融信服务冲向港股，是福是祸？

　　作者：杨柘

　　2020年，融信中国业绩下滑、债务风险释放，老板欧宗洪毅然将旗下物业企业融信服务推向资本市场。

　　日前，融信服务更新上市招股书，继续向港股发起冲击。

　　融信服务的规模体量不大，且独立运营能力弱、基本面不太理想，近3年里7成物业管理收入来自于融信中国。

　　在多家物企上市破发之时、融信中国已明确放缓发展的前提下，融信服务此番匆忙奔向港股，是福是祸？

　　业绩增速放缓

　　5月4日，融信服务集团股份有限公司（简称：融信服务）更新向联交所递交上市招股书，继续向资本市场发起冲击。

　　公司主要为住宅及非住宅物业提供物管服务，和其他从地产母公司分拆的物业企业上市不同的是，从发展历史来看，公司一开始就定位于融信中国（03301.HK）的兄弟企业。

　　2014年，融信中国实控人欧宗洪通过福州世欧间接获得融信世欧物业50%股权。2016年又通过福建鼎诚收购融信世欧全部股权。一系列操作之后，融信世欧成为融信服务主体运营公司。启信宝显示，股权穿透之后，香港企业极致融享通过上海欧兴途业持有融信世欧100%股权。

　　融信服务进入物管行业时间并不长，相比头部企业在管面积过亿平方米、营收百亿级规模，公司目前的规模水平仅处于行业中下游。

　　据招股书数据，2018年-2020年，公司实现收入分别为4.13亿元、5.18亿元和7.50亿元，同比分别增长56.82%、25.12%和44.79%；同期，公司实现纯利分别为0.34亿元、0.72亿元和0.85亿元，同比分别增长385.71%、111.65%和18.06%。（2017年纯利为0.07亿元）

　　公司到底和上市物业企业差距有多大，一组数据便可窥见：2020年，42家上市物业企业收入和净利润平均值分别为31.45亿元、4.5亿元，平均增速分别为36.6%、67.5%。

　　直到目前，公司还没能摆脱融信中国这座靠山。2018年-2020年，公司通过向融信中国开发的项目提供物业管理服务，获得收入分别为1.77亿元、2.07亿元和2.49亿元，分别占各年物业管理服务收入的74.6%、72.6%和67.8%。

　　报告期内，公司纯利获得高速增长，很大程度上得益于长三角地区服务面积的增长。

　　斑马消费梳理发现，公司收入主要来自于海西地区和长三角地区。2018年-2020年，海西地区服务面积占比从92.8%降至63.5%，同期，长三角地区服务面积占比从7.2%跃至22.8%。

　　随着长三角地区服务面积逐年上升，加之该地区经济发展明显优于海西地区，一定程度上提升了公司的利润空间。

　　中指院数据显示，2019年，海西地区城镇化率为61.6%、人均年可支配收入32149元，同期，长三角地区这一数据为71.1%、45551元。

　　从物业管理费用来看，长三角地区明显高于海西地区：2019年，公司在海西地区和长三角地区住宅物业管理费平均每月每平方米分别为2.0元和2.3元。

　　不过，靠兄弟并非长久之事，公司自2016年拓展第三方服务，来自第三方开发商的在管面积从2018年的420万平方米增至2020年754万平方米，所获收入从0.56亿元升至1.02亿元，所占公司物业管理收入比例从23.7%升至27.7%。

　　经营效率不高

　　融信服务从海西和长三角地区逐渐向全国扩张，目前已落地成都、郑州和天津等地，其总部伴随融信中国的全国扩张战略迁至上海。

　　2020年底，公司拥有119个在管项目、91个签约项目，在管面积1990万平方米，总签约面积3820万平方米。根据中指院数据，公司2020年跃居全国百强物管行业第20位，今年跃升至第19位。

　　2018年-2020年，公司物业管理收入分别为2.37亿元、2.85亿元和3.67亿元，2019-2020年同比分别增长20.25%和28.77%。

　　在物业管理行业，人效和坪效是考察企业经营效率和水平的重要指标，融信服务的经营水平尚在于中下游。

　　去年，公司雇员5342人，人均在管面积3725.20平方米，每平方米年收入18.46元，人均年贡献收入14.04万元。

　　物业管理企业因为劳动密集型特征，人员薪酬包括福利在内的开支等是公司的重要支出部分。2020年，公司薪酬福利支出4.02亿元，占比当年销售成本的75.3%。当年，人均薪酬福利支出为7.53万元/年。

　　靠着最近几年收并购获得在管规模迅速提升，头部物管企业业绩水平飞速增长，员工提能增效明显。

　　2020年，在头部物管企业里，碧桂园服务的员工最为轻松，人均年贡献收入29.11万元，人均在管面积2454.67平方米，每平方米年收入22.83元。不过因当年突增10万员工，人均年度薪酬被拉低，仅为3.34万元/人。

　　恒大物业、雅生活服务以及绿城服务，人均年贡献收入分别为24.88万元、17.95万元和31.37万元；人均在管面积分别为7101.6平方米、6709.85平方米和7865.63平方米；每平方米年收入分别为21.07元、17.29元和25.61元；人均年度薪酬分别为9.14万元、7.27万元和10.53万元。

　　为应对不断上升的人工成本，融信服务继续实施对成本控制。公司在招股书里自曝，在报告期内，未能全数缴纳社会保险和住房公积金，将遭到监管部门重罚。2018年-2020年，公司就此分别计提拨备70万元、460万元和1040万元。

　　除此之外，公司未能及时为一项非住宅物业应用电费价格调整，因超额收取电费，已被处于10万元罚款。