宝能“分家”，宝新置地由盈转亏

　　来源：斑马消费

　　作者：杨柘

　　宝能“分家”，姚建辉独扛地产业务。

　　昨日，宝能置地披露2020年报，公司业绩由盈转亏，净利润亏损接近8亿港元。

　　公司认为，这主要来自于去年初疫情影响，导致物业项目交付规模降低。受此影响，公司毛利率降至0.5%。

　　另一方面，公司资金缺口巨大。截至去年末，公司现金及现金等价物6.19亿元，远难覆盖短期借款45.62亿元。公司已在3月18日披露拟配售新股募资用于一般营运资金。

　　毛利率降至0.5%

　　去年，新冠疫情深度影响了中国房地产企业经营，宝能系重要地产平台宝新置地（00299.HK）一样深受重创。

　　在3月23日披露2020年度报告后，宝新置地股价大跌3.23%，收报0.30港元，总市值13.65亿港元。

　　年度报告显示，2020年，公司实现营业收入67.85亿港元，同比下降30.54%；录得亏损净额约7.91亿港元，上年录得纯利为4.99亿港元。

　　宝新置地收入主要来源于物业开发及物业投资、大宗交易、游艇会所及高尔夫练习场、培训业务及在中国买卖家居用品等。

　　2020年，公司大宗业务收入实现61.29亿港元，同比增长17.14%。除此之外，公司其他业务均陷入下滑境地。公司物业投资及物业开发行业的营业额减少，收入实现5.33亿港元，同比下降87.8%；文体分部即游艇会所及提供培训服务，因人流锐减大幅下降，实现收入1890万港元，同比下降84%。

　　随着公司整体收入下降，毛利润、毛利率同步下行。2020年，公司实现毛利润3120万港元，同比下降98.21%；公司毛利率也从上年17.9%降至0.5%。截至去年末，公司资产负债率82.77%，同比增长3.5个百分点。

　　斑马消费注意到，除了疫情影响、人流减少导致项目交付规模减少之外，公司在年报中提及多笔亏损和减值状况。

　　2020年，公司对游艇会所及培训行业涉及的相关无形资产作出减值4.20亿港元；就云浮宝能置业商誉作出一次性亏损减值1860万港元；确认公司投资的沈阳、合肥等物业公平值净值变动产生的亏损为5230万港元。

　　另外，金融及合约资产减值亏从2019年的4570万港元增至8380万港元，同比增长83.37%。

　　宝能“分家”

　　宝新置地现有规模并不大。截至2020年末，公司在全国拥有12个物业开发项目，涉及总建筑面积465万平方米，总投资规模380亿元。

　　公司全国化刚刚起步，这也是实控人姚建辉走出的第一步。

　　多年以来，在宝能集团内部，姚振华重点在金融保险和造车业务，姚建辉专注深耕地产业务。但在今年初，姚氏兄弟分工不分家的状况被打破。

　　据财新网报道，今年初，姚建辉在宝能内部宣布因与大哥姚振华“经营理念不合”，将彻底退出宝能集团。姚建辉将所持宝能系其他公司股权赠送给姚振华，仅带走宝能旗下地产业务。

　　尽管宝能集团未予以澄清，但工商资料的变更，似乎佐证了这一点。

　　启信宝显示，今年1月25日，宝能地产重要子公司深圳宝能创展置业有限公司发生工商变更，由此前宝能地产持股100%，变更为宝能地产持股1%、姚建辉持股99%。另外，去年12月，宝能商管更名为莱华商管，并由莱华实业控股，这背后就有姚建辉的身影。

　　这意味着，姚建辉终于要单干了。

　　上世纪90年代末，宝能集团就已发展地产业务，直到2009年，宝能旗下在售地产项目仅有深圳太古城一个。

　　2014年，姚振华成立前海人寿，在一通收并购之下，公司突然冒出40多个地产项目，土储规模超过2000万平方米，跻身一线房企阵营。

　　2014年中国楼市去化遭遇寒冬，姚振华才将地产业务交由姚建辉打理。

　　姚建辉的风格，不像大哥姚振华偏好通过资本杠杆谋求弯道超车，他更专注于在地产行业内深耕，并且希望将地产业务盘上市。

　　大秀财技

　　姚建辉行事低调，一直被姚振华认为太过于保守，这可能正是造成姚氏兄弟“理念不合”的冲突所在。

　　相比姚振华，姚建辉在资本市场并不逊色。

　　2015年5月，世达科技向8名投资者配售新股186.11亿股新股，每股作价0.18元，筹资33.5亿元。姚建辉借此进入这家港股上市企业。

　　当时，除了姚建辉，一同进入的还有前海人寿和叶伟清，三者共计持股72.49%。

　　2015年11月，世达科技更名中国金洋，姚建辉着手改善公司业务结构。他将不太赚钱的主业电子制造剥离，对金融、证券以及物业等业务加大投入。

　　2017年，物业投资成为中国金洋业绩贡献主力，实现收入14.13亿元，所占公司收入比重的一半。另一方面，姚氏兄弟借助中国金洋在资本市场融资，为举牌万科增添了不少底气。2019年5月，中国金洋更名为宝新金融（01282.HK）。

　　随着中国金洋逐渐成为姚建辉在香港资本市场运作的旗舰企业，姚建辉第二个猎物就是新体育的控制权。

　　在这笔收购之前，姚建辉埋伏已久，通过“借道”宝能系前高管张晓东，姚建辉和其实际控制的中国金洋已打入新体育内部。在夺得控股权之前，新体育管理层已有宝能系人士进驻。且从2016年开始，就有不少宝能系地产项目资产陆续被注入新体育。

　　随着姚建辉得入主，体育文化、物业投资与发展成为新业务。其物业投资布局在国内若干城市，体育文化业务则主要是提供体育培训、赛事运营以及体育旅游等。

　　中国金洋更名两个月后，新体育更名为宝新置地。