世茂服务、合景悠活登陆港交所 内房企资本运作提速

　　10月30日，港交所迎来2家内房企分拆物业板块上市。

　　世茂集团旗下综合物业管理及社区生活服务板块——世茂服务、合景泰富集团旗下物业服务和商业运营服务平台——合景悠活集团，同一天在港交所敲钟上市。

　　· 世茂服务：开盘价15.8港元/股，较发行价16.6港元/股下跌4.82%。截至15时10分，世茂服务盘中报价15.6港元/股，较发行价下跌6.02%，总市值为367.06亿港元。在10月29日的暗盘交易中，世茂服务开盘价为16.1港元/股，收报15.14港元/股。

　　· 合景悠活：开盘价6.48港元/股，较发行价7.89港元/股下跌17.87%。截至15时10分，合景悠活盘中报价6.62港元/股，较发行价下跌16.09%，总市值为133.58亿港元。在10月29日的暗盘交易中，合景悠活开盘价为6.3港元/股，收报6.5港元/股。

　　合景悠活利润增速大于收入增速

　　旗下拥有悠方、摩方两个购物中心产品线

　　招股书相关资料显示，2017年、2018年、2019年三个财年，合景悠活营业收入分别为 4.63亿、6.59亿和11.25亿元人民币，年复合增速达56%；同期净利润分别为4,414.8万元、7,968.2万元和18,498.7万元人民币，年复合增速105%，利润增速大于收入增速。

　　截至2020年4月30日，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万㎡，订约管理总合约建筑面积为2970万㎡，涉及161个住宅物业；在管商业物业30个，位于中国9个城市或自治县，总在管建筑面积达330万㎡，订约管理34个商业物业，总合约建筑面积为480万㎡。

　　目前，合景悠活已拥有悠方、摩方两个购物中心产品线。前者以中产家庭为主要客群，倡导艺述、生态、乐活、共生；后者专注为专注为年轻潮人带来潮流时尚生活体验。

　　截至2020年上半年，合景·悠方（苏州）、合景·悠方（成都）、合景·摩方（北京）、合景·悠方购物公园（广州誉山）、合景·悠方购物公园（广州南沙）等项目已处于开业运营状态。

　　合景悠活此次上市过程共引入8名基石投资者。其中，高瓴资本认购5000万美元，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、雪湖资本、Valliance、中国联塑、OP Capital、Aspex分别认购1000万美元。

　　在此前的上市新闻发布会中，合景悠活管理层表示，公司计划以集资所得60%用于收购及投资，25%用于升级智能服务系统，10%用于丰富多元化增值服务，5%用于一般营运资金。

　　世茂服务：被红杉中国与腾讯“相中”  合约管理建筑面积1.26亿㎡

　　招股书数据显示，世茂服务以“世茂天成”之名创立于2005年。彼时，其核心业务是向控股股东世茂集团开发的物业提供物业管理服务，同步开展的业务板块还包括社区增值服务及向非业主提供增值服务。

　　截至2019年12月31日，世茂服务合约总建筑面积达约1.01亿㎡，项目分布于91个城市，管理物业项目184个，在管面积为6820万㎡。得益于母公司世茂集团的扩张，世茂服务业务范围已拓展至长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地区。

　　2017年至2019年，世茂服务总收入分别录得10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率为54.5%；年度利润分别为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元，复合年增长率为88%。

　　另据聆讯资料，2020年中期世茂服务在管物业数量293个，在管面积8572万㎡，合约建筑面积1.26亿㎡。

　　同期，世茂服务收入15.64亿元，毛利5.32亿元，利润2.55亿元。其中，物业管理收入为8.2亿元，72.3%收入来自世茂集团及其关联方。

　　据了解，在递交上市申请前，世茂服务已成为红杉资本中国基金在内地物管行业的首家投资标的。红杉中国与腾讯共计投资2.44亿美元，约合17.28亿元人民币。

　　世茂服务计划将集资所得用于扩大业务规模；增加用户和资产为核心的增值服务种类；将用于改善讯息技术系统及智能技术等。

世茂服务业务规模基本概况（来源：招股书）

　　内房企资本运作加速

　　今年已有10家房企分拆物管、商管板块上市

　　伴随中国房地产市场由增量市场进入存量市场，房地产企业逐步由“地产开发商”转型为“地产综合服务商”。在此行业背景下，房企开始试水将旗下物业管理、商业管理板块分拆上市，2014年花样年控股旗下物业管理平台“彩生活”成功登陆港股，即是首例。

　　2020年内地房企资本运作明显加速，来自克而瑞的数据显示，2020年3月至今，至少已有正商集团、鸿坤集团、建业集团、金融街、弘阳集团、正荣地产、卓越集团、合景泰富、世茂集团、当代置业等10家房企，成功拆分旗下物管或商管板块上市。

　　此外，华润置地、融创中国、远洋地产、恒大、星河控股等企业，均已就拆分旗下物管或商管板块上市向港交所递交招股书。

图片来源：除特别注明外，均来自世茂服务与合景泰富