中海转战珠海 百亿落子十字门商务区

　　前两天在深圳土拍市场上未有所获，中海转而在珠海砸下重金。

　　11月25日，珠海十字门CBD一宗地块入市出让，编号为2020-06，最终中海以总价约104.76亿拿下该地块，折合楼面价23281元/平方米，溢价率24.71%。

　　上百亿的成交额，也让这宗地顺势成为珠海总价地王，刷新珠海土拍历史新纪录。观点地产新媒体了解到，该地块起拍总价84亿元，折合楼面价约18681元/平方米，最高限价126亿元，最高楼面价28000元/平方米。

　　距离珠海上一场大型土拍已过去一年有余。2019年10月18日，世茂以总价56.4亿元摘得港珠澳大桥珠海口岸地块，楼面价5828元/平方米，拟建97万平方米综合体。

　　此次土拍的主角中海与世茂同样为外来客，只是与世茂首入珠海不同，中海进入珠海已有十几年，且在珠海豪宅市场有了一定地位。

　　但成功落地珠海十字门商务区，中海所要面临的，是华发、保利等首先入驻该片区的房企所带来的压力与挑战。

　　十字门中央商务区格局

　　公告显示，该地块位于十字门中央商务区湾仔片区金碧路东侧、南湾大道南侧、会展四路西侧、情侣南路北侧，宗地面积19.23万平方米，计容面积不超过45万平方米。

　　地块所处的十字门中央商务区位于横琴大桥周围，定义为“珠海未来核心CBD”。根据2017年公布的《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》，这个片区将发展成为珠海的城市新中心。

　　规划提出，要把包括十字门在内的一体化区域，打造成为特色突出、功能带动明显的大桥经济区，建设成为珠海城市新中心、粤港澳深度合作新引擎、大湾区城市客厅。

　　据悉，十字门中央商务区占地面积5.77平方公里，规划建筑面积1100万平方米，预计投资总额超过1000亿元。

　　中海拿下的这宗地除了住宅用途外，还有商务公寓、商业及配套设施用地、幼儿园等其他用途，分9块小地块开发，所有地块须统一规划、统一设计、统一开发、统一建设。

　　根据要求，地块还要配建以下配套：其一，在二类居住功能地块上，公共厕所（不少于3处，每处建筑面积30-60平方米）、物业管理用房（不少于3处，总建筑面积≥900平方米）、垃圾收集点（每个地块各1处，每处建筑面积不少于15平方米）、社区用房（1处，建筑面积1300平方米）；

　　其二，在地块6上，建设1处18班幼儿园；其三，在地块7上，建设一处社区卫生服务中心、社区市民艺术中心、家庭综合服务中心、邻里管理服务中心、社区农贸（肉菜）市场。

　　上述提及的公共厕所、社区用房、18班幼儿园及二级邻里中心均须移交政府所有。

　　这意味着继华发商都这一片区将会有新的综合体诞生。截至目前，湾仔片区已经规划落地珠海国际会展商务组团、珠海国际会展中心、珠海中心、华发喜来登酒店、华发会展行政公寓、华发中演大剧院、澳门产业多元十字门中央商务区服务基地等配套建设。

　　合富研究院市场分析师曾勉称，随着横琴新区后期的住宅用地越来越少，地块未来房价的涨幅空间是存在的。

　　目前十字门在售住宅项目包括华发国际海岸、时代保利中环广场等，报价都在3.5万/平方米以上。

　　在曾勉看来，未来该片区的住宅产品不仅受珠海本地居民青睐，还会吸引珠三角等地区的外来人员居住。

　　其分析，横琴新区从2013年开始销售商品房住宅，买房群体都是以投资客为主，而2019年以来，随着教育、医疗、学校、商场等配套逐渐完善，居住氛围越来越浓厚，甚至吸引了澳门人到此居住。

　　“澳门本身地少人多，一些往来商贸、娱乐的会选择在横琴居住，以前是选择拱北区，但拱北目前也没有太多新房供应，加之地块很小、没有大社区。”上述业内表示。

　　另根据《规划》显示，到2020年，该一体化片区将建设4所初中、5所小学以及2处医疗卫生设施。

　　意料之外的中海拿地

　　事实上，该地块于10月份挂牌之后，便有消息称珠海各大开发商特别关注，尤其是保利、华发拿地的概率比较大。

　　值得一提的是，该地块所处区域是由华发集团负责总体规划设计、土地一级开发及重点项目开发建设，其于2009年5月已成立珠海十字门中央商务区建设控股有限公司。

　　早于2013年1月及2月，华发集团以21.76亿元竞得珠海十字门中央商务区湾仔片区珠国土储2012-22号商住地块，折合楼面价5600元/平方米，随后以26.4亿元再获珠海十字门中央商务区湾仔区珠国土储2013-01号地块。

　　曾勉介绍，华发在珠海房地产布局，同一时期推出的项目是很多的，甚至横琴金融岛70%左右都是华发所持有的地块。

　　其认为，此次华发没有拿下这宗地块，大概率是因为前两天联合融创在深圳拿下了127亿元的地块，所以资金层面没办法支撑再次拿地。“华发在琴澳新城的后续开发用地都挺多，本身就承接了这些地块的一级开发，所以二级用地储备很多。”

　　最后由中海拿下该地王项目，曾勉称难免会有一些意外。但前一日亦有业内表示，中海为了拿下这宗地做了比较多的前期工作，包括资金到位等各方面内容。

　　不过对于珠海市场，中海算是深耕时间较长的房企之一。早于2007年，中海首进珠海，打造了滨江河景项目——中海环宇城，项目是集高端购物中心、奢装阔景华宅、五星级酒店、甲级写字楼于一体的综合体项目。

　　曾勉观察，中海一般不会同期开发多个项目，但做出来项目都比较精品，是为数不多于珠海稍早开始做豪宅市场的房企。

　　其提及2012年布局的中海银海滩项目，为中海在珠海的代表性项目。该项目是老香洲豪宅项目之一，总建筑面积约23万平方米，项目分为三期开发，其中一二期为别墅产品，三期为住宅产品，项目利用半山坡地的地理优势，开发纯大户型、低密度社区。曾勉表示，算是当时珠海少有的大户型产品。

　　此外，中海于珠海亦有打造大型商业综合体项目的经验。2010-2012年，中海在九洲大道主干道旁布局的大型商业综合体——中海富华里，由十余座不同风格的两、三层的建筑混搭而成，也是继华发商都第二大商业综合体。该项目于2015年5月1日正式开业。

　　据统计，中海进入珠海13年，打造了12个项目，主要位于主城区、金湾区。目前，中海于珠海在售项目为珠海·金湾中海十里观澜，价格3.3万元/平方米左右。

　　其实不止于珠海，近段时间以来，中海在珠三角地区亦频频落子，包括广州、深圳、东莞等地，多为高价地块。于东莞更是狂奔状态。

　　不久前，10月27日，中海以封顶价18.2亿元夺下东莞松山湖大岭山镇大沙村一宗商住地，折合可售楼面价20842元/平方米，溢价率48.03%。

　　9月25日，中海以28.56亿元拿下东莞松山湖2020WR039号商住地，折合可售楼面价25854元/㎡，刷新松山湖地价纪录。更早之前，9月16日，中海以8.32亿元+20%配建摘得东莞石碣一宗占地2.5万平方米的商住地。

　　下半年以来，中海确实在粤港澳大湾区多下了点功夫。对比数据，截至8月21日，中海共吸纳36宗土地，而大湾区仅占比7%。