下，世茂旗下多地写字楼项目却出现出租率逆势上扬的现象：南京雨花世茂智汇园截至10月整体出租率已达到95%，更有深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心等重量级项目亮相登场。一系列亮眼表现的背后隐藏着怎样的运营逻辑？在外部环境刺激，内部发展需求的驱动下，世茂写字楼又是如何跑赢大市？

　　精准定位、因地创新，以龙头企业带动产业上下游形成多元效应

　　市场竞争激烈的今天，写字楼项目亟需倡导“精准定位”，而“精准定位”的实质是通过对辐射区内供给和需求变化进行细致分析，找到目标租赁群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。

　　世茂写字楼根据各个城市的不同特点“定制”写字楼项目，多次利用“以龙头企业带动产业上下游形成多元效应”的方式，推动项目所在地的区域发展。

　　成都世茂大厦精准定位西部能源产业，吸引高稳定性、高抗风险能力的能源企业进驻，2017年入市即引进了中石油旗下的四川长宁天然气开发有限责任公司、四川页岩气勘探开发有限责任公司入驻，并在2020年继续保持全年平均出租率99%的傲人成绩；南京雨花世茂智汇园稳抓国产替代国际的“科技趋势”，定位创新科技园区，陆续为网络安全行业的龙头企业趋势科技及国内网络招聘行业的领先企业智联招聘提供了超过1.36万㎡的办公空间，截至10月整体出租率已达到95%。

成都世茂大厦

　　2020年世茂写字楼全新亮相的两个重量级项目，分别为深圳前海世茂大厦及长沙世茂环球金融中心。此次，针对该两个项目的产业定位，世茂基于原有的“龙头企业带动产业上下游”逻辑做出了进一步的升级，不再局限于少量龙头的带动效应，而是提高了对入驻企业能级的标准，形成了「企业总部聚集」模式。「企业总部聚集」模式的落地于世茂而言是又一次产业模式的升级，在提高写字楼品牌效应和企业影响力的同时，亦是一次协同城市区域经济发展的突出创新。该两个项目2020年当年入市，现时出租率均已超过50%。

　　深圳前海世茂大厦是世茂响应“粤港澳大湾区”战略、入驻深圳、参与其“产城融合”的首次布局，项目地处前海最具活力和影响力的妈湾，凭借“科技+金融”产业的吸引力，成功引进了如珍爱网中国区总部、世茂海峡湾区总部、华润元大基金、升龙集团等知名企业，形成总部效应为区域的经济发展提供了坚实保障；长沙世茂环球金融中心地处长沙芙蓉中央商务区，是湖南省楼宇经济最密集、总部企业最集中的区域，而世茂将航空航天领域领头企业北京神舟航天软件技术有限公司湖南分公司、国际酒业巨头保乐力加（中国）贸易有限公司、欧姆龙健康医疗（中国）有限公司上海分公司、上海神州数码有限公司长沙分公司等优质企业引入长沙世茂环球金融中心，为城市区域经济发展带来了极大利好。

长沙世茂环球金融中心

　　除了因地制宜，世茂写字楼在租赁方面也放眼具体市场需求，积极采用创新技术手段实现自我提升。2月伊始，“宅家经济”应疫情而生，世茂写字楼在行业内率先解锁“新姿势”，全国七大写字楼项目联袂直播、云端看楼，用抖音直播、VR实景体验等全新招商形式，为行业打开新时代写字楼招商想象力。

　　此外，为解决企业选址难、运营难、成本高等一系列问题，世茂在2020年推出M-customization精装修定制化办公服务，并在上海世茂大厦16F率先试行。目前，M-customization逐步在世茂写字楼全体系内铺开，上海、长沙、深圳作为首批试点，已满足了众多企业办公空间的需求。

　　精细化运营管理，提升客户信任度和满意度

　　疫情使得企业及其员工对办公场所的健康与安全更加重视，并对绿色、健康和幸福感提出了更高的标准。世茂写字楼基于用户思维，聚焦对“人”的关注，始终坚持专业化、精细化的运营管理，在维持稳定高位出租率的同时，也致力于提升用户的满意度和信任感。从高标准的日常服务，到丰富多彩的特色主题活动，以及最新科技在商办领域的前沿探索，契合商务人群的多元化需求，提供业内高水准及智慧的人文关怀。

　　2019年，世茂写字楼就与国际WELL建筑研究院（International WELL Building Institute）达成合作，共同推进绿色健康办公理念，探索以“人”为核心的健康建筑空间。长沙世茂环球金融中心、深圳前海世茂大厦、上海世茂大厦等多个写字楼目前均为WELL注册项目。

　　今年2月，世茂率先发布《世茂写字楼健康办公白皮书》，围绕环境保障、服务保障和健康保障三大版块，提供了标准化管理的系统流程和执行规范，既包含了在疫情防控特殊时期所采用的强效应急策略，也为日后世茂写字楼广大租户及员工提供日常的健康保障。

　　世茂写字楼还致力于满足客户的多样化需求，为楼内租户搭建社群空间和资源平台。自5月以来，南京雨花世茂智汇园推出两大系列主题活动：Link系列及M+ office Talk系列，Link系列注重园区白领工作之余的休闲生活，如520Link Love系列主题活动、Link Live盛夏制燥演唱会、王者荣耀2.0系列主题赛事等；而M+ Office Talk系列则更加侧重于园区白领的工作提升，如不定期的沙龙课堂、圆桌会议、私董会等，实现园区企业的商务合作、资源共享。

　　此外，世茂写字楼长期以来都积极将前沿科技应用于商办领域，先后与达闼科技、中国联通、饿了么等多家实现战略合作，以5G技术、人脸识别等最新技术赋能智慧楼宇。上海世茂大厦牵手饿了么，“雇佣”送餐机器人进驻写字楼，为白领提供人面ID送餐服务。疫情期间，南京雨花世茂智汇园增设了测温机器人，避免因人工登记信息、测量体温导致的人群聚集。智能防疫机器人不仅能测量体温，还囊括了高精度自主导航系统、360度无死角监控系统、相控阵雷达预警系统、北斗定位系统、红外温度探测系统、人脸识别、智能语音识别、5G通讯模块及智能大数据分析系统。

上海世茂大厦“机器人员工”入职仪式

　　聚焦产品多元化，打造更灵活的产品组合

　　多年以来，世茂写字楼已深耕布局全国多个城市，携手Woods Bagot、Benoy、AECOM、Gensler等国际知名建筑事务所，深入当地城市文脉打造了众多地标级建筑作品。

　　厦门海峡世茂大厦屹立于滨海一隅，以全国首创双帆建筑造型被誉为“中国第一双子塔”；新入市的深圳前海世茂大厦，以扭转艺术的建筑设计重塑前海湾区天际线；长沙世茂环球金融中心作为湖南第二高楼，获LEED金级认证，也是湖南首个WELL CORE注册项目；筹建中的深圳世茂深港国际中心、南京世茂国际中心等，都将在未来成为世茂写字楼的经典力作。

深圳前海世茂大厦

　　此外，世茂写字楼深悉不同商务人群的办公需求，以差异化的办公产品契合市场需求，既有选址一二级商圈的超甲级/甲级写字楼产品“世茂大厦”，也有低密度、高品质的产业园区“世茂智汇园”，还有满足中小企业客户个性化需求的服务式精装办公“茂空间MWorks”。与此同时，世茂基于自身4+2+M多元产品业态，将办公与商业有机结合，为写字楼打造配套商业“世茂52+”，为周边上班族和社区家庭提供便利。“世茂大厦”+“世茂52+”、“世茂智汇园”+“茂空间MWorks”等组合，逐渐发挥出具有Mix&More的产品合力及叠加效应。

　　今年四季度以来，世茂写字楼迎来了租赁小高峰，众多优质企业均被世茂的产品及服务吸引：上海世茂大厦迎来新浪投资的入驻，深圳前海世茂大厦则牵手知名企业KPMG，长沙世茂环球金融中心先后迎来东亚银行（中国）有限公司长沙分行、宁波银行旗下永赢金融租赁有限公司、维宁尔（中国）电子有限公司长沙分公司等多家顶尖企业入驻。

　　以时代需求促进产业发展，从客户出发锻造产品服务，世茂写字楼品牌效应也愈加深化。专注于城市和市场的立体需求，严格秉承美学、质量、健康标准，关注每个个体的发展与诉求，世茂写字楼的未来发展令人拭目以待。