深圳首批集中供地：6宗地仅收金138亿，龙光豪掷80亿拿下2宗地

　　距离正式竞拍还有一个多小时，深圳土地交易中心门口已是人头攒动，来自福建的房企建发和联发先遣队首先到达，称老板“是从广州过来的”。

　　本地房企也不遑多让，金地整个部门的人都出动到现场，甚至安排人逐个记录竞拍房企的号数，特别关注其他房企表现。

　　20多家房企参与竞争，万科、金地、招商、中海、华润、龙光、佳兆业等本地房企不出意外地现身，来自北京的央企中粮、中交等也罕见出现于招拍挂现场。

　　同样作为一线城市，相较于广州、北京首批集中供地千亿左右规模，深圳百亿土拍显得不那么突出，仅推出6宗居住用地，宗地总建面约91.01万平方米，不过这也与土地稀缺特性相关。

　　尽管供地规模较小，但所受关注度并不低于广州、北京，各家房企就算没有拿地想法，也会来此驻足观摩。

　　竞拍未开始，不少人已预想到会十分激烈。但结果与深圳前几次大型土拍情况相似，冷热分化明显。

　　5月13日15:00，竞拍一开始便以底价成交了三宗地块，其中包括深圳人才安居集团11.51亿元夺得龙华A822-0422地块、中铁+武汉交投联合体21.61亿元竞得深汕特别合作区赤石镇两宗居住用地。

　　另外三宗则竞价较为激烈，分别是宝安A122-0372地块、光明A646-0083地块、南山T501-0101地块，对应拿地房企为佳兆业、龙光。

　　本地房企守住了主要“擂台”，龙光更是一举以近80亿元拿地金额占据上位圈，以彰显补仓大本营的决心。

　　毕竟，本轮集中供地成交总金额仅138.44亿元。

　　同为“微利”

　　竞拍仅过去二十多分钟，便接连成交2宗地。

　　宝安A122-0372地块、光明A646-0083地块都是快速到达最高限价，转竞拍配建人才房面积。

　　上述两宗地块受到热捧，参与房企超过十家。显然，大部分房企主要都是冲着这两宗地可用于建设普通商品房。

　　来势汹汹的金地没有成功拿下，外来房企中粮也只是象征性举了几次牌。大概是因为地块都有价格限制，所以竞拍配建方面，各家房企会比较慎重一些。

　　最终龙光击败联发、金地等一众房企，以封顶价10.88亿元+配建11200平方米摘下光明A646-0083地块，成交楼面价3.78万元/平方米。

　　资料显示，该地块建面4.08万平方米，位于光侨路与长凤路之间，毗邻凤凰城片区，距离光明区政府约3公里，靠近在建13号线同观路站。

　　建成后，该地块商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米（不含室内装修）。据现场部分投拓人士分析，实际上配建人才房面积到6000平方米就差不多了，不然覆盖不了成本。

　　跟北京、广州、杭州等大部分热门城市的拍地现状一般，热门地块的利润空间都所剩无几。

　　宝安A122-0372地块亦如是，最终经过9轮竞价，由深圳市金桂商务信息有限公司（佳兆业）以总价25.44亿元斩获，配建面积为31200平方米，溢价率45%，成交楼面价7.44万元/平方米。

　　该地块建成后，商品房销售均价不得高于8.32万元/平方米（不含室内装修），单价仅有不到一万元的发挥空间。

　　该地块位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，土地面积21051.16平方米，周边有中海、万科、越秀等豪宅项目开盘或在建中。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺表示，尖岗山已经成为众多“名企”集聚的地方，都看好这个片区。尽管此次拿地溢价比较高，但还是有一定发展前景，至少在限价之下，销售问题不大。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦则认为，目前发展商普遍高周转，从拍地到入市，可能半年左右。去年11月底万科尖岗山拿地，当天就开工，今年五月底就有望入市，以此成本大降。他预测，佳兆业和龙光这两宗地大概也会采用此种方式。

　　市场甚至已经传出消息，刚拿下地块，佳兆业便将挖土机开了进去，还拉出横幅庆祝项目开工。

　　佳兆业方面的确重视这宗地，竞得地块不久，佳兆业官方发布称，地块区域优势明显，成交价格合理，符合公司预期。并指，该项目是佳兆业布局宝安区的第二个住宅项目，也是集团深耕深圳的重要项目。

　　自去年在招拍挂市场久违地露面之后，加上此次坚决拿地，佳兆业看起来会侧重深圳土地招拍挂市场。因为在此之前，佳兆业在深圳土储大都是依赖旧改项目转化。

　　有业内人士提及，旧改速度太慢了，类似佳兆业这样的房企需要快速补充土储的途径，以优化数据报表，满足业绩的要求。

　　内卷式“砸地”

　　后续剩余近2小时土拍时间，都围绕着南山西丽这宗地。

　　有业内人士在现场感叹，深圳已经好久没拍过这么久的地了，上一次印象中也是龙光拍下的商业类用地。

　　该人士指的是2019年6月24日深圳“史诗级”土拍中，龙华红山A817-0609宗地竞拍超过130轮，最后由龙光以65.85亿元夺得，楼面地价66988元/平方米。

　　此次南山西丽地块竞拍近200轮，万科特区建发联合体与龙光胶着不下，各自以千万相继叫价，谁也不让谁。可在这之前，大部分人预测的是西丽地块不会热门。

　　现场有说法称，传言招商蛇口有兴趣拍这宗地，就是来给地块托底的。

　　现实却未如料想那般，有了些反转。竞拍到最后，地块溢价率44%，龙光以69亿元斩获，成交楼面价2.14万元/平方米。该地块基准售价不高于5.28万元/平方米，最高售价不高于5.54万元/平方米。

　　龙光方面拿到地之后，还象征性地与万科方面握了手，“惺惺相惜”。

　　该地块住宅类型为可售人才住房，40年产权（居住部分70年）。出让公告显示，人才住房必须严格按要求销售，总套数不少于960套，其中建筑面积65平方米的户型不少于750套，建筑面积80平方米的户型不少于210套，各类户型建筑面积允许上下浮动率按规定执行。

　　按照规划，该地块总规定建筑面积29.1万平方米，包括地上规定建筑面积281750平方米，其中：办公15万平方米，商业1.5万平方米，酒店4万平方米，住宅（人才住房）7.21万平方米，地下规定建筑面积1万平方米（均为地下商业）。

　　有业内分析，这次出让宗地办公、商业、酒店、熟食中心、住宅（可售人才住房）产权归竞得人，其中办公与商业可分割转让，酒店、熟食中心限整体转让。地块住宅面积不多，大概是20%左右，剩下的主要是商业面积。

　　万科和龙光争夺不下，看中的应该是商业部分的货值。

　　华山会智库专家委员会主任刀兄评论称，地块整体估100亿元货值，虽有一定利润空间，但住宅比例低，操盘难度大，去化难度大，需要成本管理。

　　据郑叔伦预测，该地块位置佳、学位好，成交楼面价不到限价的一半，而商业部分在不限价的情况下，销售价格也不会低。该地块位于西丽片区留仙大道北侧，靠近地铁5号线、在建13号线，位置很好。

　　据了解，本次出让宗地项目开工年期2.5年，竣工年期6年。

　　此次龙光也是延续了此前“拿地王”的节奏，邓志旺认为，因为之前几次拿地王项目都成功了，可能是龙光现在敢去高溢价抢地的原因。

　　在业内看来，龙光会拼速度、周期，质量应该不会按豪宅标准，利润薄但不会亏，货值上来，公司评级就高，贷款就容易。

　　“内卷中，把别人碾压，获得市场生存机会。”这也是龙光的心思所在。

　　龙光向来擅长“高周转”，比如2020年5月豪掷115.97亿元高价竞得前海一宗限价宅地，拿地后第二天便进场施工，11月份开放样板房。

　　邓志旺同时也指，龙光于深圳缺乏土储，而城市更新方面土储转化较慢，所以只能通过公开土地市场拿地。

　　2020年报显示，龙光城市更新业务布局11个城市，货值超过7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。2018至2020年，集团已孵化的城市更新货值超900亿元，未来三年预计可孵化货值约为1500亿元。

　　截至2020年底，龙光于深圳土地储备为407.23万平方米，占集团总土储5.7%。