城市大规模的“扩张潮”过去后，“城市更新”逐渐成为一种常态。伴随着“国内大循环”战略的提出，其重要性与日俱增。
作为一座城市的重要组成部分，老旧建筑承载着历史、人文的记忆，对于城市更新意义非凡。尤其是传统城市商圈及重量级老建筑的改造，更对城市更新的底蕴与未来至关重要。
浓缩了中国百年商业发展史的上海，见证了大量历史建筑的焕新升级。这其中，专注于存量改造更新的上海百联资产控股有限公司（以下简称:“百联资控”）贡献了不少力量。
2020年3月，百联资控首度公开发行其专注研究城市更新领域书籍——《唤醒》穿越历史，邂逅经典，以上海中心城区的8个存量老建筑的修缮改造实例，全面记录了对于存量项目改造的心路历程，通过对建筑历史、文脉的细心梳理，传递了百联资控秉承的“创新改变城市、运营重构价值”的理念和实践。
（图片来源：百联资控）
“通过这些案例，我们希望唤醒城市的记忆、建筑的历史与文化底蕴，唤醒人们心中的那份感激，及对老旧建筑文化的崇敬，使其继续被传承并发扬光大”，作为驰骋商业地产多年、上海存量更新领域的领军人物，百联资控女性掌门人程大利，对于老建筑焕新深有感触。
在城市更新风口之上，商业竞争激烈的当下，百联资控有何优势，能够在城市存量更新领域找准自己的赛道，企业是如何看待目前的存量市场，其长远目标又是什么呢？赢商网通过对话百联资控CEO程大利，寻求到了一些答案。
按照城市化发展进程，大城市的土地扩张、人口集聚最先开始，热潮过后的“城市更新”需求也更为明显，并且成为永恒的主题。
从去年开始，上海便探索“政企合作、市区联手、以区为主”旧改新模式。进入2020年，上海的城市更新步伐再度加快，这同时意味着激活存量资产，使其再度焕发生命力，成为当务之急。
百联资控获“2020年度城市更新杰出企业” 金鼎奖
程大利表示，得益于百联集团的支持，百联资控基于资本平台和商管平台所搭建的业务链已初具规模，同时已经形成了从前期创意设计、中期开发管理以及后期运营管理的业务模式闭环，具有得天独厚的优势。百联资控通过一个个具体的存量改造项目，为实现上海城市更新更高质量发展，贡献绵薄之力。在刚刚过去不久的2020赢商网大会上，百联资控凭借对存量改造市场的实力深耕，斩获“2020年度城市更新杰出企业” 金鼎奖。
公开资料显示，百联资控旗下多个存量项目已更新完成。在上海，百联资控全力打造的四川中路133号（原卜内门洋行）、光复路127号（四行仓库光三分库）、杨树浦路147号（原马登仓库）等项目，赋予了这些有着近百年历史的老建筑以全新的生命，推动城市存量改造商业生态圈的蓬勃发展。
（图片来源：百联资控）
存量项目的开发升级之外，百联资控还兼顾增量项目的开发拓展，力争不断扩大资产管理规模，为区域经济发展注入新的活力，以达到实现资产增值、促进城市更新和升级的发展目标。
十四五期间，百联资控旗下将会推出更多的存量更新项目，且均是百联集团旗下位于上海市中心区域的核心资产。
未来三年，随着开发改造进入尾声，将会有更多项目投入运营使用，加上新建的集商业、办公、公寓及酒店多种业态于一体的近25万平方米长沙百联购物公园，百联资控项目开发总体量将过百万平方米，迎来资产管理规模的跨越式增长。
纵观商业进化史，产品的创新起着至关重要的作用。深谙此道的百联资控，依托于百联集团雄厚的资产和卓越的商业运营能力，致力于创新性地构建和实践商业、办公、公寓等多元业态融合战略。基于存量物业的基础条件，区域规划、结合城市发展和市场趋势，根据不同客群的需求，形成了社区商业、体验式购物公园、主题产业园、精品创意办公、体验型公寓、时尚街区独特风格的产品线体系。
（图片来源：百联资控）
“百联资控目前的发展重心为三大产品线，即精品创意办公、社区商业、体验式购物公园，项目即将陆续面世，其商业选址主要以资本回报率为前提，集中于上海及周边城市”，提及产品线的发展现状，程大利如是回应道。
据介绍，第一个是“百空间 BAIwork”创意办公产品线，以精品特色楼宇、社区为载体，打造高品质、高颜值、功能配备齐全，服务完善的个性化办公空间。目前已有贵州路263号、光复路127号、四川中路133号、天津路55-60号、杨树浦路147号、淮安路668号六个项目，至今年年底共有七个项目投入运营。
（图片来源：百联资控）
第二个是“%莘荟BAImunity”社区商业产品线，打造的是一二线城市中心社区商业项目，代表项目是北宝兴路624号，将一个冷链仓库打造成商业、办公、公寓多个业态于一体的社区商业。开业后，该项目将蜕变为集生活集市、餐饮、休闲娱乐、儿童亲子、健身医美、运动休闲等为一体的全新活力社区型购物中心，同时也将为社区商业的发展增添新的模式。
（图片来源：百联资控）
第三个是体验式购物公园产品线——集公寓、酒店、商墅、商业、办公为一体的长沙百联购物公园将于2021年开业，这是百联资控打造的首个“购物公园BAIpark”商业综合体旗舰项目。
长沙百联购物公园位于长沙空港新城，同样是百联奥特莱斯购物广场所在地。目前，百联奥特莱斯购物广场已经开业2年，年客流量近250万人次。
与百联奥特莱斯购物广场的目的性消费定位不同，仅一街之隔的长沙百联购物公园，更加注重消费者的娱乐休闲体验方式，开业后与百联奥特莱斯购物广场形成错位经营，以1+1>2的商业形态，构成区域内独有的“商业共融价值生态圈”。这种具有前瞻性的做法，势必进一步扩大整个百联商业的价值和影响力。
“长沙百联购物公园是百联资控进军商业综合体的初次尝试，虽然过程中遇到了不少困难，成功需要定力和坚持，无论是管理层，还是团队，都对项目充满了信心”，程大利坚定说道。
尽管三个产品线旗下的项目所处位置和地段不同，但定位清晰，业态丰富，各具特色鲜明优势，建成后将释放出更大的资产价值，通过专业化的运营实现资产增值。
“作为百联集团‘一核三柱’战略中必不可少的重要组成部分，百联资控承载着实现百联集团核心资产开发后的资产资本化、资本证券化的重要使命”，程大利强调“也正因如此，百联资控打造了两大平台——资本管理平台和商业管理平台，分别具有资本管理和营运管理两大职能，最终实现资本为资产赋能。”
具体到实际运营中，百联资控的资本管理平台以基金、类REITs等金融工具为载体，通过吸纳市场化人才、实施市场化运作机制，加速推动金融创新及存量资产的证券化。
商业管理平台则承担集团体系内、外项目改造、营运管理和资产管理的职能。对内管理项目，对外输出管理，逐步形成以招商、运营、市场推广三驾马车为核心的自主商管运营体系。
在商业资本化运作仍存在不少挑战的当下，百联资控通过两个平台的高效协同，通过资本+资产+运营的专业化运作，最终形成具有（基金）管理/开发/运营于一体的大资管模式，进一步盘活、优化、挖掘、提升存量资产的价值。
对于自有一套商业法则的百联资控而言，资本管理平台和商业管理平台的打造是完成一系列目标规划的基础，但更重要的是坚守和践行十四五期间的战略布局。
据程大利透露，从2021年开始，百联资控旗下的百联百世基金将推出第一支不动产基金，在未来逐步扩大规模至100亿+，并借助私募基金和类REITs等金融工具，搭建匹配项目特征的资本化结构方案，包括金融工具的选择、结构化方案、基金期限和退出时点等，尽快形成资本管理平台和商业管理平台相辅相成的闭环，跑通模式、最终形成“自我造血”的机能。
百联资控之所以有这样清晰的目标规划，源于对商业与资本市场趋势的敏锐观察。在程大利看来，欧美市场，因为金融市场比较成熟，金融工具比较丰富，孵化出了像美国西蒙、新加坡凯德等具备完全产业链功能的大型资产管理集团。
虽然国内的金融工具和产品都还没有那么丰富，诸多品牌处于孵化过程中，但随着未来公募REITs等金融工具的推出，那些做好准备沉淀已久的头部企业，一定会迎来新的机遇。
程大利表示：百联资控也将朝着“具有全周期资管能力的全产业链不动产平台”的目标奋力前行，为商业资产资本化运作探索一条可鉴之路。
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