远洋集团战略性提速扩张，2020年步伐是否稳健？

　　经历了2020年的种种曲折，远洋集团顶住了疫情冲击，整体来看，无论市场销售，还是盈利情况，远洋集团呈现出来的状态依然平稳，去年公司提速扩张的战略结果暂时未能显现。

　　纵观市场走向，于充满挑战的环境中，不同梯队的房企分化加剧，远洋在业绩报告中也透露，目前行业仍将面临一系列考验，市场规模仍有一定增长空间，但行业增速放缓将进入「慢增长」周期，从财务杠杆驱动高速增长迈向稳定均衡高质量增长，远洋自身的发展依旧稳健。

　　一、协议销售额创新高，但增速乏力

　　财报显示，2020年远洋累计实现销售额1310.4亿元，同比增长1%，累计实现销售面积706.35万平方米，同比增长11%。销售回款金额达人民币888亿元，同比升13%，回款率达93%。

　　期内，远洋集团在销售布局上区域分布更加均衡，北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域分别占销售额30%、19%、15%、18%、18%，核心一、二线城市占比高达94%。预期2021年全年可售资源约人民币2,300亿元，同比升15%，为远洋后续销售稳步推进奠定坚实基础。

　　但是分析近两年远洋协议销售额的数据发现，远洋销售额增长乏力，增速放缓。此前集团将2019年的协议销售额目标确定为1400亿元，但最终只实现了1300亿元，去年又将目标调低为1300亿元，也不过刚刚达标。

　　和百强房企销售增速相比，远洋集团的表现确实不尽如人意。克而瑞数据显示，去年全年百强房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，同比增长13.3%。

　　受到销售业绩的影响，远洋的排名逐渐下滑，有数据表明，2016年之前，远洋销售额稳居“TOP20”之列，而2016-2019年，远洋排名下滑到20-30位。克而瑞此前发布的2020年房企TOP100排行榜显示，远洋已滑落至36位，跌出前30排名，2021年前两个月的数据更是下滑到54位。

　　二、开启“南移西拓”战略，加速新一轮扩张

　　2020年年初，远洋集团宣布启动全新五期战略，致力于聚焦主业发展，持续精细化管理，打造更健康的人居产品，为股东和客户创造更大价值。

　　与此同时，远洋集团还在巩固原有京津冀等核心区域发展优势的基础上，适度进行“南移西拓”，即重点关注长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈。随后，远洋集团进行了组织架构调整，形成北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大开发事业部。

　　据统计，2020年，远洋集团在27个城市共获取53个项目，包括北京、上海、广州、杭州、天津、重庆、沈阳等战略深耕城市，以及济南、无锡、扬州、大连、福州、江门、石家庄等重点发展布局城市，其中“南移西拓”项目占比高达70%。新增土储791万平方米，平均土地成本为每平方米人民币8800元，总购地成本接近700亿，超过同期销售额之一半，显示出公司扩张较为激进。

　　成都远洋太古里项目实景图

　　截至2020年12月31日，远洋集团已布局51个城市，总土地储备4718万平方米，同比增长26.7%，平均土地成本为每平方米人民币7900元，相比2019年的7500元继续提高，该成本高于不少头部房企。

　　聚焦开发主业，探寻城市经济发展热点与城市土地价值潜力，也将是远洋谋求崭新的跨越式发展的核心方向。远洋集团表示，伴随着“南移西拓”成效的显现，公司将迎来全新的发展阶段。

　　三、商业地产发力，租金及利润继续保持稳定

　　远洋集团商业运营及管理能力持续提升，2020年已投入营运的项目可租赁面积约210.9万平方米，实现全口径租金收入人民币41.2亿元，同比提升2%，全口径EBITDA利润人民币24.1亿元，在疫情下基本持平。

　　写字楼方面，位于核心区域的北京远洋大厦、北京远洋国际中心二期等优质项目的租户定位中高端，抗风险能力强，出租率维持较好水平；零售物业方面，下半年凭借良好的运营能力，项目出租率稳定在较高水平，成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等出租率超过90%，销售额亦强势反弹，屡创佳绩，全年同比录得增幅。

　　围绕商业开发与运营，以远洋里、乐堤港为代表的商业综合体项目，已在多个一、二线城市的核心地块实现了布局，成为引领城市潮流、提升远洋品牌影响的重要推动力。以未来广场、未来汇为代表的社区型商业，在方便居民生活，重塑片区商业结构上亦发挥着不可忽视的作用。

　　杭州远洋乐堤港

　　武汉远洋归元综合体项目，是远洋集团携手武汉2049集团共同打造的百万平方级城市综合体，涵盖住宅、商业街区、写字楼、公寓等多种业态。其中，2020年7月正式官宣案名的“远洋里”是武汉远洋归元综合体项目以低密街区为核心的商业综合体部分。

　　在项目开发过程中，远洋集团以荆楚经典文化为基底，巧妙融合现代设计，既保留老武汉的古老街巷，又体现城市更新的设计风格。远洋里延续“横河-汉江故道、竖街-西大街”的城市肌理，同时保留并修缮了圣母堂、圣心堂、绣花堂三座古建，结合其不同定位，以艺术中心等形态将其活化，展现出文化遗迹与商业繁华的动静交错。

　　武汉远洋里

　　12月18日，远洋集团携手太古地产在一宗挂牌出让中投标成功，以增资方式成功收购项目公司99.79%的权益。该项目公司持有位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路以东的两幅用地，分别占地约44,300平方米及34,000平方米。这是继北京颐堤港、成都远洋太古里后，远洋与太古三度携手、强强联合的又一大型商业综合体项目。

　　12月28日，远洋集团北京城市副中心综合体项目——北京远洋乐堤港品牌发布会成功举办。项目总建筑面积约37万平方米，定位为“时尚、意趣、乐活”，由5A级写字楼、高品质购物中心组成。至此，在京杭大运河的两端，北京远洋乐堤港与杭州远洋乐堤港遥相呼应，显示出远洋日渐成熟的商业地产综合开发能力。

　　北京远洋乐堤港

　　2021年1月，远洋集团与重庆江北区政府签署城市更新项目合作框架协议，打造川渝地标级商业综合体，彰显出远洋为重庆打造既有地方文化特色，又不失“国际范”的城市标杆商业综合体的能力和决心。

　　四、探索跨行业合作

　　除了积极调整集团战略，远洋集团还在探索跨行业合作。

　　2020年9月，远洋集团牵手华住，在酒店及公寓业务、不动产投资信托基金、客户共享、商务差旅、商品房销售、物业服务六大方面展开深度合作；同年10月，远洋集团又与中国能建结成战略合作伙伴关系，双方合作领域包括房地产、土地资产盘活、不动产运营、公共设施及房建业务。

　　今年3月初，远洋集团又与中国人寿签署战略合作协议，积极推进在资本纽带关系、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务和养老这六大领域开展合作。

　　针对跨行业合作的种种表现，远洋方面表示，围绕房地产业务开展多元合作是整个房地产行业的大趋势，有助于进一步发挥战略协同效应，实现共赢。

　　远洋方面表示，2021年远洋将持续聚焦主业发展，加强经营管理关键能力，在确保财务状况稳健的原则下，通过提高投资标准、坚持城市深耕、加快周转等策略，保持开发主业的持续发展。

　　资料来源：

　　远洋集团2020年年度业绩报告

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