陈杰：从住房公积金大数据看城市发展潜力

　　1月26日，由和讯网财经中国会与和讯房地产事业部联合主办的主题为“高效高质 重启增长”的第十八届财经风云榜第十一届地产金融创新峰会在北京举办。会上，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰带来主题为《从住房公积金大数据看城市发展潜力》报告，他表示，住房公积金个贷额增长反映房地产市场升温，2019年深圳、北京、上海的公积金租房提取额都超过了100亿元，前六大城市合计为573亿元，占当年全国的61%。

　　以下为报告原文：

　　陈杰：非常感谢主办方的邀请，很高兴有这个机会跟大家进行一些交流，也祝贺和讯第11届地产金融创新峰会，我是第一次来，但是看到这个创新我还是觉得我们在高校其实主要还是强调创新，每次到不同的地方还要讲一些新的东西，在一些不同的场合我也从事北京房地产比较多年了，以前从货币、财政、从城市群各角度讲过，今天我想讲一些比较新的东西。

　　最近正好是接受部里的一些任务，我们在分析一些住房公积金的数据，相对而言在我们房地产研究中相对被忽视的一个金矿，里头有很丰富的信息，可能在业界哪怕我们做房地产的对这个数据的挖掘还是不太够的。所以今天借这个机会跟大家进行分享。

　　我今天主要讲几方面，对于城市发展我们这边肯定提出了自己的分析框架，怎么去看待城市发展，我们做投资就要看未来要发生的事情，我们要找一些新的思路、新的线索，所以住房公积金，我们在座的应该都有住房公积金，如果没有的话请举一下手。

　　我们知道四险一金或者五险一金，一金就是住房公积金，这是最有含金量的。但最有含金量的跟房地产的一些联系可能大家会想到，但是其实里头有很多很多的线索和信息没有被挖掘，今天借这个机会也汇报一下我们这个团队做的工作。

　　我每次参加业界的活动就感觉业界做的PPT都是非常眩目的，我们学界都是直男，直来直去，简单化。但是我们还是以数据、以分析、以专业来取胜。

　　介绍一下我们中心。我们中心是在住建部的关心指导下成立的，住建部的以前的领导在我们中心作为名誉组长和顾问给我们很多指导，我们中心研究一些主题就是围绕宜居城市、围绕国家比较关心的住房问题去研究，承担了一些各方面的政策课题。

　　关于城市发展潜力，我们是这么思考的。今天很多专家都谈了城市群、都市圈，这些都是很重要的着眼点。但是城市的一定程度上的地理位置当然很重要，像深圳为什么那么快的崛起，因为靠近香港的地利是很难形成的，但是仅有地利还是不够的。刚才也跟一些专家交流，比如珠海同样也靠近澳门，但是没有足够的辐射力，肯定就不行。同样是港口城市，其实上海大家都觉得有天然的地利，但是上海现在也面临着新的双循环，国内循环为主的双循环情况下，我们需要天时，这就是天时，要顺应天时重新去构造你自己的市场潜能、市场势能。当然光有这个潜力还是不够的，要转化成实际的，要有治理能力。一个地方政府有好的治理能力，才能吸引到好的企业，有好的企业、好的产业，才能吸引到人才。我们经常说人才的能力如果这里没有用武之地他来了没用，只有人才集聚之后，最终作为一个市场才能够最后汇集成财富。资产才能形成不断的循环。这是我们对市场潜力分析的基本框架。

　　今天为什么专门讲一下住房公积金呢？我们是研究这个比较长的时间。住房公积金的特点，前面专家也有一些数据，但是有一些数据不一定那么容易获得。住房公积金的数据是相对容易公开的，而且可以查证，而且权威度很高。因为这个是要经过审计才能发布的，不是随便就能发布的，一些二手中介在网上发布的，是真还是假，可信度不一定那么准确，但是住房公积金的权威度很高。第二，它很完整，所有的城市只要有住房公积金，必须是全覆盖的，而且也是集中度比较高的，以前我们看很多专业报告经常会引用一两年以前的数据，那没办法，有一些统计数据就是比较慢，住房公积金发布还是比较快的，上海有时候也发布半年报、季报，对我们了解一个城市都很重要。

　　住房公积金的特点就是含金量高，这种含金量高一会儿我会展示出来。因为住房公积金一个城市主要看人口，但是人口和人还是不一样的，如果一个城市有几千万的人，但是大部分还是农民工，当然农民工很重要，但是从房地产角度来说，农民工可能对房地产需求的参考价值毕竟是有限的。一个地方有多少人缴存公积金，每人缴多少公积金，这个数据对你判断一个城市的房地产的潜力就更加直接了。我们做研究就看很多数据，数据都是有用的。但是数据本身不会说话，你要找那种有相关性的数据，相关性越大的越好，所以含金量在这里的含义就是相关性，对我们判断一个城市尤其是房地产市场的潜力，它的相关性比普通的数据相关性要更高一些。我们会看一些数据，跟我们印象中的城市，比如城市人口排名，但是城市人口要看购买力，不能看简单的人口，有些人可能是在这边打工、居住，但是对住房没有需求，可能就不是你分析的基础。

　　当然了，还有多维度，我们在处理数据过程中，我们处理了341个城市，还包括新疆建设兵团，包括把它合并在一起的，300多个城市基本全覆盖，而且每个年报上面都有100多个数据，光这个就是3万个信息点，在3万个信息点之间可以相互验证，可以通过数据挖掘提炼出很多有市场参考价值的信息。

　　我们的一些合作伙伴在网上把所有城市的年报进行发布，我们做了一个报告来对这个进行挖掘。上周六我们跟我们的合作伙伴在交大进行了线上线下的会议，也是国内一些比较重要的专家和行业的、一些地方公积金的负责人，一起参加了一个会议，我们做了一些汇报，我们根据数据建立了一级指标和二级指标的指标体系，对全国的住房公积金进行了排名。这是一个综合性的排名，各位业界需要的可以去关注一下，我们有规模的分析、有结构的分析、有增速的分析，各取所需。我们这么做，因为是面向各地的中心，可以给他们一些参考，帮助他们相互学习、借鉴。但是从房地产分析的角度，也可以分析其中的某一个方面。

　　这是一个综合性排名，主要考量的是住房公积金对一个城市不是特别直接相关，但还是可以参考的。光有天时地利还是不够的，转化很重要的就是公共治理能力，比治理能力还重要的就是公共服务提供水平，公积金的覆盖面一定程度上反映了你的公共服务能力、一个地方的治理能力，能不能把那么多打工者有效的拉进来这个制度，而且让这个制度有效的运转，这体现了政府的水平。也是可以参考的。

　　我们连续的发布了长篇报告，每篇都是3万多字，各位如果有兴趣可以在我们的中心网站和城市与房地产研究的公众号上面下载。

　　简单给大家过一下。住房公积金现在每年缴存2万亿，这是一个很大的规模。很多银行一年的储蓄，我们五大行平均一年的收缴储蓄都没有两万亿，储蓄还有进有出，这是净缴入两万亿，是一个很大的资金池，而且保持快速、持续的增长，缴存额12.6%，去年GDP增长才6.1%，这是我们GDP的两倍，所以资金池的增长是快于宏观经济。而且现在的缴存余额，银行的余账6.5万亿，当然大部分已经贷出去了，就是大部分是作为贷款发出去了，但是光剩余资金有九千多亿，当然还有闲置的等等，但是可以讨论，资金池很重要。如果开发商进入一个城市，你可以看到这个地方的哪个资金池是未来可以动用的潜力。去年发放贷款280万笔，发放贷款1.2万亿，占全国个人贷款的20%，超过任何一家银行。我们五大行没有一家跟住房公积金比，贷款增速还是比较高的。我们后面的分析从每个城市的住房公积金的贷款程度，这是很好的指标，反映一个城市的温度、热度，还有贷款的额度。我们每年的缴存额就占了GDP的2%，占全部人民的收入GDP里边的40%-50%是作为劳动者的收入，其他是企业的收入和政府的收入，所以收入有大概5%是进了住房公积金的资金池。光这点的意义就非常大。

　　进入到城市层面，前面说到城市发展不均等，头部城市非常明显，北京一年的缴存额已经到两千多亿，其次是上海。然后是广州、深圳，重庆的市场份额、市场潜力非常重要。未来的强二线城市，网上很多争论都互相不服气，但是要拿出证据来，这个就是证据，哪些是强二线，强二线的城市现在的杭州，这个数据可以为大家证明杭州确实是强二线，最有希望的。天津本身是直辖市，但是相对而言，天津还没有杭州的缴存额高。苏州、成都、南京、武汉这几个城市从这些数据来看，未来的二线城市就在这里，这是有真金白银的，有资本说他们是未来的强二线城市。

　　光缴存额还不够，我们经常说潜力，潜力就要看增速。哪些城市未来的潜力会比较大呢？有一些比较特殊的城市，我们不去看，我们看这里头比较大的像西安，西安虽然已经规模很大，但是仍然增速很高，说明了未来的潜力。这个数据的增长率可以给我们一个指标和指示，包括鄂尔多斯(600295,股吧)、梅州、邯郸，都体现了这里面的潜力。

　　另外，增长率在后面的，就说明这些城市出现了问题，这些城市我们总结了一下，40多个城市有9个在东北、山西，可能有一些地方的发展是连片的，我们当然希望全国都好，但是从投资的角度来说，客观来说，这些信号至少目前来看，如果去投资是需要谨慎的。

　　另外一个维度就是缴存职工，比如重庆，两千多万，但是真正已经城镇化的人口1500万，1500万的常住人口里头还有很多打工者、没有记入社保的，如果从有效购买力来看的话，缴存职工是一个很好的指标。上海是排名第一，上海、北京、深圳、广州，进一步验证了四大一线城市的不可动摇的地位。后面有苏州、成都、杭州、天津、重庆、南京、武汉，这些都是强二线城市，所以这里有进一步的指标可以给我们一个引导和目标，哪些城市是值得去的。

　　同样的，以哪些城市的缴存职工的增长率，能告诉我们哪些城市的人口在扩张的，劳动力在流动的。这些城市里面可以看到，细节的发布我们在网站里会有，当然我们跟和讯也有合作。我们还可以看到哪些城市的缴存人数减少，就可以看到人气萎缩，有13个在东北，东北确实看到了人口收缩的情况，在这些地方继续投资的话，风险就比较大了。

　　同样，我们更直接的就是贷款，贷款直接反映一个城市房地产市场的温度和容量、规模、潜力，上海、北京，但是需要比较注意的是，南京去年超过了深圳和广州，深圳和广州主要是限购比较严，房价太高了，所以从活跃度上面反而被南京超过了，南京超过了广州，排在第四，然后是杭州、武汉。在座的很多开发商企业，可以验证的是，南京去年的销售面积两千多万平方米，超过了上海，比上海多50%多。南京这几年的市场活跃度确实非常高，指标进一步可以验证。

　　另外我们从贷款的金额还反映出温度，它增加得多，就说明卖得多，卖得多就说明市场比较活跃，有佛山、武汉、青岛、郑州，他们的总量可能不是很高，但是增速很高。相比贷款下降的，还有东北、山西等等。另外是有效人气，时间关系我不展开了。比如舟山还有一些城市，增长幅度比较高，就说明人气的扩张。另外笔数在下降，说明人气在跌落。

　　最后我再讲一下房地产市场现在有一个新的口号叫租购并举，所以研究房地产的，我们不仅是看售房，也看租房，我们衡量一个城市租房市场的容量，其实很缺乏数据。但是住房住房公积金提供了一个很好的视角。为什么这么说呢？这里给大家看一下。比如全国去年住房公积金去提取用于租房763亿元，前三个是深圳、北京、上海，这三个城市就占掉了1/3，前6大城市一共500亿，占了60%，前11个城市占了70%，前30个城市占了80%。

　　最近接受了一些媒体采访，借这个机会谈一下。我个人觉得长租公寓现在是一个非常关键的时刻，一定意义上有定生死攸关的，几个企业的爆仓，整个行业蒙上了很重的阴影。当然这不是一两家企业面临的问题，这是行业性的问题，但是核心就是租金贷是一个诱因，但不是主要原因。还有商业发展模式，错误的用互联网的模式去发展租赁，但是互联网在租赁的市场来看，没有互联网的规模，规模再大，降不了成本。租金贷本身对这个行业还是需要的，不能一棒子打死，但是找到出路是靠什么呢？住房公积金在这里的推进，我们参加了一些比较重要的研讨，住房公积金在这里其实有很大的潜力。如果长租公寓不能解决融资问题，哪怕熬过这一次，下一次还会遇到更多的问题，但从另外一个角度来说，住房公积金本身也在寻找转型发展，这两者之间是有很重要的结合的地方。作为政策研究者，一直希望能够推动在座的各行各业有愿景的可以一起合作。

　　今天就分享到这里。谢谢大家！