招商局商业房托内外承压 寄望存量改造与杠杆收购

　　对于以存量资产为主要资产的房地产信托基金而言，疫情的影响是无法弥补的，即便经营早已恢复正常，烙印却还在。对招商局商业房托而言也是如此。

　　3月17日早，招商局商业房托在线上举行其第一次完整财政年度的业绩发布会，主席及非执行董事黄均隆与众管理层在会议开始前，便早早坐在位置上，等待向投资者、媒体介绍这份成绩单。

　　仅从过去一年的表现来看，用管理层的话，招商局商业房托是在充满各种挑战的环境下，营收及物业净收入较2019年仅有小幅下滑；若剔除疫情影响，两项指标基本持平，属于表现平稳。

　　在2020年，招商局商业房托收益总额约为3.7亿元，较2019年的收益减少2230万元。租金收入总额自2019年同期的3.35亿元减少至3.13亿元，减幅为6.7%。

　　其中，可分派收入约为1.63亿元，据此，招商局商业房托的基金单位持有人分派为每基金单位0.1721港元。不过，由于上市之初有着兜底协议，所以截至2020年12月31日止年度的年化每基金单位分派承诺为每基金单位0.2360港元。

　　表面来看，若加上疫情期间为租户减免的合共2382万元的租金收入，招商局商业房托2020年表现尚算平稳，几乎较2019年没有大幅变化。

　　但从管理层对未来项目规划的判断中，招商局商业房托所持的项目依然面对可持续的危机。

　　改造存量

　　招商局商业房托旗下的五个项目均位于深圳南山蛇口区域，具有非常好的区域优势。只是这五个项目都有一定的年月，已经比较旧了。

　　所以，对项目的改造被提上了议程。“招商局商业房托今明两年将全力做好存量物业的升级改造以及提升收入及物业价值。”黄均隆称。

　　据观点地产新媒体了解，招商局商业房托对五项资产的装修改造升级工程的总金额预计为3.99亿元，其中新时代广场约7700万元、科技大厦2000万元、数码大厦4400万元以及花园城大概2.35亿元。

　　改造动作背后的原因，或许是招商局商业房托一方面要面对着来自深圳空置率最高区的竞品压力，另一方面也要面对客户需求改变所带来的用户流失压力。

　　事实上，在过去的2020年，除了花园城项目因改造完成，商家逐步入驻，出租率从2019年的76%上升至2020年底的91.5%，其余四项目出租率均有不同程度的下跌。其中，科技大厦从100%下跌至83.7%、科技大厦二期从92.6%下降至74.4%、数码大厦从74%下降至72.9%以及新时代广场从96.4%下降至91.9%。

　　综合起来，五项资产的出租率从88%下降至84.3%。

　　更令人忧心的是，按照招商局商业房托在业绩公告中所披露的，2020年深圳写字楼市场新增供应持续投入，需求却较为疲软，整个深圳空置率达到25.1%，南山区更是区域最高，达33.8%。但2021年，深圳的新增供应又将爆发式供给，南山更将占全市新增供应的70%以上。

　　据招商局商业房托预计，仅前海蛇口片区，未来供应高达363.87万平方米，其中约有70万平方米新增。到2022年，南山区的存量供应将超越福田。

　　即意味着，来自外部的竞争异常激烈。

　　招商局商业房托则将希望寄托在了深圳核心地段未来的发展。“我们非常庆幸是在深圳，全国核心城市的核心地段，”执行董事郭瑾称，“虽然深圳的出租率会下降，暂时见不到底，但深圳作为大湾区的龙头，强者恒强。”

　　无可否认的是，现时新的甲级写字楼进入市场，旧甲级写字楼难免会失去一些竞争力。招商局商业房托旗下的新时代广场便是蛇口20年前的甲级写字楼，目前已有所下移。

　　“我们很清楚，因此这次改造也是针对新时代广场的定位——经济舒适性的甲级写字楼，主要抢占注重性价比的客户。”公司总经理高惠民表示。

　　另一方面，高惠民指出，旗下网谷三项目，科技大厦、科技大厦二期、数码大厦，以前定位为抢夺科技园外溢客户，但是从去年开始，由于政府优惠政策，都给予了土地定制，大批量客户从园区搬离。

　　“所以在客户定位上，将原有大面积物业切割装修，抢夺原有蛇口租用乙级写字楼的客户。”高惠民续称，“比起乙级写字楼，我们的价格还是非常有优势。”

　　对于招商局商业房托而言，有一个非常重大的租户整租科技大厦，让它确保了未来十年的出租率。只是明显可见，其余几个项目招商局商业房托想要保住稳定的租金收入，始终面对来自外部竞争以及自身项目老旧的问题。

　　面对以上的问题，招商局商业房托寄望通过有序进行的改造，对项目出租率和租金单价提升起到帮助。

　　收并购计划

　　“过去的一年我们稳字当头，已经做得不错，现在要稳中求发展。”郭瑾表示。

　　按照管理层的说法，注入新增物业将会是2021年的战略重点，甚至是重中之重。首先将筛选招商集团内部，以及来自外部的项目；同时除了在深圳，还是会向北京、上海等一线城市拓展；中期会考虑招商系在强二线城市的项目，让区域分布更加平衡。

　　之所以将新增物业列为工作重心，招商局商业房托归纳为两点原因：其一定会把房托市值做大的决心，以及如今正处于经济周期底部的大形势。“近年，不管是新冠疫情，还是整体经济影响，都是一个逆周期获取项目的好时机。”

　　招商局商业房托从上市至今实际上并没有并购动作，但据管理层表示，在过去的2020年，其考察了很多北京上海的项目，已观察到有项目价格上有松动，甚至部分城市的核心区域的项目都可以符合回报要求。

　　值得注意的是，早在上市之初，招商局商业房托便透露有三个潜在物业可以注入，分别为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，可出租面积分别为4万平方米、6.61万平方米以及7.87万平方米。

　　“汇港二期已经于去年8月份开张，我们希望通过一年多两年时间的培育，在2022年将这三个项目注入房托，提高房托整体的价值和质量。”郭瑾表示。

　　他进一步指出，在2020年12月份，香港证监会已经将房托的投资杠杆从45%提升到50%，对所有的房托都将产生正面影响，特别是对招商局商业房托这种现在杠杆还是在比较低水平的房托。

　　“按新杠杆标准获取项目，通过借贷而不发新股、新基金单位的情况下，我们会通过融资获取一些新项目。”郭瑾称。

　　政策的放松给了招商局商业房托迈出第一步的可能性，随着新项目注入，总资产会增加，杠杆可能可以进一步向上。“第一步我们通过杠杆去获取项目，未来会在招商蛇口的帮助下注入。”

　　另外，郭瑾表示，招商局商业房托作为招商蛇口旗下上市平台，是作为招商蛇口重资产的出口互相配合的。“所以未来方向是内外结合，今年先做一些项目，明年再看具体情况，和集团配合。”

　　“这是我们的目标。”

　　而在业态配比上，郭瑾指出，现在招商局商业房托的写字楼和零售业的比例是7:3，未来写字楼供应非常大，零售业则可以通过团队的专业管理，会有更多的生存潜力。

　　“所以，未来会对零售物业比较关注。”

　　以下为招商局商业房托2020年全年业绩发布会问答环节实录：

　　现场提问：深圳写字楼租赁市场目前见底是没有?

　　郭瑾：深圳南山区的写字楼集中供应其实上市前后已经注意到这个问题，不单只是在深圳，其他二线城市，包括一线城市的上海也会有这样的问题。因为中国的城市还是在快速发展中，这种供应集中的现象是一直存在的。

　　未来供应在深圳、南山区还是会持续几年，所以出租率和租金水平，我们并没有觉得已经到底了。

　　但是我们刚才也介绍的时候有一个现象，就是看到吸纳量，其实吸纳量2020年比2019年还是有300%的提升，所以在租金可能下滑一定的程度，还是有非常大的需求。

　　特别像深圳这种人口持续流入的城市，而且是年轻人流入的城市，南山区是深圳的传统豪宅区，未来吸纳它可能供应会短期冲击这个市场，但中长期来说，吸纳会更加起来。

　　我们的物业都是在比较优质的地段，所以我们会慢慢利用这段时间做好装修改造。

　　现场提问：看到公司计划用于资产提升所要的成本总额近4亿元，有多少是会于今年投放? 可不可以请管理层展望一下在改造以后的出租率和租金水平的情况？

　　高惠民：改造主要是分成两个步骤进行，第一个首先是写字楼和网谷三项目。这个在去年已经逐步展开，首先要做好样板层，因为改造的事情也是建议。

　　我们是样板先行，所以这部分样板已经全部都做好了，基本上，在今年的年中，我们就从现在开始已经大面积的展开。花园城的改造，也是分三步走，首先是地下室的改造已经开始，样板已经做完了。地下室因为主要施工不影响现在的营业，所以分布展开，地下室做好之后做花园城室内改造，室内改造做完之后做外立面改造，这样整体来讲不对经营商户造成过大的影响。

　　至于出租率方面，新时代广场和花园城都已经90%以上的出租率，这个出租率其实是已经非常高了，再希望做提升，其实我的经验来讲是不适宜的。

　　写字楼的出租率最好保持在90—95%的状态，最好是提升它的租金单价。科技大厦一期已经签了一个非常大的客户整体租赁，未来十年会保持满租的状态。另外两个，科技大厦二期和数码现在正在把科技大厦一期的客户进行腾挪，这样未来会对整个出租率都会有一个比较大的提升。

　　现场提问：租出率未来预计可以重回90以上，还是还有下沉空间？

　　高惠民：受整个中国市场商业物业供应量增加的问题，竞争会日趋的激烈，但是这种激烈主要是体现在出租率方面，租金价格来讲我个人评估未来还是稳中有升的，受益于目前物业都是在蛇口，是一个比较黄金的地段，周边的人口都是比较充足的，因此我们有信心保持出租率能够维持在一个比较高的水平，租金能够稳中有升。这是我对未来后势的判断。

　　我们改造是在有序进行，改造之后一定会对出租率和租金单价有比较好的提升。

　　现场提问：会不会进行收购？收购主要是在深圳还是说深圳以外？北京、上海竞争也很激烈，为什么会挑这些地方？

　　郭瑾：我们确实会有计划，而且这是我们战略上重中之重的收购资产，因为房托杠杆的要求升到50%了，给我们很大的空间，我们自己也测算过以现在我们不需要发新的基金单位就可以收购一到两个在一线城市的项目。

　　至于项目的业态，我们刚才觉得我们现在目前的比例已经是写字楼为主了，我们可能更倾向一些零售的物业，对应的区域就是北京上海，确实我们也观察到特别是上海它的写字楼也有点供大于求，我们倾向于在上海的零售物业。

　　也不排除深圳，只是在优先的情况下是在上海北京，这样区域布局更好一点。至于你说的2.35亿花园城的装修改造，这个只是专项款。