世纪金源服务港交所递表 在管总建筑面积达6390万㎡

　　物业上市的风口仍在持续。

　　2021年伊始，便有新希望服务、德信服务两家物管企业向港交所递交招股书，随之世纪金源服务亦紧跟步伐，开启IPO之旅。

　　1月20日晚间，世纪金源服务于港交所首次披露招股书，向市场展示了这家成立29年的物管企业发展现状。此次上市独家保荐人为华泰金融控股（香港）有限公司，审计师及申报会计师为毕马威会计师事务所。

　　关于世纪金源服务的历史，可追溯至1992年，当时控股股东（黄涛和黄世荧）的家族成员以及其他独立第三方以本身的财务资源成立福州金源物业管理有限公司，最初是专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理，自2000年开始将业务扩展至北京，并推出首项大型社区物业服务，此后开启了向外拓展征程。

　　于2011年，境内控股公司世纪生活物业集团成立。于2017年，黄涛和黄世荧（为两兄弟）开始分别拥有世纪生活物业集团60%和40%的权益。

　　自2017年以来，世纪金源抓紧实施业务转型，进一步发掘外部业务来源，并拓展至更广阔的市场。

　　基础

　　招股书介绍，世纪金源服务运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。

　　收入方面，于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月，世纪金源服务物业管理服务所产生的收入分别为6.9亿元、8.18亿元和6.93亿元。同期，增值服务所产生的收入分别为2.32亿元、2.4亿元和1.68亿元。

　　于往绩记录期，物业管理服务和增值服务持续增长，导致总收入持续上升。截至2018年末、2019年末及截至2020年9月30日止九个月，世纪金源服务收入分别为9.22亿元、10.58亿元、8.61亿元；毛利2.95亿元、3.36亿元、3.23亿元；归属股东净利润2.18亿元、1.81亿元、1.83亿元。

　　规模方面，截至2020年9月30日，世纪金源服务在管项目为223个，物业管理服务覆盖16个省份、直辖市和自治区，并遍布50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省，业务布局较为集中。

　　据了解，截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源服务于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省的物管收入占截至相同日期物业管理服务收入的81.5%、80.0%和77.4%。并且，预期短期内于上述省份提供的服务将继续在运营中占极大比重，此亦为风险之一。

　　截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源服务总合约建筑面积分别约为5080万平方米、6830万平方米和7410万平方米。同期，在管总建筑面积分别约为4760万平方米、5870万平方米和6390万平方米。

　　世纪金源服务与其它分拆上市物管企业无异，同样过度依赖母公司。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%。

　　与其它物管企业有所不同的是，世纪金源服务的物业管理服务受益于大盘管理项目，所管理的世纪城项目为地标性大型社区，这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌，且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成。

　　截至2020年9月30日，世纪金源集团开发的12个世纪城项目全部均由世纪金源服务管理，在管总建筑面积约4440万平方米，而平均在管建筑面积约370万平方米，其中五个项目的在管建筑面积逾400万平方米。

　　同时，管理邻近该等项目的十个大型的世纪金源集团购物中心和一家奥特莱斯，总在管建筑面积约350万平方米。

　　世纪金源服务认为，大盘管理项目大幅提升了盈利能力。于2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止九个月，公司毛利率分别为32.1%、31.8%、33.4%和37.6%。

　　其中，物业管理服务毛利率由截至2019年9月30日止九个月的32.2%增加至2020年同期的36.8%，主要是由于在管建筑面积扩大实现的规模效应、增加外包改善成本效益以及为应对COVID-19疫情，地方政府颁布监管政策减免社保费用所致。

　　方向

　　与其他物业企业一样，世纪金源服务也在寻求更多发展可能，其中一项便是外拓项目。

　　截至2020年9月30日，世纪金源服务外拓项目合约建筑面积为约2420万平方米，而外拓项目在管建筑面积约为1620万平方米，占在管总建筑面积比例为25.3%，辐射16省48个城市。

　　招股书中提及，世纪金源服务正在逐步将物业管理组合拓展至涵盖住宅物业、商业物业和公共建设管理以及城市服务，逐步丰富物业组合。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，非住宅物业的在管建筑面积分别为220万平方米、370万平方米和730万平方米。

　　此外，世纪金源服务想要持续发掘商业物管服务新的发展机遇，包括大型购物中心、商业区、写字楼、公寓等。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，商业物业和写字楼的在管建筑面积分别为80万平方米、130万平方米和460万平方米。

　　更进一步，将物业管理服务逐步拓展至学校、医院等公共建设物业，以及城市服务，为取得外拓项目而向该等项目倾斜。于往绩记录期，世纪金源服务公共建设物业的在管建筑面积分别为150万平方米、240万平方米和270万平方米。

　　数据显示，世纪金源服务来自独立第三方物业开发商所开发物业的合约建筑面积已由截至2018年12月31日的620万平方米增加至截至2019年12月31日的2230万平方米。

　　事实上，自2020年9月30日以来，世纪金源服务一直不断发展物业管理服务业务和增值服务业务。于2020年12月，子公司北京宜宅科技有限责任公司已以注资的方式收购长沙万为机器人有限公司25%股权，代价为4000万元。

　　世纪金源服务计划将机器人产品应用至物业管理服务，2021年1月与万为机器人订立合作框架协议，据此，万为机器人须为世纪金源服务建立一个全面的智能安保平台，整合门禁控制、停车场管理、边界安保、视频监控和警报系统以及安保机器人，从而进一步增强在管物业的安全性。

　　招股书中，世纪金源服务也表示，为达成目标，已制定相关战略，其中包括巩固其作为科技型物业管理服务商的地位；通过内生增长和收购丰富物业管理组合；丰富高品质增值服务，提高营收能力；及进一步完善人力资源培训、招聘与激励体系，支持业务长远发展。

　　不过，从财务数据角度分析，世纪金源服务净流动资产由截至2019年12月31日的2.86亿元减少至截至2020年9月30日的2.39亿元。

　　主要是由于流动负债的增加大于流动资产的增加所致。更深入探究，流动负债增加主要是由于贸易和其他应付款项增加所致，主要反映了应付股息的增加。

　　另外，截至2020年9月30日止九个月，世纪金源服务经营活动所得现金净额为1.09亿元，这是因为除税前利润2.33亿元（经非现金和非经营项目作出调整）和营运资金减少8210万元。营运资金减少主要是由于贸易和其他应收款项增加1.06亿元所致，这反映了业务的扩展。

　　净资产收益率则由2019年的66.5%增加至截至2020年9月30日止九个月的85.0%，主要是由于截至2020年9月30日止九个月的年化净利润高于2019年的净利润。

　　而资产负债比率由截至2018年12月31日的76.5%下降至截至2019年12月31日的68.4%，主要是由于负债总额减少所致。而截至2020年9月30日这一数据增至78.0%，主要是由于流动负债增加所致。流动比率由截至2019年12月31日的142.6%下降至截至2020年9月30日的125.5%，同样是由于流动负债增加。