华侨城的“终极目标”是文旅还是地产？

　　结束成就卓越的“十三五”时期，全国人大刚刚表决通过了“十四五”规划纲要，央企华侨城自然要紧跟步伐。

　　“十三五”期间（2016年-2020年），华侨城明显着力于规模上的扩张，对外投资力度逐年增大，旅游综合行业、房地产行业两大板块发展迅速。事实上，华侨城也是从同一时期开始在年报中公布房地产板块的签约、结算等情况。

　　但在注重规模发展的同时，华侨城亦在财务表现上作出了一定牺牲，包括经营活动产生的现金流量净额在几年内均呈负数。

　　以新冠病毒肺炎疫情作为终止符和开端，在国家对房地产行业强管控的环境下，华侨城进入新发展时期。

　　3月30日下午，深圳华侨城股份有限公司举行2020年度业绩发布会，副董事长姚军、副总裁倪明涛、总会计师冯文红、董事会秘书关山，以及公司人力资源部、财务部、旅游管理部等部门的负责人，欢乐谷、酒店、物商的总经理等出席会议。

　　其中，姚军就公司未来“十四五”的发展方向作出指引。

　　战略方向探析

　　“华侨城始终坚持而且将来会依然坚定不移地，聚焦文化旅游产业。”姚军提到，华侨城确实在制定具体的“十四五”规划，但对文旅产业的投入是坚定不移的，方向并不会改变。

　　尽管华侨城旅游综合行业、房地产行业两个板块盈利预期正出现失衡。资料显示，华侨城2020年主营业务收入804.14亿元，其中房地产业务收入372.39亿元，毛利率达到59.32%，旅游综合收入431.75亿元，毛利率42.02%。

　　而2019年的情况是旅游综合行业毛利率40.63%，房地产行业毛利率高达74.6%。由于调控和大环境因素影响，近年来房企毛利率普遍下降是不争的事实。虽然华侨城房地产业务毛利率保持着超高的59.32%，但同比下跌了15.28个百分点。

　　背后是文旅收入毛利率提升不足，去年华侨城文旅收入毛利率提升了1.39%，但与房地产业务相比望尘莫及。

　　不过，文旅产业在华侨城的经营上确实能起到轴心作用，该公司房地产开发的拿地、项目建设、销售策略都是围绕文旅进行的。

　　同时，华侨城集团提出的“文化+旅游+城镇化”、“文化+旅游+互联网金融”等模式，均把文旅放在首位，这些模式也是华侨城A所遵守的。

　　“我们作为华侨城集团控股的一家上市公司。”姚军表示，文旅产业是华侨城30几年来的核心竞争力，也是品牌影响力，也是华侨城在行业内最具影响的一大板块，不应丢掉优势。公司未来的战略定位，依然关注文化旅游和房地产产业融合。

　　他提出，公司的终极目标就是世界一流的大型文化旅游企业集团，因此公司还将大力投资文旅。据了解，过去一段时间华侨城旗下欢乐海岸品牌项目表现优秀。姚军透露，到“十四五”末，华侨城在全国建成的欢乐海岸项目将超过10余个，在建的还会有10余个。

　　接下来，华侨城还将从战略布局、规划、设计、产品、经营、团队建设、IP的丰富、资本运作等几个方面寻找差距。

　　“最近我们已经在内部开始实施这项工作”，姚军称，公司将继续在各个方面开放与国内外优秀企业的合作。他同时提到要借助互联网的力量。

　　接下来，我们可以从这样一个角度，看华侨城过去一年的经营表现。

　　现金流回正

　　2020年，华侨城实现了经营性现金流三年来的首次回正，录得212.19亿元，2019年的数据则是-51.87亿元。

　　跟国内绝大多数开发商一样，华侨城在过去一年亦在落实扩大销售规模，促进销售回款。资料显示，华侨城去年实现签约销售额1051.54亿元，同比增长21.96%，对应签约面积465.06万平方米，同比增长84.5%。

　　按此计算，华侨城去年销售均价为约22610元/平方米，所以尽管去年有传闻称华侨城证券代表在回答一位投资者的问题时，否认了华侨城会采用降价进行促销，但市场上仍有相关的疑惑。

　　因为华侨城2019年的销售均价，实际上有34228元/平方米。

　　但总的来说，经营性现金流回正是一件好事。华侨城作为央企，2020年在财务安全上作出了努力。

　　“公司不断加快在建项目的开发建设、推盘上市的节奏。并积极采用股权处置、合作开发的方式加快资金的回笼。”冯文红称。

　　她提出，华侨城2021年在投资方面将首选周转快、安全边际高的项目。同时，继续坚持以收定投，“量入为出，在加强去化回款的前提下稳健投资。”

　　事实上，华侨城去年在土地投资方面确实降低了速度。据了解，华侨城2020年累计获取土地项目25个，新增土地面积494万平方米，计容建筑面积1033万平方米。无论从项目个数或面积上都比过往几年低。

　　与之对比，2019年华侨城新增土地项目47个，权益建筑面积合计约833.9万平方米，权益对价约为492.67亿元。值得注意的是，华侨城2019年新增面积还比2018年同期下降约4.46%。

　　当时，华侨城在土地储备上较为激进，进入了惠州、肇庆、襄阳、淄博等三四线城市。如今公司实现降速，但过去几年快速投拓的项目正释放利润。

　　华侨城在获取低价土地方面的能力一向强劲。

　　据介绍，在华侨城去年新增的25个项目内，有23个项目以底价或接近底价摘牌，其中大部分是文旅综合用地，这是华侨城高毛利率的护城河。

　　“华侨城不是一个特别强调规模快速膨胀的公司。”姚军也补充，公司还是一个以优质资源取胜的企业，早年进入低线城市是锁定了当地的文旅资源。但他也提到，华侨城2020年新增的25个项目中13个在一二线城市，总投资额的73%集中于一二线城市。

　　提高运营效率

　　提高运营效率是华侨城保证，公司未来收入的增长和盈利预期的重要手段。

　　“加快项目运营效率，是华侨城做优、做强、做大的计划和战略。”姚军去年年初就曾提出。

　　按计划，华侨城接下来将继续“加快项目的推进上市，包括地产项目，也包括文旅项目，尽快地呈献给市场，能够尽快获得收益”。

　　数据显示，截止2020年底，总资产4565.88亿元，比去年末增长20.28%，归属于上市公司股东的净资产783.97亿元，比去年末增长14.22%。其中，存货约2510.28亿元占总资产 54.85%，较2020年年初增长 35.13%。

　　由于土地储备及项目建设开发投入增加，华侨城近年来存货一直增长。开发产品占总存货比提升至12.63%，显示华侨城在提高项目建成落地的数量。据了解，华侨城去年在合肥空港项目及成都青白江项目，实现了当年拿地、当年开工、当年销售回款。

　　同时，华侨城亦继续加强了项目的合作开发力度，“与业内优秀的企业建立战略合作联盟，通过合作开发、股权转让等多种方式实现项目的快速周转。”冯文红表示这是未来会保持的开发模式。

　　另一方面，跟投则是华侨城调动员工团队积极性，提升运营效率的另一措施。据披露，华侨城自2017年制定了项目跟投管理办法。

　　截至2020年年末，虽然在华侨城开展的项目跟投中，跟投认购总额为1.19亿元，占跟投项目资金的0.56%。但在2020年新落地项目跟投率100%，新增跟投本金总额达到9125万元。另悉，华侨城新一期的股权激励计划目前正在筹划中。

　　以下为深圳华侨城股份有限公司2020年业绩发布会现场问答实录节选：

　　现场提问：未来3-5年，公司在地产的销售和文旅的业务上预期可以达到什么样的增速？为了匹配这样的规模目标，公司未来在拿地的强度和投资方向上是什么样的计划？

　　姚军：说到投资方向，华侨城始终坚持而且将来会依然坚定不移地坚持聚焦文化旅游产业，文旅产业是华侨城30几年来的核心竞争力，也是品牌影响力，也是华侨城在行业内最具影响的一大板块。

　　所以在这个问题上，华侨城作为投资方向来说是坚定不移的，而且在今后我们还会加大力度在文化旅游产业上进行提高、创新和发展。

　　另外，在拿地上，你刚才说要说得具体一点，其实投资地上我们很清楚，刚才我们几个同事在专题报告时讲到了，比如说我们还是注重一些重要区域，长三角、珠三角、长江经济带、粤港澳大湾区以及成渝及西安城市圈，这都是我们比较关注的重点区域。另外，我们也比较关注重要的、优质的文旅资源重点项目。在这些方面，我们在投入的控制上和投资强度上都会有适当倾斜。

　　关于销售，前两年我们有一个内部的要求，2021年还是要加快周转，多措并举，实现快速回款。目前经济形势不可预测的因素很多，所以我们在保证企业稳妥、规避风险的前提下能够稳健发展。

　　希望各个部分、各个项目能够修炼内功，加快市场的形势研判，刚才我们几个专业职能的总监们在报告时也都说到了。另外就是加快项目的推进上市，包括地产项目，也包括文旅项目，尽快地呈献给市场，能够尽快获得收益。

　　另外，我们这两年也一直在做，我们手中的优质资源还是积累了一部分，所以我们希望选择国内优质的标杆企业进行强强联合，能够促进我们更加快进度、更提高效率、更节省成本，同时我们也可以通过一些股权转让、资产转让的方式使这样的强强联合、优势互补能够更有利于我们加快进度、加快效率，促进我们的投资回报。

　　说到拿地计划和未来的规模发展，我想说的是华侨城A不是一个特别强调规模快速膨胀的公司，华侨城A这些年特别是刚才讲到“十三五”整个的发展能看到，华侨城A还是一个以优质资源取胜的企业。

　　我们未来将继续地以获取优质的资源为主，包括土地资源，也包括文旅项目的资源，发挥华侨城A这么多年来在成片综合开发、提升城市品质、为城市带来美好生活享受的产品和服务等方面的专业优势，促进我们在地产和文旅业务上协同发展。

　　我们严格地控制项目本身的质量要求，这几年一直在内部强调质量发展，这也符合国家的要求，也符合整个产业的要求，还是强调高质量发展，而不是盲目地强调为了追求规模而去盲目扩张、去冒进所以我们希望优中选优地选择优质的土地资源和项目，充分保证公司保持稳定的盈利水平和盈利能力。

　　另外，我们也根据公司的经营情况，坚持内部以收定投和加速回款、控制并优化债务。这几年有这样的战略部署，我们觉得是非常良性的，感觉到越来越好。结合公司持续的去化速度，同时有效地规避风险。

　　总体上公司预计2021年应该是稳健的，而且应该是稳中有升的，这一点我们充满信心。质量、规模、效益并重的基本原则，关键指标还是要保持持续的稳健增长，成为具有全球竞争力的世界一流文化旅游企业集团，这一直是华侨城痴痴追求的一个目标。同时，我们最近在强化数字转型，以线上线下的结合促进快速发展，使我们继续在行业里处于领先地位，而且能够带来更好的、更大的效益。

　　现场提问：管理层如何看国内的文旅行业，目前有什么变化？

　　姚军：2020年开年我们受到了巨大的冲击，直到今天，疫情已经演变为全球旅游行业的黑天鹅，我们看到中国已经取得了战略性的抗疫成果，但世界上很多国家还没有真正有效控制疫情。

　　去年公司旅游接待人数4282万人次，恢复至去年80%几水平，这是不容易的，因为我们仅用了后半年，只有7个多月。其实这也从另一个侧面说明了旅游市场强劲的反弹能力。

　　刚才问到有什么变化，从供给侧方面说，我们觉得自驾游、近距离的周边游、康养旅游在加速增长，另一个特别明显的就是通过互联网服务、数字化服务，企业方面更注重利用互联网给游客提供服务。

　　疫情爆发后，不仅是旅游行业，其实在很多行业，都促进了互联网、信息化和文旅服务密切结合的前进步伐，所以我说这些都是一些特点。

　　目前，疫情防控已经进入了常态化阶段，市场的确发生了巨大的变化，游客的消费偏好也会发生一些变化。华侨城A的旅游项目、旅游景区感受到了市场的反弹，游客们在疫情之后要到旅游景区去换换口气、感受生活这种需求是极为强烈的，所以我们希望在这样一个形势下能够抓住机遇。

　　刚才说世界很多国家还没有有效地控制住疫情，预测2021年出境游还将受到巨大的影响。

　　像华侨城这样的做旅游目的地的企业，在双循环的形势下，我们将迎来更多的游客和消费者。

　　作为文旅行业的领军企业，我们会抓住这个机会，进一步提升文旅产品的品质。我们也期待着2021年旅游市场会有巨大的反弹，从2021年春节，就已经充分地表现出疫情之后我们的消费者、游客对体验华侨城的文旅项目有极大的热情和热爱，所以在这一点上我们很有信心，我们会很好地把握这个机会，我相信2021年一定会大大地超越，对这个市场我们满怀信心。

　　现场提问：华侨城是如何去激励自上而下的各部门、各条线的积极性的？比如说之前的跟投制度目前进展如何？

　　关山：这个问题是关于跟投制度安排的情况。公司2017年制定了项目跟投管理办法，截止到2020年年末，在公司开展的项目跟投中，跟投认购总额为1.19亿元，占跟投项目资金的0.56%。其中，2020年新落地项目跟投率100%，新增跟投本金总额9125万元。

　　应该看得到，现有跟投制度充分调动了项目团队的积极性，进一步提升了公司资源获取的质量和项目开发与运营的效率，同时也为激励团队为公司和股东创造更大的价值提供了有力的工具，发挥了重要的作用。

　　现场提问：公司还是保持了两位数的逆势增长，从未来几年看，两位数的增速能否持续保持？目前的融资政策还是有收紧的成分，公司目前上旅游这块还是偏园区、景区等重资产为主，这些业务会受到融资政策的影响吗？

　　冯文红：国家的融资政策是有导向性的，每一个企业都会受到关联。

　　在这样的环境下，公司近几年无论是房地产销售也好，旅游也好，都是保持了两位数以上的增速，这得益于公司这两年的土地储备得到了快速增长。

　　目前，优质土地的储备是充足的，保证了公司未来收入的增长和盈利预期。预计未来公司各项财务指标也将更加稳健，公司未来将朝着两位数增长的目标努力。

　　现场提问：董事长也快到离退的年龄，段总任期后管理层的稳定性问题？

　　姚军：段先念董事长带领华侨城在“十三五”期间让华侨城快速、健康、跨越式发展，让华侨城人也感到骄傲，让投资人们也关注。

　　刚才你提到了段总可能会要退休了，我只能回答，国资委党委也非常关注和高度重视华侨城A的领导班子人员的建设，也会统筹考虑华侨城的业务需要、岗位要求和班子现状，做好公司领导人员的队伍建设。

　　另外，我还想说，华侨城A现在不仅是领导层，各板块不管是旅游板块、酒店板块、物商板块、地产板块、欢乐谷板块等，每个板块的领军队伍都是一批有经验、有能力、很忠诚的队伍，所以他们是很稳定的。也是因为华侨城A经过这么长时间的磨练和业务的发展，逐渐地进行人才的培养，一个个梯队已经建起来了。

　　我相信一个企业不仅需要好的领导人，同时需要稳健的团队，所以不管将来国资委党委如何考虑领导人的问题，但是我可以让投资人放心的就是，我们的团队是了不起的，在2020年这么困难的年份，我们还能取得这样的成就，一是得益于领导人的决策，能够亲力亲为地去推动一些战略的调整、任务的部署。二是得益于各板块、各领导团队的有经验、有魄力、有能力，才得以让华侨城完成了2020年这么艰巨一年的任务，才得以在“十三五”取得这么大规模的、跨越式的发展。

　　现场提问：从远期的视角来看，管理层去看公司未来，比如说5年后、10年后，未来会是一个什么样的公司？

　　姚军：华侨城A未来的发展目标，这也是我们最近一直在研究的，因为我们在制定“十四五”规划。

　　“十三五”以来，华侨城A跨越式发展。华侨城A是作为华侨城集团控股的一家上市公司，它给自己的定位就是主题公园的领导者、旅游产业的领军者和城镇化价值的实现者。

　　华侨城集团提出的文化+旅游+互联网金融的模式也在深深地影响着华侨城A，也在助力着华侨城A。所以华侨城A的战略定位就说明了我们在未来还是依然非常关注文化旅游和房地产产业融合。

　　作为一个城市的品质提升、城市亮点和城市热点建设的具有领先业务优势的集成商、开发商、运营商，我想我们还是在这方面要不断地努力。

　　“十四五”期间，华侨城A还要不断地提升自身在这些业务板块上的能力、能量，还是朝着作为行业的领军企业这样一个要求来发展自身，不断地强大自己。

　　特别是我们的终极目标就是朝着世界一流的大型文化旅游企业集团的方向努力，这是毫无疑问的，这也是国家“十四五”规划提出的建设有文化内涵的、世界级的文化景区、旅游渡假区，这恰恰是华侨城A要去做的，这就是我们的产品力目标，也是华侨城A发展的中远期目标。

　　党的十九大提出要培养具有全球竞争力的世界一流企业，华侨城A始终也以此作为自己的奋斗目标，我们也对标世界，我们和国际一流的大的旅游界的航空母舰级的企业也有交往、对标、学习。

　　所以我们将从战略布局、规划、设计、产品、经营、团队建设、IP的丰富、资本运作等多维度寻找差距，最近我们已经在内部开始实施这项工作，寻找差距、对标国际，真正能够朝着一流企业建设自身。

　　同时，我们也与国内外的顶尖企业进行深度的战略合作，包括旅游行业、地产行业、互联网行业的顶尖企业。我们坚持开放共享、合作共赢、强强联合，真正能够走向一流企业的目标，这是我们未来的目标，特别是“十四五”我们就在设计这样的目标。

　　继续大力发展旅游产业的同时，华侨城A还会抓住互联网发展的大机遇，通过数字化和主营业务的结合，我相信会给华侨城A在文旅产业始终处于领军地位，持续做好文旅产业最优质的企业，借助互联网的手段，能够让我们具有更强大的竞争力，同时也给我们带来更好的效益，未来“十四五”，华侨城A将下更大的力气，朝这样一个目标来建设。