230亿扩建北京颐堤港，远洋、太古的故事续集将如何演绎？

　　提及太古和远洋，脑海中浮现的第一个场景是成都的网红打卡圣地——远洋太古里。而近日，这两家企业再度联手的消息迅速窜上地产圈的头版头条。

　　12月18日，太古地产、远洋集团通过增资的方式成功收购一家公司99.79%的权益，该项目公司持有位于北京市朝阳区的两幅地块。

　　观点地产新媒体了解到，上述地块毗邻颐堤港，未来将发展为以办公楼主导的综合发展项目，作为颐堤港扩建部分，预期总楼面面积约39.36万平方米（不包括停车场）。

　　事实上，合作开发大型商业综合体项目成为近年来行业发展的常态，一方面，多方合作的模式可以降低彼此的投资金额，减小风险；另一方面，各方可以通过自身所拥有的资源、经验及能力互利互补。

　　但在国内商业地产供应过剩的大背景下，这一次，远洋、太古的故事续集将如何演绎？

　　230亿扩建颐堤港

　　12月18日，太古地产、远洋集团接连发布捷报。

　　据悉，两家公司组成联合体在一项挂牌出让中投标成功，该挂牌出让涉及致港及合营伙伴附属公司对目标公司北京星泰通港置业有限公司作出投资。

　　目标公司持有位于北京市将台乡酒仙桥路以东的两幅用地，分别占地约4.43万平方米及3.4万平方米，两幅用地毗邻现有颐堤港项目，将发展为以办公楼主导的综合发展项目，作为颐堤港扩建部分，地上建筑规模不超过40.05万平方米。

　　熟悉北京商业市场的分析人士告诉观点地产新媒体，上述项目位于朝阳区，距离国贸商圈不到三十分钟的车程，商业氛围浓厚。

　　“本身颐堤港一期就是远洋、太古打造的，也算北京比较成功的商业项目了，双方的合作还是比较默契，加上，酒仙桥附近有一批较早的科网科创园区，现在很多都上市了，消费实力还是可以的，项目后续客流或许能够得到保障。”

　　根据公告，颐堤港扩建部分包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店，太古地产和远洋集团将分别持有该扩建项目35%及64.79%的权益。

　　此外，18日，太古地产、远洋集团、目标公司及其现有股东签署有关投资的增资协议，总出资额为230亿元，即出资额包括注资95亿元、股东贷款26亿元及额外资金109亿元。

　　其中，远洋集团的出资额分别为注资61.65亿元、股东贷款16.85亿元及额外资金70.85亿元；太古地产的出资额将分别为注资33.25亿元、股东贷款9.10亿元及额外资金38.15亿元；以及现有股东的出资额将分别为注资1000万元及股东贷款546万元。

　　按此计算，针对颐堤港的扩建部分，远洋将提供149.35亿元资金，太古投资118.65亿元。

　　有投资者A在公开平台对此评论称：“颐堤港二期投资金额巨大，相当于每平方米投资六万，这个成本太高了，这类项目周期比较长，相当于又沉淀了一大笔资金，近期远洋的股价低迷，市场难免有怨言。”

　　投资者B则直接说道：“国贸大望CBD商圈是市内规模最大的一个商业街，势必会分流颐堤港的客户群，感觉颐堤港二期建成后的前几年能不亏钱，就是成功了。”

　　有关颐堤港二期的讨论似乎形成了两方阵营，支持者与反对者各自罗列出一连串的数据、资料来佐证自己的看法，表明自身的态度。

　　这种争论不休的状态仿佛将时光拉回了十二年前。

　　2008年，太古和远洋首度合作建设颐堤港一期项目，当时业内的议论焦点在于颐堤港选址，由于那时候的酒仙桥地区因交通不便，导入人流自然也不像核心区那么便利，因此，这个地区一直被看作是北京商业的“百慕大”之一。

　　备受争议的颐堤港一期项目在2012年9月正式开业，同年财报显示，颐堤港项目的商业部分出租率为84%，写字楼出租率达到95%。2019年全年，颐堤港项目购物中心出租率100%，写字楼出租率76%，整体租金收入微涨至6.1亿元，整体日租金坪效7.42元，销售金额19.9亿元。

　　除此之外，远洋和太古还合作打造了成都远洋太古里，2019年，该项目的租用率达到97%，销售额达到60.7亿元，增长23%，销售坪效甚至超过成都IFS。

　　远洋商业航道

　　或许源于前几次合作的成功，远洋、太古再度联手发展颐堤港扩建项目。

　　事实上，这种合作的模式在行业内并不少见，随着中国房地产行业从增量时代走入存量时代，合作成为企业扩大规模、降低资金风险的重要方式。

　　回归到本次故事的两个主角上，对商业运营老手太古地产而言，合作能够加快其在内地的发展步伐。

　　据悉，太古地产自2001年进军内地市场，至今已近20年时间，但其在内地仅有6个商业项目，而晚了六年才初涉内地市场的九龙仓已拥有8个已开业项目，相比之下，太古地产的步伐“慢”了不少。

　　为了加快其在内地扩张步伐，太古选择与远洋结伴而行，原因之一是远洋集团熟悉内地市场，且因其国企性质，更擅长与政府公关。

　　至于远洋集团，虽然打造了北京远洋国际中心、北京远洋大厦等优质的办公物业项目，但其在商业资源上还相对匮乏，通过与太古地产合作，可以借势后者的商业品牌长线关系，以及其商业规划、运营经验来填充自身薄弱环节。

　　颐堤港项目后，远洋亦着力发展商业项目，2016年，远洋商业成为远洋集团旗下独立业务。从远洋商业的官网获悉，该公司已设立了自主品牌购物中心“We-life”系列，目前，未来汇、未来广场等产品已在北京、天津等落地，投入运营的商业地产资源约为164.1万平方米，写字楼占比约39%，商业、物流项目及车位占比约为61%。

　　除此之外，2017年，远洋独立运营的城市综合体项目杭州远洋乐堤港正式开业，去年全年该项目的出租率为91%，销售额约10亿元，客流量约1500万人次。

　　分析人士提到，远洋乐堤港项目和太古里有相似之处，但是远洋商业的运营能力和太古地产仍旧有些距离。

　　与此同时，内地商业地产的竞争也越来越激烈，2019年全国新开购物中心529个，2020年受疫情影响，上半年全国开业购物中心共58个，体量合计440万平方米，截至2020年中期，全国大于5万平方米的购物中心数量已超过3000个，商业项目的竞争越发激烈，这就意味着“学徒”远洋将面临更大的挑战。

　　师傅领进门，修行靠个人。对远洋商业来说，经过颐堤港和成都远洋太古里的发展经验，其已脱去了最初的稚嫩，但能携手共进却也不失为一桩美事。