北京集中供地：30宗地共入账1110亿，卓越是最大赢家

　　久旱逢甘露，转播室人头攒动、现场剑拔弩张，北京首场集中土拍以“可预料”的高热度缓缓落下帷幕。

　　5月10-11日，北京25宗地块混战结束，加上之前成交的五宗地块，30宗宅地共计入账1110亿元。

　　两日竞拍热度有所不同，地块素质较佳、配套较为完善的地块竞争无疑更激烈。

　　由于竞拍首日出让地块质素均佳，12宗地全部触及地价上限，7宗竞价竞配双触顶，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。次日，竞拍热度则有所分化，3宗地块激烈厮杀转竞方案，亦有1轮竞价平静夺地。

　　北京作为房企必争之地，向来不缺热度。纵观两日竞拍现场，可以说是龙头+央企的狂欢，碧桂园、融创、金茂、金地、中冶等企业是绝对的主角。

　　出人意料的是，长期深耕粤港澳大湾区的卓越，成为本次竞拍的“黑马”，不仅首日独自斩下朝阳金盏乡地块，更在第二日以联合体方式竞得丰台张郭庄村宅地、中关村生命科学园与东小口马连店共4宗地块，总地价超187亿元。

　　本次土拍以或许能给外界一些启示：集中拍地模式下，北京或将从本地老牌国企独占鳌头，逐渐转为国企与民企、本地企业与外来房企“春秋混战”。

　　联合体出招

　　北京一直是联合体竞拍出现频次最高的城市。

　　由于动辄几十上百亿的拿地资金，企业更愿意寻求合作伙伴，比如深耕区域的市属国企，或与财力雄厚的央企、险资抱团。这样不仅能降低风险，亦能以更少资金撬动同样的销售额。

　　首开作为深耕北京的国企，便是各企业乐于合作的对象之一，也乐于通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。

　　据悉，首开一般在联合拿地的地块中权益占比为25%-50%，多数不控盘、不操盘，龙湖、金地、万科、华润、金茂等都是首开较为稳定的合作方。

　　在此次土拍中，首开亦积极参与，且多以联合体方式竞拍。

　　观点地产新媒体了解到，首开此次竞拍多与旭辉搭档，不仅联手参与朝阳金盏乡两宗地块厮杀；与住总、旭辉、花样年竞拍密云檀营乡6005地块，更与旭辉、建工参与王四营乡及崔各庄等地块竞拍。

　　它算得上是赢家之一：不仅与保利新航城联合体14.58亿摘大兴榆垡镇地块；与卓越联合以62亿+配建32500平方米公租房拿下丰台张郭庄村地块；更与住总组成联合体，以16.3亿元+1.6万平米公租房竞得大兴地块。加上之前招标出让的地块，首开目前明确获得集中供地30宗中的4宗地块。

　　在东坝北地块争夺上，首开则与金地、旭辉两家企业组成联合体竞拍。据悉，该地块周边正是三家共同打造的华樾国际项目，因此外界早有猜测，三家或将再携手打造华樾国际二期。

　　竞拍场上，队友和对手随时转化。在其他地块竞拍中，金地则多与保利、华润绑定。

　　据悉，保利+金地+华润作为本次北京集中供地最积极的联合体，参与了所有热门地块的争夺，并于5月10日下午以50.94亿元拿下朝阳崔各庄南皋村L01-01地块，配建2.2万平米公租房。

　　“这三家以前也是我们比较稳定的合作方，这次（它们）组成联合体，把之前的合作对象都屏蔽掉了。”一位深耕北京企业人士称，在公开市场拿地，地域性优势会被极大弱化。

　　观点地产新媒体了解到，在此次竞拍中，越秀+天恒、建发+电建、招商+城建等联合体接连出手抢夺地块，金茂、绿城、旭辉亦组成多个联合体出手抢地。

　　黑马卓越身影

　　本场集中竞拍最令人意外的当属卓越。

　　据观点地产新媒体了解，首日金盏乡小店村02地块争夺中，19号“黑马”卓越杀败了包括中海、保利联合体、首开联合体在内的6家竞争对手，以39.27亿元+13%政府产权份额竞得该地块，在此次土拍中拔得头彩。

　　卓越的表现远不止于此，第二日继续“扫货”，连夺丰台、昌平三宗地块。其中，与首开联合以62亿元+3.25万平方米公租房面积拿下丰台区长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块；与中交联合以49.9亿+2.95万平方米公租房竞得中关村生命科学园地块。

　　不多一会儿，再与中交联手以36.1亿+20500平方米公租房的代价，竞得昌平东小口马连店地块。

　　经计算，这两天卓越在北京共竞得四宗地块，总地价超187亿元。根据贝壳研究院测算的数据，首批集中供地卓越估算权益成交金额为113.3亿元，权益建面27.8万平米。

　　作为华南房企，卓越在京项目并不多，仅和万科联合在北京开发了两个住宅项目：石景山区的翡翠山晓与昌平的翡翠公园。

　　资料显示，翡翠公园地块的拆迁安置、一级开发均由卓越操盘。原拿地方为绿地，因地块开发难度较大等原因引入卓越合作，但最后仍选择退出。

　　值得关注的是，该项目位于昌平区北七家，此次土拍亦将出让一宗昌平北七家地块。该宗地被万科翡翠公园社区包围，向北可达定泗路、向南能走北清路，东临七星路，西向立汤路，商品房销售指导价是6万/平米。

　　不出所料，卓越与万科打算再次联手，并与金地+华润+保利展开激烈竞争。不料最后，杀出一个“程咬金”，天时汤山以6.66亿元+配建10600平米公租房竞得昌平北七家地块。而在不久前的广州土拍中，卓越也以顶价29.97亿元+竞配建面积3600平米摘得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块。

　　不少业内人士惊呼卓越“有钱”，有分析指出，这次北上拿地说明卓越长期看好北京市场，并将北京市场作为未来重点突破的决心，“盈利空间不大，抗风险能力却很高，这是北京市场被看好的重要因素。”

　　也有人说，这是陈凯带来的改变。

　　2020年11月，这位“明星职业经理人”正式加入卓越集团，任集团执行董事长职务，全面领导地产开发板块和资产运营板块，他曾先后出任阳光城、中南置地总裁、新力控股联席董事长及行政总裁的职务。

　　根据卓越集团官网披露的数据，目前全国开发面积超过2000万平方米，土地储备面积超过5000万平方米，70%储备于粤港澳大湾区。

　　“这里面，有相当部分是城市更新和写字楼，规模要上去，还是得拿地。”

　　头部房企狂欢

　　“从首批地块的竞价情况来看，北京土地市场热度依旧，公开市场拼的就是资金。”从竞拍场中能够发现，此次集中竞拍能够说是龙头+央企的狂欢。

　　上述人士指出，央企融资成本低、融资优势明显，在拿地上很有优势。

　　据观点地产新媒体了解，此次土拍中，首开、住总是市属国企的代表，保利、中海、华润、金茂等则是央企的代表。

　　久未露面的中冶，更是接连夺下大兴新城核心区H组地块与东坝宅地。

　　不过，有人欢喜有人愁，开拍前的“夺地热门”中海成了“陪跑选手”，并未在此次集中拍地中有所收获。

　　“很多地利润空间一般，达不到中海的要求。”一位业内人士在接受采访时称。

　　龙头房企的表现亦不遑多让。

　　碧桂园以41.15亿+1.15万平米人才房竞得通州城市副中心1201街区地块；融创则连下两城，不仅以26.83亿+15%政府产权份额夺得朝阳金盏乡宅地，更联合石泰以64.4亿元夺得石景山衙门口地块。除此之外，龙湖、万科亦参与了多宗地块竞报。

　　有分析指出，此次土拍溢价率并不高，但各类配建压缩了利润，很多企业算不过账，更要求企业转向精细化管理，注重成本管控。

　　从竞拍规则来看，此次北京土拍也具有里程碑意义。

　　观点地产新媒体了解到，此次土地出让方式颇为复杂，结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性的调整，涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等土地竞拍规则，多宗地块叠加两种以上竞拍规则。而在触顶之后，将转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

　　有业内人士指出，所谓高标准商品住宅建设方案，即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验。对房企来说，意味着逐渐进入以质取胜的阶段。

　　截至目前，北京首次集中供地30宗地块已出让20宗。另10宗进入高标准方案比拼的热门地块，究竟花落谁家，各家房企仍在厮杀。