大悦城再度南下 40亿首入厦门里的商业考题

　　这两年，大悦城的步伐悄悄南移。继深圳、三亚落地新项目后，这一次，扩张步伐移至厦门。

　　12月9日，大悦城联合厦门轨道交通集团和厦门住宅建设集团斥资39.55亿元拿下厦门集美2020JP06地块，据悉，该地块将打造成大悦城综合体，初步定位闽南滨海文艺潮流地，预计2024年亮相。

　　有消息显示，早在2019年，大悦城就与集美区政府签约意向合作，未来厦门首个大悦城综合体将选址在新城核心区，此次拿地意味着这一项目或将正式落地。

　　事实上，自2007年首家大悦城在北京西单开幕，此后的10年间该公司仅开出8个购物中心，“慢”成为标签。重组之后，大悦城对商业规模也有了新的要求，提出将以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。

　　对大悦城而言，落地厦门集美，无疑意味着其商业版图再添一员。但随着厦门城市规划、自贸区优惠政策、人口向岛外迁移等多重因素影响，集美地区将会聚集起一大批的商业项目，初入厦门的大悦城亦将面临巨大的竞争。

　　40亿首入厦门

　　大悦城的商业版图再次扩容，与碧波万顷的厦门牵起了一线姻缘。

　　12月9日，大悦城联合厦门轨道交通集团和厦门住宅建设集团竞得厦门集美新城片区的一宗商住地块，成交价格39.55亿元。

　　资料显示，该地块位于集美区11-11集美新城片区杏林湾路与诚毅中路交叉口，宗地面积12.79万平方米，地上总建筑面积为23.22万平方米，地块用途为城镇住宅用地、零售商业用地、教育用地等，其中，商业部分总面积10万平方米。

　　该地块的起拍价为30亿元，商品住宅部分的起拍楼面地价按1.8万元/平方米。据市场消息称，集美地块共吸引了大悦城联合体、龙湖、华润等房企参与竞价。

　　地块开拍后，大悦城率先应价30亿元，龙湖紧随其后，两家拿地主体开展了十余分钟的追逐战后，华润也不甘示弱，接连喊价，彼时价格接近32亿元。

　　华润入场后，龙湖开始进入观战状态，于是场面变成大悦城与华润之间的角力赛，价格也从32亿元一路飙升至33亿元、34亿元，当价格冲破37亿元时，龙湖再度加入战场，三方的拉锯战持续升温。

　　最终，经过191轮的竞拍，地块由大悦城联合体拿下，成交价39.55亿元，商品住宅部分成交楼面价24762元/平方米，溢价率32%。

　　据大悦城地产晚间发布的公告显示，公司、厦门轨道交通集团及厦门住宅建设集团共同设立项目公司开发上述集美区地块，三方分别持有51%、24.5%及24.5%的股权。

　　分析人士告诉观点地产新媒体，集美区近两年的规划和发展都挺不错的，加上此次出让地块的位置也比较好，所以引发了多家争抢的情况。但大悦城此前就曾与集美区政府签署协议，在该地建设大悦城项目。地块开拍之前就有消息透露，或将定向出让予大悦城。

　　据悉，此次出让的地块位于集美新城主干道，有杏林湾路从地块穿行而过，周边诚毅中路、诚毅东路、桐林路、立德路、瓦山西路等支路，公共交通方面地块位于地铁1号线、地铁6号线(在建)交汇站官任站正上方，属于TOD地铁上盖项目。

　　“便利的交通能为购物中心输送足够多的人流，一般而言，交通枢纽型购物中心具有非常高的商业价值”，上述人士提到，客流量是商业项目的重点，而交通是直接影响客流的重要因素。

　　商业氛围来看，自从厦门自然资源和规划局对外发布《厦门市城市设计标准与准则（试行）》，将新城、新区等景观影响力较大的片区划定为第一层级重点片区后，集美新城迅速发展起来。

　　以此次大悦城拿下的地块为例，地块周边有宝象红星美凯龙、集美湖豪生大酒店、灵玲大酒店等星级酒店配套，两公里范围内还有中交、世茂、龙湖等开发商打造的大型商业综合体正在动工建设，初步形成了一个商圈。

　　上述分析人士提到，随着产业的入驻、地铁的开通和居民的增加，一大批功能定位互补的大型项目逐步落地，集美新城片区未来将形成比较繁华的商业氛围。

　　但也有业内人士持有不同观点：“近两年，随着厦门政府的规划和建设，住宅、商业等项目逐步从岛内向岛外迁移，集美区作为重点片区，也迎来了快速的发展，但岛内发展了40多年，岛外可能还需要很长一段时间才能成熟。”

　　的确，商业零售是争夺顾客时间和关注度的竞争，对客流量有极大的要求，粗略算来，接下来集美新城将有近十个商业综合体面世，这个地区能否承载这么多的商业项目？首度布局厦门的大悦城，又能否在竞争当中突出重围？一切还无法盖棺定论。

　　大悦城扩张考题

　　2018年年末，中粮地产与大悦城地产的重组方案获得中国证监会审核通过，这意味着历时17个月的重组获得最终批准。重组之后，大悦城地产依旧以商业地产为核心，发展城市综合体平台。

　　在规模扩张方面，作为大股东的大悦城控股，其董事长周政在接受观点地产新媒体采访时曾表示，未来3到5年拟拓展10-15个大悦城系列产品，进一步加快大悦城系列产品规模扩张的步伐。

　　为了实现规模的扩张，一方面，大悦城通过自建或者引入合作方共同开发的方式扩大规模，如此次拿地的厦门大悦城。

　　另一方面，大悦城通过基金的模式，进一步盘活资产，扩大体量。据悉，2018年，新开业的上海长风大悦城、杭州大悦城和西安大悦城均是通过基金并购改造实现，而“大兴·大悦春风里”是大悦城控股联合高和资本成立城市更新并购母基金之后，收购的首个投资项目。

　　此外，大悦城还通过管理输出模式运营天津和平大悦城、昆明大悦城、鞍山大悦城及北京大兴大悦春风里等项目。

　　截止今年中期，大悦城已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），可出租面积共计85万平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年实现租金收入10.9亿元。同时，在今明两年，大悦城计划开业7个项目，其中今年开业2个，明年开业5个。

　　不过，2020年，受新冠疫情影响，商场、购物中心门可罗雀，甚至有的购物中心出现了闭店歇业的情况，大悦城亦不可例外受到影响。中期数据来看，大悦城地产实现营收35.25亿元，同比下降47.6%，期内溢利为4.43亿元，归属股东净利润1.15亿元，分别同比下降73.8%及86.9%。

　　如今，大悦城再度南下，计划在厦门集美新城打造商业综合体。但这家企业要面对的，还有规模之后的盈利问题，企业间的竞争问题，商业同质化问题......大悦城又该如何应对？