禹洲旗下禹佳生活服务递交招股书 在管总建面约1320万㎡

　　四天前刚刚宣布晋升“千亿俱乐部”的禹洲集团，因一纸招股书再度站到了镁光灯之下。

　　12月11日晚间，禹洲集团旗下的禹佳生活服务在港交所递交了招股书。今年8月中期业绩会上，禹洲管理层表露出了分拆物业上市的意愿。仅仅过去了四个月的时间，这一分拆想法已经有望正式落地。

　　根据招股书显示，这是一家规模并不大的“微型物企”。截至2020年6月30日，禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米。截至同日，其已订约为123个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。

　　一般来说，物业企业的市值往往和其规模大小有着密切的联系。而对于刚刚在规模上跨越一个新量级的禹洲集团而言，似乎对自家物业平台未来的规模发展颇具信心。

　　和大多数“微型物企”一样，禹佳生活服务的大部分业务同样主要来源于母公司。

　　据招股书显示，截至今年前三季度，禹佳生活服务2620万平方米的已订约总建筑面积中，来自禹洲的有2040万平方米，来自禹洲合营、联营或其他关联方的有290万平方米，二者在已订约总建筑面积中占比达到了88.93%。

　　当然，从今年的动作来看，禹佳生活服务也在尝试拓展第三方市场。据招股书披露，2020年7月，禹佳生活服务收购了一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商，这是其获得的第42个由第三方物业开发商开发的项目。

　　于11月至12月，禹佳生活服务还中标了两个新项目，总建筑面积约为10万平方米。预计将自2021年1月起开始为该等新项目提供物业服务。

　　不过，从总体业务构成上看，禹佳生活服务来自第三方的业务仍是少数，占比11.07%。

　　从收入的角度来看，于2017年至2020年上半年，禹佳生活服务向由禹洲集团开发的项目提供物业管理服务所得的收入分别约为2.12亿元、2.68亿元、3.7亿元、1.62亿元元及1.9亿元，约占同期物业管理服务总收入的96.9%、94.6%、91.6%、92.6%及88.9%。

　　值得一提的是，禹佳生活服务的业务构成并不仅限于住宅，还包括了商业运营服务，尽管这一部分业务相比起住宅而言显得有些“不起眼”。

　　截至2020年6月30日，其商业运营服务的已订约总建筑面积约为110百万平方米，截至第三季度末，这一数字上升至140万平方米。

　　同样地，这部分业务也主要是来自于禹洲集团本身，这部分高达130万平方米。收入方面，于2017年至2020年上半年，禹佳生活服务为禹洲提供商业运营服务的收入为8670万元、1.11亿元、1.38亿元、6200万元及6060万元，占比为100%、100%、98%、98%及98%。

　　另外，据招股书披露，禹佳生活服务大部分物业管理服务及商业运营服务集中在海峡西岸地区及长江三角洲地区。于2017年至2020年上半年，其在海峡西岸及长三角地区管理物业管理服务总建面分别约为920万平方米、1020万平方米、1200万平方米及1240万平方米。

　　同期，来自海峡西岸地区及长江三角洲地区的物业管理服务收入分别占禹佳生活服务总收入的约96.4%、94.7%、89.4%及86.3%。

　　而其商业运营服务也同样集中在这两个地区，于2017年至2020年上半年，禹佳生活服务在这两个区域的总建面分别约为60万平方米、60万平方米、60万平方米及70万平方米，占商业运营服务在管物业的100%、100%、100%及93.7%。

　　显然，不管是从业务构成、收入来源以及在管项目分布去看，禹佳生活服务对于母公司禹洲集团存在着极大的依赖性。不难猜测，在未来很长一段时间内，禹佳生活服务的发展轨迹必然是紧跟在禹洲集团之后。

　　回头看母公司，于12月7日，禹洲集团发布公告，其累计实现合约销售已经突破1000亿元。于前11个月里，禹洲录得合约销售986亿元，同比增速为47%。需要承认的是，在众多房企纷纷放缓脚步的今年录得如此增幅确实不是一件易事。

　　而这一份可预见性，加上母公司破线千亿的到来，或许也是林龙安愿意将这个规模仍不算大的物业平台推向IPO的底气所在。

　　当然，也有业内人士指出，从之前第一服务、世茂服务、合景悠活等开盘即破发的情况来看，如今物业股市已经逐渐趋向冷静。对于禹洲而言，现在或许已经处在赶趟物业上市潮的“末班车”之上。

　　但不管怎么说，物业平台的上市，对于禹洲集团本身估值而言总归算得上是一个利好消息。

　　另外，除了市场原因外，尽快拓展新的融资渠道，或许也是其分拆的另一层内涵所在。

　　公告显示，截至2019年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六个月，禹佳生活服务的经营现金净流量曾一度出现负数。于上述时间里，该公司录得经营活动产生的负现金净流量分别约3730万元及2440万元。

　　值得庆幸的是，这一数字在今年上半年里已经“转正”。于今年上半年里，禹佳生活服务录得经营活动产生的现金流量净额为7286万元。

　　不过，从负债情况来看，于2017年至2020年上半年期间，禹佳生活服务的资产负债比率分别为87%、88.2%、96.8%和96.4%。

　　不难看出，其负债总额的增速已经超过总资产的增速。而如果这一次上市进程顺利，该公司的融资渠道随即进一步打开，其财务情况或许也能有望获得改善。