北京一季度无新项目入市，市场空置率环比下降至10.4%

　　4月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年一季度北京房地产市场回顾及展望》。

　　报告显示，一季度期间，北京区域型购物中心人气领先，整体购物中心首层租金报价同样本比环比小幅上涨。未来六个月将会有五个共计体量32.7万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会稳中小幅回升。

　　2021年第一季度，北京零售物业市场未录得新增供应。季内位于西长安商圈的翠微大厦闭店升级，这是连续第二个季度录得老旧的百货项目停业改造。

　　整体新租需求回暖，大型综合性商场客流恢复到疫情前水平。连锁餐饮以及新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，以KK馆、KKV，WOW COLOR和HotMaxx为主要代表的互联网全渠道集合店在多个购物中心开出新店，但传统零售业态季内恢复相对缓慢。外资品牌新入北京开设首店活跃度仍未恢复到疫情以前水平，但多个国内潮流服饰、茶饮和地方美食品牌首店进驻以年轻和大众消费定位的优质项目。 亲子互动和教育类业态经营恢复正常，带动了部分核心及区域代表性购物中心人流提升。

　　整体市场空置率环比下降0.1个百分点至10.4%。受疫情影响此前退租明显的项目空置面积消化依然缓慢。而以龙湖长楹天街、大兴大悦春风里和北京荟聚为代表的外围区域型购物中心表现突出，通过引进区域首店进行租户结构升级，联动文化IP开展品牌展并以沉浸式体验强化项目年轻化属性，大大提升了对租户的吸引力。项目表现两极分化之下，整体购物中心首层租金报价同样本比环比小幅上涨0.2%至每天每平方米36.3元。

　　未来六个月将会有五个共计体量32.7万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会稳中小幅回升。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示：“十四五”时期北京将被进一步打造为国际消费中心，大力引进品牌 “首店 ”，实现线上线下消费融合发展、建设一批新消费体验馆等举措，将有利于零售物业市场向国际化，体验化和全渠道的方向发展。”

　　而优质写字楼市场表现良好，市场去化加速，空置率近三年首降。

　　2021年第一季度，位于奥体、石景山和西直门区域的三个新项目交付使用，为写字楼市场带来共计15.3万平方米的租赁面积。

　　本季度，TMT、金融、专业服务这三大行业继续位居写字楼新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高达43%，集中表现在新媒体、在线教育和终端应用等头部企业的扩租需求；专业服务业中律所升级和换新活跃；金融的基金、保险板块继续发力，扩租和搬迁需求多落位于核心中央商务区，而金融科技和资产管理企业的扩租需求也有所增加。此外，医药及生命科学、能源等行业同时录有升级搬迁和新进入北京市场设立办公室的租赁交易。

　　强劲的需求带动全市净吸纳量连续三个季度保持上升态势，录得16.6万平方米，环比增长13%。其中CBD受益于升级搬迁需求的放量，甲级写字楼市场去化加速，叠加丽泽科技企业大面积扩租带动，两大子市场合计贡献了全市71%的净吸纳量。此外，除王府井商务区因国有企业整合出现大面积腾退，其余子市场去化环比均有提升。

　　全市整体空置率环比下降0.4个百分点至17.5%, 这亦是自2018年第二季度以来首次下降。写字楼整体平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米403.8元。虽然整体租金持续下行，但租金下调的项目已逐渐减少；望京得益于TMT行业强劲需求成为首个租金回升的子市场。

　　未来六个月，全市预计有十个新项目入市，总面积近78万平方米，有望推升空置率。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部主管 张冀苏指出：“尽管CBD和新兴区域短期内仍将面临新项目交付带来的竞争压力，但“十四五”期间在高精尖产业和数字经济快速发展的加持下，写字楼市场的需求基本面有望得到进一步巩固和提升。”