招商房托：拟斥资近4亿改造存量物业，积极拓展北上等城市投资机会

　　3月27日，招商局商业房地产信托基金与北大光华管理学院调研专题会在蛇口太子广场召开。招商蛇口资管中心总经理、招商局商业房托非执行董事余志良，招商局商业房托执行董事郭瑾，招商蛇口资管中心副总经理、招商蛇口企管公司总经理高惠民等出席了会议，光华管理学院院长张峥及北大光华-中国REITs先锋项目学员50余人莅临会场。

　　招商蛇口资管中心总经理、招商局商业房托非执行董事余志良介绍招商房托上市历程及资产情况

　　会上，余志良就招商房托REITs上市历程及资产的情况进行了简述，并介绍了2021年运营情况以及未来房托改造提升+资产注入双轮驱动发展的发展蓝图；高惠民对租赁市场环境，五项资产2020年运营情况、2021年租赁策略及改造升级方向等作了深入的介绍。

　　招商局商业房托基金（以下简称“招商房托”，1503.HK）于2019年12月10日实现在香港联合交易所上市，成为在港上市的11只REITs中唯一一只央企在港上市的房地产信托基金。作为央企首只REITs，招商房托是由招商蛇口控股担任发起人，初始物业资产组合由位于深圳蛇口的五处优质商业物业组成，分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城，以及科技大厦、科技大厦二期、数码大厦3处写字楼综合体，它们均位于招商蛇口（001979.SZ）的大本营——深圳蛇口。深圳作为粤港澳大湾区战略发展的核心引擎城市，区位条件优越，产业基础扎实，能为五项物业带来巨大的未来发展潜力。

　　蛇口花园城：招商蛇口花园系商业产品首个购物中心

　　花园城数码大厦、科技大厦及科技大厦二期：蛇口网谷高新科技产业园代表产品

　　2020年是全球都在面对的极为特殊的一年，招商房托的业绩表现及改造方案无惧疫情为基金市场带来惊喜，据公司2020年年度业绩公告，公司总体资产估值逆市攀升，从2019年末的66.09亿元人民币升至2020年末的66.44亿元人民币，上升3,500万元。2020年全年，房托实现收益总额为人民币3.7亿元，连同每基金单位中期分派8.09港仙，报告年度的每基金单位分派总额为23.60港仙，按2020年12月31日基金单位收市价2.45港元计算，分派收益率为9.6%，并保持100%的分派比率。

　　疫情虽然对运营团队带来严峻考验，但管理团队丰富的运营经验及优秀素质带来了稳健的物业组合的租金单价表现，并成功吸引到大型战略租户进驻，通过租户在项目内部腾挪及调整租户结构，2020年租金单价基本与2019年租金单价持平；物业组合的整体出租率在动荡的市场经济环境下抗震较强，2020年维持在84.3%，2019年则为88%。随着宏观经济形势的逐渐回暖，可以预见出租率和出租单价会随之上扬，在未来可以创造更优异的业绩表现。

　　招商蛇口资管中心副总经理、招商蛇口企管公司总经理高惠民对租赁市场环境，五项资产2020年运营情况、2021年租赁策略及改造升级方向等作了深入的介绍

　　自承担管理物业的责任以来，房托积极深入探讨了资产提升的机会。在保留原有设计的经典元素的基础上，通过加入现代化设计和智能技术来提升物业的整体质量和特色，以增强其竞争力。

　　房托预计将总共投入3.99亿元，并在2021年完成四家写字楼的室内装修工程。由于这些项目所在地区位置优越，交通便利，预计2022年开通的地铁12号线将进一步增强区位优势。据了解，12号线四海站将与花园城购物中心B1层打通，届时将为该商场带来大量的轨道交通客流。

　　目前，这五个物业可租赁总面积为25万平方米，资产评估价值为66.44亿元人民币。

　　目前新时代和数码大厦的样板层均已完成装修，开放参观后备受市场赞誉，花园城原紫荆城部分于第四季度完成装修改造并投入试运营，装修改造卓有成效，客流量已基本恢复至往年水平，出租率大幅提高至91.5%，显示商业零售物业改造后具备较高的增长空间。

　　同时，房托将积极拓展北京上海一线城市并在适当时机进入强二线城市以寻求投资组合于区域上的平衡。

　　另外，鉴于国内消费力不断增强的趋势及其为国内零售商业带来的发展潜能，随着时间的推移，管理人也将加大对零售商业项目的投入，以使投资组合中写字楼与零售的比例更趋向均衡。

　　与会人员参观招商房托五项资产

　　除了存量物业的完善及提升，招商房托亦将利用招商蛇口控股优质的储备物业资产组合作为潜在未来收购标的以扩大房托规模，同时借助招商蛇口控股和招商置地丰富的管理经验和完善的基础设施网络优化物业的运营表现。招商蛇口在全国拥有土储超过3000万平方米，仅在深圳就拥有近1,000万平方米的优质土地储备，背靠实力雄厚的发起人及管理人，未来有非常多的优质资产可供选择注入。坐拥招商蛇口的这些优质资产，地处聚集创新、科技及金融等新兴创新企业的南山区，是粤港澳大湾区核心，受惠于社会主义先行示范区的区位优势，不仅高精端行业密集，还拥有便捷的道路及公共交通网络，未来蛇口双地铁格局必将大幅提高客流，对经营环境的稳定及持续成长提供强有力保障。

　　作为一个拥有招商局品牌的房托平台，做大做强房托是招商局集团的初衷，招商局海量的存量是房托进一步拓展的资源保障。根据房托管理人释放出的信息，其将对招商局集团内部及外部机会持续关注，寻找时机注入潜在优质资产以扩大投资组合，寻求区域及物业业态上的均衡。近期修订的《房地产投资信托基金守则》放宽了对招商局商业房托基金经营的限制，杠杆率提高至50%，利好优质新资产的注入。从目前宏观环境及经济周期来看，目前是招商局商业房托基金获取优质及价格合适项目的好时机，从而充足公司的内在增长动能。

　　上市一年多，招商房托的资产规模、市值、市净率、流通性等核心指标，皆存在较大上升空间。回顾公司股价表现，自去年9月底至今，招商局商业房托基金的股价已经上涨超过25%，相信未来会取得更好的表现。

　　在听取各项目运营团队的介绍与实地参观时，北大光华-中国REITs先锋项目学员们纷纷对招商局商业房托基金的运营综合实力表示认可与赞赏。

　　光华管理学院院长张峥在招商局商业房地产信托基金调研专题会发言

　　招商局商业房地产信托基金调研专题会现场，北大光华-中国REITs先锋项目学员对REITs上市的共性问题开展了专业探讨

　　本次会议是招商局商业房地产信托基金2020年业绩公告后首次召开的调研专题会，为与北大光华-中国REITs先锋项目学员搭建专业的交流平台的同时，提升了公司在REITs市场的知名度和影响力。招商局商业房托基金在过去的一年业绩稳健前行，资产组合优势明显，相信在未来有长足的发展和持续增值可期。