越秀地产解惑股份合并与物业分拆上市

　　出于疫情防控的考虑，6月1日，越秀地产2021年周年股东大会采用了现场+视频连线的方式召开。

　　与几年前人头攒动的景象对比，今年的股东大会现场出于安全考虑，整个场地疏离摆放了20余个座位。香港现场交由独立非执行董事余立发主持，董事长、执行董事林昭远，副董事长、执行董事及总经理林峰等则通过视讯为股东们答疑。

　　按照流程，余立发首先介绍股东大会的投票表决规则，并一一宣读各个议案的内容，由现场股东和议。

　　前面的环节进行得很顺利，直到“建议股份合并”这项动议提出，一名资深股东还是按捺不住心中的疑问。因为在他看来，这影响到了手中股票的价值。而越秀地产的股价，是股东们年年反映的“心结”。

　　事实上，越秀地产管理层也为此操了不少心，在销售规模连年增长，2020年逼近千亿达到958亿元的今天。或许，经过股份合并、物业股分拆等举措，这一僵局可以被打破。

　　股份5合1

　　据观点地产新媒体了解，越秀地产此次的股份合并方案为，按每五(5)股已发行现有股份合并为一(1)股合并股份的基准实施股份合并，并透过撇除任何因股份合并而另外将予产生的零碎合并股份，将公司已发行股本中的合并股份数目向下凑整至最接近整数。

　　与此同时，待股份合并生效后，董事会进一步建议将于联交所买卖的每手买卖单位由2000股现有股份更改为1000股合并股份。

　　“我做越秀地产股东很久了，公司上市以来的股价，很辛苦才回升到了现在的水平，如果5合1之后，对小股东来说，会有碎股出现，希望公司可以重新考虑这个问题。”与会股东甚至认为，公司提出这项股份合并议案是否是对中小股东或者公司本身有不满。

　　面对股东的诘问，越秀地产董事长、执行董事林昭远首先强调“每股派息没有变化”。“5股合并为1股，同时每手交易由2000股改为1000股，这对股东来说，每股派息等应该都没什么变化。”

　　观点地产新媒体查阅公告了解，越秀地产根据现有股份于公告日期（4月19日）的收市价每股1.89港元（相当于合并股份的理论收市价每股9.45港元）计算，现有股份的现有每手买卖单位价值为3780港元；假设股份合并生效，每手买卖单位2000股合并股份的价值将为18900港元；及假设更改每手买卖单位亦已生效，每手买卖单位1000股合并股份的估计巿场价值将为9450港元。

　　对此，越秀地产明确表示：“更改每手买卖单位将不会导致股东的相对权利出现任何变动。”

　　而至于为何要做出股份合并的考虑，林昭远也一一解答：“为什么会做这样的安排呢？有两个原因。一是希望通过这样的变化，引入比较高质素的股东，调整股东结构；二是由1手2000股改为1000股，交易量会比原来有增加。”

　　越秀地产表示，股份合并将对股份的买卖价格作出相应的向上调整，及增加每手买卖单位的交易价值，从而使合并股份的投资对更广泛的机构及专业投资者而言更具吸引力，以从长远方面优化股东基础及增加股份价值。

　　对一间公司作出投资决策时，机构及专业投资者通常会考虑股价表现的稳定性，以及该公司与同业公司的比较，包括每股股价及每手买卖单位的价值。

　　因此，越秀地产认为，合并股份的买卖价格向上调整，将使合并股份的投资对更广泛的机构及专业投资者而言更具吸引力，这预计也会提升公司的公司形象。

　　无论如何，此次股份合并对越秀地产的股票而言都是一次不小的动作。

　　物业股分拆

　　事实上，越秀地产近期备受关注的无疑是分拆物业公司——越秀服务进行IPO。

　　据5月25日招股书披露，截至2020年12月末，越秀服务总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个。

　　目前，越秀服务IPO已通过港交所聆讯。最新消息，该公司在5月25日开始预路演，IPO预计约集资2亿至2.5亿美元。

　　关于公司的业务分拆，似乎并不只是管理层考虑的问题，与会的股东们也可以为此出谋划策。

　　这次股东大会上，一名股东代表回忆：“上一次越秀地产开股东会有8号风球，我是唯一入场的股东。当日我向你们提出，说希望你们分拆物管股（上市），想不到这一次开会，这个事情已经变成事实，我觉得你们做事情很有效率，我印象很深刻。”

　　但与此同时，对于越秀服务分拆的股份分配方式，他显然不是太满意：“我当时提出分拆物管股，是想说股东持有多少股（越秀地产）就可以免费分配下来，而没想到只是优先选购。”

　　“因为物管股本身是越秀地产资产的一部分，公司分拆了物管股出来后，越秀地产的资产少了，其实也导致每股净值降低，也可能因此影响了每一股在市场的价值，这样说中小股东是有损失的。”他坦诚对管理层表达了自己的看法。

　　不过分拆物业并非现在才出现，近两年来的分拆例子不胜枚举，越秀地产只是这股潮流里的其中之一。

　　为此，副董事长、执行董事及总经理林峰回应表示：“为什么会对股东采取优先选购的方式？实际上我们都是参照大部分分拆物业上市的同行的做法，基本都没有对股份有分派的。”

　　他进一步补充解释，其实董事会是充分考虑了越秀地产股东的利益，包括未来上市的越秀服务的经营发展的要求，包括分析了上市之后股价的表现，综合了方方面面的因素之后，我们按照市场的规则做出了这样的一个决定。

　　“这个决定也可以看出市场的表现，也是为越秀地产的股东和越秀服务的股东争取最大的利益。”或者说，部分股东可以只考虑自己的切身利益，公司管理层却要考虑更多维度的长远发展。

　　不过这名股东对越秀地产的发展的确极为上心，他还留意到目前已有两家内房股分拆了代建业务上市，一家是绿城中国分拆的绿城管理，一家是建业地产分拆的中原建业，他认为代建业务将会是一个新的分拆潮流。

　　“我认为这将会是一个新的分拆潮流，不知道越秀地产现在有没有在做这个生意，如果有涉及的话，以后是否也可能这样进行分拆？”他再次建言越秀地产考虑业务分拆事宜。

　　林昭远回应，越秀地产也开拓了和政府在公共物业上的“配建”，他认为在内容形式上，“配建”可能比“代建”更加丰富。

　　“代建是政府给你一笔钱，你就给政府将项目建好；而我们和政府的配建，是政府给我一块地，我给他建一座物业，这个内容会更加丰富。尤其是我们的地位置比较‘靓仔’，会是底价成交，也会通过公开市场正式拍卖回来，关于这些情况我们会继续研究，丰富我们的业态。”

　　不过他透露，“配建”只是一小部分，近几年来，其实越秀地产最主要的工作，一直是在探索增加土地储备的渠道，以重建它的多元化。