深圳合作旧改首秀，花样年与旭辉的“好时光”

　　面对40年高速发展带来的人地关系紧张问题，深圳又做了第一个“吃螃蟹”的城市。

　　2020年底，深圳市人大审议通过《深圳经济特区城市更新条例》，并拟于今年3月1日实施。《条例》对城市更新过程中存在的“钉子户”问题创设解决机制，称签约率双95%即可征收。

　　可以预见，未来深圳通过城市更新供应的住房，将会明显增加。

　　深圳本土企业花样年便是跻身城市更新队伍中的一员，在《条例》推出的同时，也恰好推出了自己第一个通过旧改而来的住宅项目。

　　2020年12月27日，位于深圳坪山区的花样年·旭辉·好时光项目一期正式开盘，均价约4.2万每平方米，开盘当天去化超过90%。

　　这是花样年与旭辉在深圳合作的首个旧改项目。花样年表示，旭辉在成本控制、工程管理及系统化运维方面具有一定优势，与花样年在外观设计、营销方式及本地化互动方面进行一定补充，价格实现度已超过股东会预期标准。

　　实际上，自2019年宣布重回重资产主赛道开始，与花样年合作的企业不在少数。除旭辉外，还有奥园、电建、中交、龙湖、东原、佳兆业等房企，其中也不乏平安不动产、中融信托等金融机构。合作范围也从“信息交流”、“土地市场”，拓展到“项目合作开发与转让”等多种领域。

　　无利不起早，合作伙伴看上的，大概是花样年在深圳丰富的土地资源。

　　盈利空间

　　“在深圳做城市更新最难得的是坚守，与传统房地产的快周转模式不同，一个城市更新项目，可能需要8到10年，这需要企业有持续的耐心，因为那可能就是一个时代。”

　　2021年1月的最后一天，花样年董事会主席潘军如此感慨到。

　　据介绍，花样年·旭辉·好时光项目一期整个过程历时8年。2011年，花样年进入坪山，签约世界塑胶厂城市更新项目。2018年，项目一期正式开工建设。2019年，项目引入合作方旭辉集团，定名“花样年·旭辉·好时光”。2020年底，花样年·旭辉·好时光一期开售。

　　资料显示，整个项目建设用地7.12万平方米，计容面积39.25万平方米，平均容积率5.51，土地贡献率41.4%，可售货值约80亿，整个项目一二期合计净利润预测将超过12%。

　　另据项目营销总监张程透露，好时光项目一期550套已售罄，二期及三期在计划今明两年入市，均价预计上浮3000元至4.5万元每平方米。同时表示，好时光项目一期利润已达到15%。

　　潘军笑称，这个项目的IRR也很好，早期是与政府合作模式，地价采取分期支付方式，2019年确认花样年为实施主体后才交完最后一期地价，因此土地成本较低。而在2020年项目一期就开始预售，项目回款很快。

　　同时他还表示，2021年花样年的拿地投资将持续上升，并希望重仓华南地区。其中，在大湾区的投资比例中，50%将依靠城市更新，另50%则参加市场竞争，

　　这也就不难理解，在深圳及其他重点城市土地增量稀缺、地价高昂的环境下，面对如此可观的盈利空间，即使是耗时8至10年，花样年也愿将50%的投资比例放在城市更新项目上。

　　旧改版图

　　潘军曾在2020年中期业绩会上表示，城市更新业务花样年已经做了将近十年，目前做城市更新的团队已经超过一百人，2019年正式成立城市发展运营公司。

　　目前，花样年在大湾区已有46个城市更新项目正处于不同阶段，预计规划总建筑面积1954万平方米，储备总价值约3845亿人民币。

　　其中，有27个项目位于深圳，预计总建筑面积732万平方米，预计总货值2055亿元。其他19个项目则分布在惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，预计总建筑面积1222万平方米，预计总货值1790亿元。此外，上述项目中以住宅为主导，共计34个，而商业及产业项目共计12个。

　　另据观点指数研究院分析，城市更新中的融资楼面地价明显低于传统招拍挂净地出让的市场评估楼面价，因此获得土地储备价格更低，这也是发力旧改的房企能够维持高于同行毛利率的主要原因。

　　也有多家参与城市更新项目的企业曾公开表示，整个旧改项目过程中毛利润较高，最高可超过50%。

　　尽管旧改能使房企获得土地价格上的优势，但资本市场给予具有旧改潜力房企的市值并不高。据观点地产新媒体查询，深圳两大旧改房企佳兆业、花样年，目前PB均不超过1，可以对比的是房地产上市公司PB均值为1.19倍。

　　值得注意的是，旧改项目建设周期较长，需要经过规划审批、谈判补偿、确认实施主体、拆迁重建等系列过程，每个项目平均需耗时8年左右。此外，旧改体量大、自持非住宅物业的要求以及动辄数十亿的开发投入，都将给房企带来资金上的巨大压力。

　　花样年称，其最早的城市更新项目在2011年开始启动，如此测算，即使是上述项目分批开工，恐怕也是难以独自消化的。

　　虽然知道高收益与高风险并存，但面对如此巨大“蛋糕”的诱惑，仍有不少企业动心。

　　因此，房企转化旧改项目的普遍做法是合作开发，向花样年抛出橄榄枝的企业也不在少数，花样年也希望与更多企业“抱团取暖”。

　　据观点地产新媒体此前报道，除与旭辉合作开发坪山项目外，2020年12月，中融国际信托同意以8亿元向花样年收购附属项目公司70%股权，主要从事开发位于深圳大鹏新区葵丰社区的物业项目。

　　2020年7月，花样年宣布与奥园签约城市更新战略合作协议，将就大湾区城市更新项目展开合作。2019年，花样年也曾引入平安不动产合作开发龙华旧改。

　　千亿算盘

　　2021年1月5日，花样年公布2020年取得了492.07亿元销售额，同比增长36.9%，超额完成年初设定的450亿元销售目标。但距离其在2017年业绩会上宣布的2020年冲刺1000亿的销售目标，还很遥远。

　　另一方面，要做大湾区“旧改之王”的花样年，可能还需要一些时间。

　　就规模而言，恒大目前在深的38个项目中，其中有26个是旧改，总建筑面积近4500万平方米，货值超万亿。另外，佳兆业在大湾区拥有147个旧改项目，仅深圳、广州、中山三个城市就占到85%。其中4000万平方米尚未纳入土地储备，可售货值约为2.6万亿。

　　反观花样年，目前732万平方米建筑面积的旧改储备，显得有些“薄弱”。

　　潘军多次公开表示，花样年正进行“二次创业”，并要重回主赛道。从花样年的近期动作来看，似乎有所发力。

　　根据2020年土地成交情况，花样年已进入北京、上海、广州、深圳、浙江、南京、四川等全国主要一二线城市的土地市场。而且，深圳坪山好时光项目作为花样年打造的“趣、味、料”产品线系中其一，作为试点已向其他城市进行推广。另外，花样年对大湾区表现出十足信心。

　　潘军预计，2022年大湾区业绩可突破200亿。

　　但这还不够，要实现千亿目标，需要多种战略、协同布局。

　　同时需要意识到，“抱团取暖”虽不错，却不是万应灵丹。合作开发意味着利润摊薄、股东损益增加，这也是花样年们选择合作的代价所在。