禹洲集团2020年合约销售突破千亿 物业板块有望上半年分拆上市

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　　作者｜C叔

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　　据IPO早知道消息，2021年3月30日，禹洲集团控股有限公司（以下简称;禹洲集团）在2020年度业绩发布会上表示：2020年度公司合约销售增长强劲，超额完成千亿目标，实现合约销售1049.67亿元（人民币，下同），同比增长39.74%；合约销售面积626.46万平方米，合约销售均价16756元/平方米，同比上升10.9%。

　　然而，禹洲此次公布的盈利及毛利润却呈现锐减趋势。据禹洲集团公布的公告：2020年，禹洲集团实现营收104.12亿元，同比下降约55.2%；归母净利润1.17亿元，同比下降96.76%；毛利率为4.61%，同比减少21.6个百分点。

　　对此原因，2020年度业绩发布会上，禹洲集团管理层表示:公司报告期内收入减少一方面是由于受疫情影响，上海的若干物业项目的开发进度，以及武汉及唐山的物业交付有所延期，导致收入递延确认。另外，精装修的交付失误则将禹洲的业绩又向下拉了一把，现在很多项目都需精装修完工才可以整体交付，以前有些是可以分批次交付的，毛坯先交再交精装修。但是现在根据当时的合同约定，只能精装修完工才能交付。另一方面，公司将住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面。但上述操作在年报的审核中行不通，审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里。“更加糟糕的是，这一块是利润比较高的项目，也确实是我们可以并表的。但并表需要补充一些条款，而且因为时间的关系其实比较困难，所以我们只能在合营公司里面去体现。”

　　据禹洲集团管理层解释：上述联、合营公司业务中，约10亿元规模为低毛利的车位。这些低毛利率项目将禹洲集团的住宅业务利润水平拉低。另外，报告期内多个项目所在地政府颁布限价条令、年内因结转物业（主要位于苏州、扬州及合肥）而合共释放的7.39亿元公允值调整放进了成本里，再加上调整后的收入基数较低，造成了毛利率扭曲的比较厉害。但是这种调整是一次性的影响，禹洲集团管理层强调。

　　对于外界传闻禹洲更换会计审计师，2020年度业绩发布会上禹洲集团管理层解释称，境外安永会计审计师自2007年进入禹洲集团至今未曾换过。会计师由龙城换成天健，是境内厦门禹洲鸿图，而且新的会计师是2019年就已经进场了。禹洲集团管理层表示：“传言是把不相干的东西套在一起了。”

　　在第二日的路演中，禹洲管理层再次表示，按照目前审计师给的信息，2020年上半年的收入可能从半年报中的140亿元人民币调整至70-80亿元左右。按照审慎原则，2021年预计至少有约270亿元确认收入。

　　另外，短期债务的再融资今年初已经基本完成，下半年没有重大再融资需求；倾向于保留更多现金用于应对债务到期压力，买地速度会放慢。同时，公司海外账上目前有7亿多美元现金，以应对债务到期和营运需求。

　　禹洲集团公告显示，禹洲集团的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务范畴。其中，物业销售收入为97.39亿元，占集团总收入的93.54%，交付的物业总建筑面积为83.16万平方米，2020年确认交付物业平均售价为11711元/平方米；投资物业租金收入为2.61亿元；物业管理收入为3.98亿元；酒店运营收入为1398万元。

　　禹洲集团创立于1994年。2009年11月，禹洲集团地产板块在香港联交所成功上市;2016年禹洲集团总部搬迁到上海;,2018年禹洲集团正式开启千亿征程。2020年，禹洲集团启用深圳总部。在上海-深圳双总部布局双核驱动下，秉承“大禹治水，荒漠成洲”的先贤精神，禹洲集团已发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融和通讯科技等多元业务为一体，业务覆盖长三角、粤港澳大湾区、环渤海、海西、华中和西南6大城市群的大型综合性集团，总资产近2000亿元。

　　物管及商业分拆上市在即

　　2020年度业绩发布会上禹洲集团表示：在物业管理和商业分拆方面，禹洲集团也在积极推进。物业板块的的禹佳生活服务集团有限公司（“禹佳生活”）已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格，以申请禹佳生活股份于香港联交所主板上市，目前处于上市审核阶段。

　　在次日的路演中，禹洲集团管理层还表示，物业板块有望今年上半年分拆上市。

　　禹洲的商业板块覆盖多种商业物业形态，包括购物中心、商业街及写字楼，禹洲着力打造出“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼两条产品线。据介绍，截至2020年12月31日，禹佳生活在管项目总建筑面积超过1,750万平方米，总合约面积超过2,600万平方米，其中来自于第三方在管建筑面积占比超过15%。在管项目中长三角地区占比超过50%，海西经济区占比超过30%。未来，禹洲商业将致力于推动市场研究及定位、租户招揽和开业筹备服务等多元化增值服务的发展，提升品牌价值和客户满意度，推动该业务线快速增长。集团管理层表示：禹佳生活顺利上市后，将有助于禹洲集团继续拓展融资渠道，寻求业务新增长点，从而实现估值重塑。

　　持续优化债务结构“三道红线”两项达标

　　对于外界颇为关注的房企“三道红线”——剔除预收账款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。禹洲集团在业绩说明会上表示：2020年度，集团净负债率85.8%，现金短债比1.83倍，均已达标，“三道红线”仅触及了“剔除预收账款的资产负债率不得大于70%”这条红线。集团2020年剔除预售款后资产负债率77.9%，同比下降1.2个百分点。集团管理层表示，今年将继续降低债务规模，力争在两年内使剔除预收款后的资产负债率降至70%以下，由黄档降到绿档。

　　控股股东增持 回购共1600万美元优先票据

　　受锐减的净利润及毛利率影响，禹洲集团公布2020年度业绩后，禹洲集团股票和债券均受到冲击。2021年3月31日，发布业绩的第二天，禹洲集团连发数条公告，宣布董事长及控股股东自愿增持股权、股权激励计划和计划于公开市场回购于2025至2027年间到期的长期美元优先票据，合共1600万美元，已购回的2025年票据、2026年票据I、2026年票据II及2027年票据将根据其各自之条款及契约予以注销。

　　公告称，这次行动体现了禹洲集团充裕的现金流和资金储备、大股东及集团对未来发展的信心。据公开数据显示，截至2020年12月31日，禹洲集团现金及现金等价物约为344.69亿元，现金短债比为1.83倍。

　　同时，2021年3月31日，汇丰银行也发布研究报告称，禹洲集团2020年的盈利下降是一次性的，主要是因为部分项目的延迟交付以及高盈利项目未并表所致，2021年全年确认收入预计约270亿元，毛利率约20%，未来收入有保障。而且禹洲的资产负债表十分夯实稳健，资金流动性充裕维持禹洲的“增持”评级。

　　2021年目标1100亿元

　　对于未来的发展规划，禹洲集团管理层表示：2021年合约销售目标约为1100亿元，根据推货安排，大约实现6成的去化率即可达成。对比2020年的销售规模，公司2021年的目标增长率约为5%，对于重仓长三角的禹洲集团而言，该目标增速并不高，完成全年销售目标难度不大。