母公司首次注资 招商房托收购北京CBD物业的REITs边界

作者：龚丽欣

疫情之下，收并购的戏码持续上演。

6月13日晚间，招商房托发布公告称，买方（Treasure Supreme International Limited，为招商房托的特殊目的投资工具）、卖方（Super Alliance Real Estate Partner L.P.）及保证人（瑞嘉投资实业有限公司，招商蛇口全资附属公司）订立买卖契约。

据此，招商房托计划收购目标公司51%股权，而目标公司拥有北京招商局航华科贸中心46.41%的权益。

观点新媒体查阅发现，卖方由招商蛇口联合PAG太盟投资集团于2017年设立，也就是说，招商蛇口为卖方的控股公司，而这笔收并购实则是一次母公司资产注入。

早在2019年12月10日，招商房托叩响港交所的大门，成功敲钟上市。上市之初，招商局商业房托曾公告表示，母公司招商蛇口还有潜在物业可以注入。

两年半时间过去，招商蛇口尚未开始将资产注入招商房托，仅在业绩会上表示这些持有物业成熟时，会择机注入。

对招商房托而言，母公司注资似乎是一件顺理成章、水到渠成的事情。与此同时，通过收购母公司优质资产，能够迅速扩大自身的资产管理规模，同时保持一定的投资收益。

不过，这一次注资也让资本市场颇感意外。

据了解，在招商房托的IPO发布会上，该公司管理层就曾提到，除了五项底层资产，未来仍将有三项优质潜在物业或将注入，而这类资产以大湾区城市的优质标的为主，其中包括汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目。

这一次注入的标的资产，是湾区2000公里以外的北京城。

资料显示，目标物业为位于北京市朝阳区建国路108号、108A号、108B号、110号、112号、116号、118号、118A号及118B号的名为招商局航华科贸中心发展项目的单位。

而招商局航华科贸中心的发展项目由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。

为何首次注入的资产，选择了北京物业？

一方面，招商房托资产组合大多位于深圳蛇口，上市初始物业资产组合由位于深圳的五处优质商业物业组成，分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城，以及科技大厦、科技大厦二期、数码大厦3处写字楼综合体。

也就是说，倘若注入湾区资产，更多的作用是扩充招商房托资管规模，而此次注入北京资产，则能够在扩充规模的同时，实现招商房托资产组合地域的多元化。

在今年3月的业绩会上，招商房托管理层亦多次表示：“招商蛇口也在不断找寻新的投资机会来择机补充招商局商业房托，扩大市场管理规模，争取市场组合更多元化，这是我们的目标。”

另一方面，标的物业位于北京朝阳建国路，是首都的核心区，商办租赁需求十分旺盛，而此次标的物业亦相对比较优质，资产注入之后，能够迅速为招商房托带来增值和收益。

资料显示，招商局航华科贸中心于1998年落成，于1999年开始营运，项目内包含商业区、写字楼，土地面积约为32万平方米，楼面面积达到4.84万平方米，而可租赁面积4.08万平方米。

根据公告披露的数据，于2021年3月31日，上述项目的出租率为66.4%，平均租金为326.83元/平方米/月，按此基准计算，月租金达到886万元。

根据第三方数据显示，朝阳区建国路附近的商铺出租价格大约在400元/方米/月左右，而写字楼的租金在150元-200元/平方米/月不等。

综合来看，招商局航华科贸中心的平均租金与所属地区相当，结合出租率、月租金总额等数据来看，整体还算优质。

从交易代价来看，此次收购事项的购买代价初步定为13.42亿元，金额相等于协定物业价值的46.41%加初步经调整资产净值，整体来看，还算比较划算。

公告提到，协定物业价值27亿元(即经各方协定的目标物业资产价值)乃由自愿买方/卖方经计及目标物业之质量及过往表现后按公平原则厘定。

协定物业价值较于2022年3月31日之评估价值(即人民币27.3亿元)折让约1.1%，而按目标物业截至2022年3月31日止月租总金额(即人民币886万元)计算，相当于3.9%的估计净物业收益率。