杭州“第一高楼”底价拍出！融创地标与鹏瑞利TOD玩法

　　盼望着，盼望着，2022年亚运会的脚步越来越近，杭州“四城”之一的云城建设又加快了一步。

　　据“杭州云城”微信号披露，3月2日，杭州西站枢纽站城综合体项目所涉及的两宗地块均以底价成功出让，总建面高达128万平方米，由杭州市西站枢纽开发有限公司与融创、中国铁建等多家公司组成了两个联合体拿下，成交金额共计约53.77亿元。

　　根据云城建设规划，北侧地块将用于建设商业、酒店、娱乐康体、影视文化中心等，建筑最高约399米，建成后将取代钱江南岸310米高的杭州世纪中心，成为崭新的杭州“第一高楼”。

　　这个TOD项目将在今年内开工、7年后交付，操盘手正是已在杭州拿下诸多大体量商住项目的融创，以及拥有多个高铁站综合体成功项目的鹏瑞利。

　　融创底价地标

　　就土拍市场而言，近日多地发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式、年内发布住宅用地公告不能超过三次，因涉及北上广深杭等22座重点城市，在地产行业引起了极大的关注和媒体讨论。

　　但在商业用地供应上，各地招拍挂仍按计划进行，目前影响有限。

　　以杭州西站综合体项目地块出让为例，早在2020年便已启动商议，但正式挂牌时间推迟到了2021年1月29日，由杭州市规划和自然资源局余杭分局发布对余政储出[2021]5、6号杭州市余杭区国有建设用地使用权的挂牌信息，即余杭组团YH-18单元(高铁枢纽中心)F-04和F-09地块。

　　3月2日上午9点15分至9点30分，仅经过一轮报价，该项目一北一南两宗地块便完成了挂牌出让：融创+西站枢纽开发联合体以25.04亿元竞得北侧地块，鹏瑞利+西站枢纽开发+中国铁建+大铁路投资联合体以28.73亿元竞得南侧地块。

　　出让文件显示，北侧地块出让面积7.55万平方米，容积率7.9，建筑面积59.62万平方米，限高400米，楼面价4200元/平方米，将建成7幢高层建筑（含日后的杭州“第一高楼”），预期在今年9月开工。

　　南侧地块出让面积9.69万平方米，容积率7.1，建筑面积68.82万平方米，楼面价4175元/平方米，将建成多栋高层建筑，总建面8万平方米的云城展示窗口“云门”地上部分将在今年7月开工。

　　按照云城规划概念以及高铁站房“站城一体化”理念，杭州云城将以杭州西站枢纽为核心，覆盖酒店、商务办公、公寓、文娱、会展、科创等业态，利用枢纽南北两侧传统车站广场，同时促成土地开发强度提高、解决城市发展短板、提升城市空间品质，实现铁路运输和城市综合服务的多重功能复合，即站城融合。

　　其中，商务办公方面拟引入以云计算为代表的数字科技创新等资源，为人才创业、产业发展提供平台，总建面超50万平方米；引入至少2个五星级以上酒店、总建面超13万平方米，以及满足高端商务、会务、会展需求的国际交流中心1.5万平方米；配置新商业的商业文化服务15万平方米，同时规划服务公寓——可销售、可分割转让。

　　这与近期着重发展会展、文旅产业的融创思路相契合。

　　早在2020年9月，据融创官微披露，融创中国董事会主席孙宏斌一行曾与浙江省委常委、杭州市委书记周江勇进行会面，双方有意在会展业、文旅产业发展等方面进行合作，而孙宏斌确认未来将进一步加大在杭州的投资布局力度。

　　2012年首次进入杭州后，融创将杭州定位为北京、天津、上海、重庆四座直辖市之外的第五座战略核心城市。截至2020年中期报告，融创杭州可销售物业总建筑规模为1080.73万平方米，总土储面积787.29万平方米，其中权益土储面积439.81万平方米。

　　在杭州土地招拍挂中，融创所拿地块一般颇具体量。据观点地产新媒体不完全统计，近半年来融创已先后落子杭州富阳、萧山等区域，拿地溢价率保持在30%以下；此前也多以收购方式扩储，包括2016年底8.59亿收购杭州金翰及金成房地产旗下三项目部分股权，2019年收购杭州城北43万平方米大型商业综合体万融城等。

来源：公开资料，观点地产新媒体不完全统计

　　鹏瑞利TOD玩法

　　杭州西站枢纽开发引入多家公司组成的联合体中，融创已非新面孔，而中国铁建、大铁路投资均是国资集团，只剩下鹏瑞利的名字相对陌生。

　　据其官网披露，鹏瑞利为一家新加坡地产开发商，擅长大型商业地产开发+医疗健康产业运营，投资物业分布于中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸，斯里兰卡和加纳，物业总建面约630万平方米。

　　在中国境内，持有、运营了圣丹福国际医疗（广州圣丹福现代医院）、圣丹福整形美容医院、鹏瑞利国际名医馆、上海人寿堂等，并持有北京通州运河ONE大船项目、沈阳龙之梦综合项目、佛山鹏瑞利季华广场以及四个高铁站综合项目等。

　　观点地产新媒体此前报道中，鹏瑞利曾在赌王何鸿燊之女何超琼名下信德集团9.8亿元退出内地项目（北京通州运河ONE大船项目）、同时收购珠海横琴信德口岸商务中心交易中，扮演了集买卖双方于一身的交易角色。

　　北京通州运河ONE大船项目（原信德中心二期）为信德与鹏瑞利2012年合作开发，总建筑面积超过840万平方英尺（约84万平方米）。

　　具体到高铁站综合项目，鹏瑞利四个项目均毗邻强二线城市的高铁站，为覆盖医疗康养、养老护理、酒店、公寓等多种业态的大型综合项目，即成都东站综合项目、西安北站综合项目、鹏瑞利国际健康商旅城-天津南站项目和鹏瑞利国际健康商旅城-昆明南站项目，目前已营业的仅成都东站综合项目中的鹏瑞利国际医疗健康中心。

来源：鹏瑞利官网，观点地产新媒体整理

　　可以发现，鹏瑞利在中国境内的四个高铁站综合项目分别选址成都、西安、天津和昆明的高铁站附近，以公共交通为导向、并非主打市中心商业，而是兼具医疗康养+商业地产开发的复合TOD项目；同时，项目均为大体量联合开发、运营为主，部分公寓、酒店的客群目标为鹏瑞利旗下医院求医、康养的人群租住需求，且状态多为仍在建设中。

　　在项目的运营上，鹏瑞利采用分层出售/长期持有策略，以分层地契的方式出售各类别物业（如住宅和分级零售单元），所售面积可达建筑物总面积的50%，其余面积长期自持，以更好地管理资金流向，同时从经营长期资产中获取增值收益、实时优化股东回报。

　　本次拿地虽然是鹏瑞利首次进军杭州市场，但其早在2021年2月初便已开始招兵买马。

　　招聘网站上检索该公司可以得知，其杭州在招岗位共9个，涉及财务会计、人事行政、土地造价、成本及设计等多个职能，以5-10年及10年以上工作经历为主，招聘定位即为成熟人才。

　　联手中国铁建、杭州交通国企之后，鹏瑞利所持有的权益、运营权、收益等将如何分配，南北两侧地块将如何更好地互相补充、协同发展，这些仍有待更多官方公告，目前尚不得而知。

　　拿地只是第一步，长达7年的建设周期、杭州城西相对不够成熟的配套设施想必也将对鹏瑞利、融创等企业，提出更高的资金管理要求和运营挑战。