万达玩轻资产 王健林恋上“信托”

　　今年1月18日，天水南站万达广场项目培土奠基。万达投资集团西区公司总裁朋汪勤给予了很高的评价，他称，随着项目的建成，“这里更将成为天水的文化、旅游、商业、居住和生活的新中心”。

　　在“万通六君子”潘石屹的故乡，要成为文化、旅游、生活的新中心，万达显然带着野心而来。

　　然而作为万达除秦州区万达广场外、计划在天水市投资建设的第二个万达广场项目，天水南站万达广场从签约到正式动工建设，并不十分顺利。这个过程持续了近六年。

　　如今，朋汪勤的“豪言壮语”话音未落，两个月后的今天，天水南站万达广场却难逃被部分“变卖”的命运。接盘者，还是万达的一位“老朋友”。

　　3月19日，天水南站万达地产开发有限公司（以下简称“天水南站万达地产”）的工商登记信息出现变更，投资方在万达地产集团的·基础上，新增了一位股东——中融国际信托。

　　公司的注册资本从原先的5000万元，增至9804万元。企业类型则从“有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)”变更为“其他有限责任公司”。

　　天水南站万达地产对应的项目，正是万达集团的天水南站万达广场项目。按照双方最新的出资额计算，完成变更后的天水南站万达地产由万达地产集团、中融国际信托分别持有51%、49%股权。

　　将项目股权部分或全部转让予新投资方，是万达推进轻资产战略的重要举措。2017年7月，万达就曾将南昌西湖万达广场卖给了珠江人寿。由于事件发生在万达和融创、富力“世纪交易”的同一时期，还曾一度引发了“万达变卖万达广场”的市场轰动。

　　随着轻资产战略的推进，万达未来将天水南站万达广场项目剩余股权一并转给中融信托，也并非没有可能。

　　万达轻资产路线

　　万达的轻资产战略是在王健林的一声高呼中开始的。

　　2015年4月，王健林在一次演讲中首次提到“万达到了要靠品牌赚钱的时候”。在此之前，万达主要以出售物业产生现金流支撑自持商业运营和发展的“以售养租”重资产模式。

　　随后，万达通过有限合伙基金的形式与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议。其中，万达商业地产角色为GP，金融机构角色为LP，计划首批投资240亿元，建造约20座万达广场。

　　万达“地产+金融”的轻资产模式正式启动。根据当时万达方面人士表示，所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理。

　　其模式主要包括两种：一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场，万达拿地，并以股权交易方式引入第三方资金，万达方面负责选址、建设、运营管理等。这也被万达称之为“直投项目”。

　　另一种是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场，投资者出钱出地，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，租金收入三七分成。

　　事实上，即便万达的轻资产战略是在2015年提出，但广泛引起轰动的是其两年后对万达广场的一系列转让。2017年7月5日，南昌西湖万达广场悄然易主，接盘方是珠江人寿保险股份有限公司，法人从齐界变成汪利。

　　而就在三个月前的4月17日，万达还将持有的盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托。当时，南昌西湖万达广场总投资30亿元，盐城万达广场总投资达60亿元，这两家万达广场已经在当年年中开业运营，刚进入正式收租阶段。

　　同时当时媒体注意到，大同万达房地产开发有限公司和四川崇州万达广场置业有限公司两处万达资产，其单一股东也在当年7月变更为珠江人寿。

　　除此以外，柳南万达广场、枣庄万达广场及焦作万达广场由中信信托通过股权投资信托持有，工商变更于2017年1月18日、4月11日、4月20日完成；民生信托也通过相应的信托计划，持有了北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场五处商业广场股权。

　　那是万达与信托机构大范围合作的时期，同时，由于这一系列事件发生在万达和融创、富力“世纪交易”的同一时期，还曾一度引发了“万达变卖万达广场”的市场猜疑。

　　对于这一系列转让事件，万达事后回应称，是万达广场轻资产战略的一部分，而南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。“南昌西湖万达广场属于万达的直投项目，也就是说，在项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿所有，现在建成了就把产权移交给了珠江人寿。”

　　另一个标志性事件是，2018年，万达正式成立万达地产集团，将商业地产分离，万达商业地产也更名为万达商管，负责轻资产业务。而在经过了与融创、富力的那场“世纪交易”之后，万达在各地的投资有所冷却，与信托、金融机构的合作也陷于沉寂。

　　直到去年开始以来，万达在这方面的合作才再次多了起来。

　　此前万达集团披露数据显示，2020年开业45座万达广场，其中轻资产27个，占比超过60%；2020年签约60个轻资产万达广场，是2019年数量的167%；在建142个万达广场，其中轻资产占比超过80%。

　　万达信托“新篇”

　　回到本次转让的项目，最早2015年7月，天水万达广场项目就出现在第二十一届兰洽会重点项目签约仪式上。当时，项目作为天水市5个集中签约的项目之一，预计投资30亿元。但随后的三年，天水万达广场项目一直没能传来消息。

　　直到2018年8月，了无音讯的天水万达广场项目再次出现在外界的视野，天水市政府与万达集团就进一步推进万达广场项目落户天水事宜进行了交流探讨。

　　2019年3月，天水市政府与万达集团双方就天水南站片区项目合作事宜进行了座谈交流；4月11日，天水市政府与万达集团签署《天水万达广场项目合作框架协议》，天水南站万达广场正式落地。

　　2021年1月18日·，天水南站万达广场项目正式培土奠基。据了解，项目共计13个地块，总占地约600亩，建设包括第四代万达广场、中央景观公园、文化商街小镇、高端星级酒店、都市华宅等多种业态，集购物、餐饮、娱乐、社交、文化、休闲等为一体。

　　这并非万达跟信托首次“结缘”，中融信托也并非第一次出现在它的合作名录里。事实上，自去年下半年以来，万达跟信托机构的合作变得再次频繁起来。

　　工商登记信息显示，万达地产集团目前的对外投资企业121家，当中仍在存续、在业状态的非全资子公司15家。该部分企业中，由信托机构进入持股的企业11家，占比超过73%。合作方包括中融国际信托、重庆国际信托和光大兴陇信托。

　　工商变更的时间由去年7月一直持续到今年的3月，且仍在持续。

　　除了本次的天水南站万达广场项目，中融国际信托还在天津红桥万达地产、兰州万达城、赤峰万达地产、安庆万达置业、天津静海万达地产、天津静海万达房地产、肇庆鼎湖万达地产7家万达地产集团旗下企业持有股权，是新增进入万达地产集团旗下项目最多的信托机构，持股占比绝大多数也为49%。

　　这与中融信托本身也有很大的关系，事实上不仅仅是万达，在行业有“接盘侠”之称的中融信托还活跃在许多房企开发商的身后。其以股方式进行投资操作合作房企中还包括有融创、阳光城、华夏幸福、泰禾、祥生、蓝光发展、时代中国、福星股份、隆基泰和等。

　　今年3月，中融信托通过出资2.1亿元持有西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司70%股权，原全资控股股东环球融创会展文旅集团有限公司持股比例由100%下降至30%，后者是融创·观澜云顶的项目公司。

　　2月26日，中融信托通过8.91亿元的股权投资资金，获得福星惠誉子公司天立不动产（武汉）有限公司80%股权；3月4日，中融信托新增投资企业石家庄隆玺房地产，持股49%，隆基泰持股下降至51%。