吉宝与信达的纠葛 北京以太广场五折流拍谁来接盘？

​近几年来，随着房地产行业下行，开发商愈来愈无暇顾及楼盘的建造，也就有了烂尾楼的出现，即使北京也不例外。

1月11日，据阿里法拍平台显示，中国信达（香港）资产管理有限公司对CBD Aether Center Ltd.的债权已流拍，此次拍卖起价为19亿元。

该债权项下主要包括CBD Aether的100%的股权质押以及Aether Limited 51%股权质押，其中香港以太主要资产为北京以太物业开发有限公司100%股权（香港以太实际持有80%权益），北京以太的主要资产为北京市朝阳区景华南街与金桐东路交汇处的北京以太广场在建工程项目。

相关资料显示，北京以太广场项目于2002年立项，直到2012年才正式开工建设，此后便间歇式停工，直到1月4日被挂牌拍卖。

资产底色

据了解，北京以太广场地处北京市朝阳区光华路7号，位于北京CBD核心区域，项目总建筑面积达198000平方米，包括一栋19层、两栋地上20层综合楼甲级写字楼和一个优质购物中心。

整体构造上，北京以太广场是集办公写字楼、商场、娱乐服务于一体的大型综合性建筑群体。

具体来看，地上设A、B、C三座高档写字楼，A、B座16层C座19层，相互之间设多层裙房相连。

地下四层(车库及机器设备用房)为人防层，层高3.6-6.0米。裙房部分功能为商业办公、机电设备用房、停车库等。

无论是区域位置还是自身配置，北京以太广场都占据了一些优势，只不过开发不给力，还未等来封顶就被抵押拍卖了。

不同于中弘大厦、佳兆业广场等烂尾楼的“显赫声名”，北京以太广场未受到太多关注，就连本次流拍也鲜有人提及。然而，它背后的投资方却不一般。

明面上看，北京以太广场项目持有人为北京以太物业开发有限公司。据企查查显示，北京以太物业开发有限公司实际上为吉宝置业中国，后者为亚洲领先的房地产开发商之一——新加坡吉宝置业旗下负责中国房地产业务的子公司。

而在2021年6月8日，吉宝置业中国总裁李绍强就曾表示，公司未来将减少传统住宅的开发，加大对商业地产的投资，尤其是打造未来的“智慧办公楼”。

从商业的角度，北京以太广场项目符合吉宝置业的设想。此后，吉宝置业还对外发布了在上海开发的首个商办综合体项目——吉宝静安中心，该项目预计今年正式交付运营。

截至2022年6月30日，吉宝置业母公司吉宝企业上半年实现净利4亿9800万新元，同比增加66%。而城市发展业务净利为1亿6800万新元，低于上年同期，主要由于中国项目的贡献减少，以及投资物业的公允价值收益下降。

谁来接盘？

本次拍卖的债权，基于信达香港与CBD Aether于2018年5月签订的系列贷款文件而产生。

根据贷款协议，信达香港向CBD Aether合计出借贷款本金31551.5万美元。

截至本次转让基准日2022年9月30日，标的债权本息合计53364.21万美元（约人民币37.89亿元），其中本金31551.50万美元，利息及罚息合计21812.71万美元。

此外，信达香港享有标的债权的附属权利，包括CBD Aether持有的香港以太51%股权提供的质押担保；CBD Aether唯一股东即注册于开曼群岛的Wealth CBD Aman Ltd.，以其持有的CBD Aether100%股权提供质押担保。

2018年7月，CBD Aether将持有的香港以太16,702,500股份质押给信达香港，作为标的债权的担保。信达香港于2021年9月向香港高等法院取得认可令准许，受让CBD Aether持有的香港以太16,702,500股份的法律所有权，直至CBD Aether清偿标的债权。

香港以太已于2021年6月7日根据香港法律进入清盘程序。

如果受保障债务已被无条件且不可撤销地全部清偿，则CBD Aether基于其赎回权可要求信达香港解除质押，向CBD Aether返还该等香港以太股份。

不过现在来看，CBD Aether赎回香港以太股份似乎是不太可能了。

另外，相比于37.89亿元本息，本次拍卖起拍价19亿元近似于折让50%，只是依旧没有竞买人报名。

至于信达香港，为中国信达子公司。作为四大AMC之一，中国信达不良资产处置的营收和利润一直领先于其他三家。

有关数据显示，中国信达新增收购规模由2021年上半年的217.51亿元上升至2022年上半年的258.04亿元；处置规模同比基本持平，2021年上半年和2022年上半年分别为203.74亿元和203.72亿元。

即便有了中国信达的加持，北京以太广场项目仍难于找到接盘方。一方面是自身有很多类似处置项目，另一方面则是市场活力有限。

2022年全年，北京写字楼市场新增供应达42.4万平方米，较2021年下降32%；全市写字楼市场净吸纳量仅为约17.29万平方米，其中，五大核心商圈仅占了3815平方米，同比分别下降79%和99%。