黑石接手，SOHO中国将“换新颜”？

　　作者：苗雪艳

　　6月16日，潘石屹“卖掉”了SOHO中国。标志性意义极强，启示极多。

　　其实，这场“谋划”早就开启。

　　三年前，房地产江湖曾传言，SOHO中国秘密“广发英雄帖”，接洽了国内外机构投资者，意在找寻合适的“接盘侠”接下其全部资产。

　　但最终都“谈黄了”。

　　原因有两点：一是，SOHO中国开价过高，居然开出人民币500—600亿元估值价，而当年其在港股总市值也不过才150多亿港元；二是，SOHO中国不想单个或几个项目散卖，想以资产包的形式整卖。

　　总之开出的条件过于“严苛”，买方接受不了，之后就没下文了。

　　这一段插曲发生于2019年。所以，至少从那个时候开始，SOHO中国及其董事长潘石屹“卖”的动作就已显现，而后呈现出愈加决绝的姿态。

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　　 黑石的聪明

　　为何说是“决绝”呢？

　　因为就在上述买卖“插曲”没过多久，2020年3月便传出黑石私有化SOHO中国的消息。在这一年间消息不断，扑捉迷离，而双方都未正式官宣。2020年底还传出高瓴资本有意私有化SOHO中国，后被前者火速否认。

　　但黑石的态度与高瓴资本显然不同，尽管多次传出私有化或收购传闻。但黑石和SOHO中国从未明确否认过。

　　据某业内人士告知，全球疫情不确定性因素导致私有化洽谈暂停，注意是“暂停”而不是“放弃”。因为等到合适时机，黑石还要出动谈判。从今天的结果来看，确实如此。

　　在上述业内人士看来，黑石的“暂停”谈判是明智、理智和聪明之举。因为黑石在疫情最严重的2020年初，还面临着另一大窘境，即“财务报表史上最差”。

　　2020年一季度，由于疫情导致资本市场暴跌，黑石录得了42亿美元的投资损失，导致总收入为-30.8亿美元。这是金融危机以来黑石最严重的亏损。

　　然而，祸福相依，危机并存。疫情爆发后，全球各国央行大放水，筹措资金成本低下，为黑石再次启动与SOHO中国的谈判，创造了极为有利的条件。

　　所以，一年后刚刚官宣的收购方案，与一年前私有化的传闻版本相比，黑石的确是“赚”了：

　　官宣收购版本：30亿美元，每股5港元。未提债务问题。继续保持在港交所上市。

　　传闻私有化版本：40亿美元，每股6港元。接管SOHO中国债务(传闻大约是27-28亿美元)。

　　对比一番后发现，黑石收购成本大幅降低，而继续保持SOHO中国上市状态，对黑石后续经营也大有好处。

　　换句话说未来将有更多“可能性”。“黑石主要看中的还是资产价值、人以及公司在中国的地位。”交银国际董事总经理洪灏分析。

　　比如，拥有上市平台，除了可以募集资金外，还能够获得更多发展资源，有利于资源整合，同时有利于公司进行资本层面的运作。而SOHO中国发布的公告中也提到：黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。

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　　 SOHO中国路径：模仿“希尔顿”？

　　不管怎样，黑石接手后的SOHO中国必将“换新颜”。黑石会怎么打理呢？SOHO中国会不会重新在土地市场出没，会不会将旗下资产打包进行资产证券化？

　　一切皆有可能。

　　一位业内资深的写字楼招商运营高管，还提供了另一种可参照的样本思路。其表示，黑石对于SOHO中国未来的管理思路，或许会仿照14年前的一笔经典收购案，这则收购案也被黑石联合创始人苏世民屡次提及。

　　2007年，黑石以260亿美元收购了希尔顿；2018年，黑石退出，11年赚了140亿美元。这场投资也被誉为“史上最赚钱的一笔PE投资”。

　　虽然结果看上去很美好，但经历其实挺曲折的。在这笔交易达成几个月后还遭遇了惨烈的全球金融危机。

　　不过，从这些经历中，倒是可以窥见黑石对于收购企业的经营策略、投资的长线态度。

　　那么，黑石是如何经营的？据媒体报道，不管外界如何变化，黑石一直在推进自身的计划安排，以进行公司转型，将投资组合的规划增加一倍，实施各种节能计划以及进行改变以改善公司文化。

　　所以，黑石对于未来SOHO中国的经营策略或持相似态度：短期内还是将重心放在产品的经营上，如优化租户结构、服务配套、租金的提升，解决空置率高企的问题，进行资产投资组合规划，或公司文化进行重新定位等。

　　养好养优质后，再做进一步中长期的安排打算。而国外的低融资成本也能对企业发展形成加持赋能，SOHO中国办公产品租金回报率或由此进一步提升。

　　一家从事国际投资工作的人士表示，黑石只有将接手后的SOHO中国“养好”，未来想要出售退出时，才能卖个好价钱，否则无增值价值，根本卖不出好价钱。

　　该投资人士还列举了一个他观察到的案例：曾有家国际公司收购了国内一栋乙级水平的写字楼，但没有用心经营、也没有开展升级改造工作，过了两三年后，本欲出售套现却发现很难售出，根本原因就是无增值价值。

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　　 转让生意的会越来越多？

　　虽然房地产史上，我们见过大大小小的收并购案，尤其是近两年来地产行业收并购之势愈演愈烈。

　　但黑石这起收购案，较为特殊。

　　这两年我们常见的收购案，顶多是，日子不好过时，企业处置旗下一两个或几个资产，再不济积极寻找战投。而房地产史上一个标志性的大佬，第一代拓荒人，“卖掉”企业，决绝退出，向房地产彻底说再见，在行业也较为少见。

　　未来，不排除转让生意的企业会越来越多。当然，外资机构瞄准中国投资标的或商办类资产的可能也会越来越多。

　　观察监测数据，这种趋势越来越明显。

　　根据第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想所提供的研究数据，2018-2020年，北京商办大宗投资市场的总投资额连续三年突破500亿元大关，即便在疫情严重的2020年，仍是如此。

　　具体来看：

　　2018年总投资额约587亿元，其中外资机构投资额占比约35%；

　　2019年总投资额约784亿元，其中外资机构投资额占比约29%；

　　2020年总投资额约535亿元，其中外资机构投资额占比约31%。

　　从物业类型来看，写字楼为外资机构最为青睐的投资标的，此外还有少部分购物中心、酒店等资产的交易。

　　究其原因，主要是写字楼业态投资收益与回报相较其他业态更有保障，且在招商运营环节更易把控，而且在后疫情阶段，写字楼市场也是商办市场中最快恢复的细分市场。

　　“从2017年开始，外资机构在北京的投资力度明显加大，我有两个切身感受，一是他们决策过程较过去越来越快、投资标的也越来越精准，二是这几年投资额占比每年都稳定保持在30%左右的比例。”李想说，如果没有疫情因素影响，外资入场速度或许还要更快。

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　　 潘石屹告别地产启示录

　　从结果导向来看，不论对于黑石、SOHO中国、还是潘石屹夫妇，这笔收购算是实现了各方利益最大化。

　　从2019年传闻中的80亿对价，到2020年的40亿，再到2021官宣的30亿。从中也可以看出潘石屹夫妇和SOHO中国的一再妥协和退让，当然同时也反映出潘石屹告别房地产的决心。

　　潘石屹为何如此决绝？真实的心境恐怕只有当事人自己最清晰。

　　一位资深房地产行业人士有感而发说：自SOHO中国1995成立、到21世纪的第一个十年，SOHO中国的整体经营还是值得肯定的；但到了21世纪的第二个十年，企业就开始掉队了。

　　而21世纪的第二个十年伊始，也就是2012年，SOHO中国做了一件大事：宣布公司由销售型物业转为持有型物业。

　　“那几年恰好也是写字楼市场的黄金期。所以从转型战略来说，潘石屹并没有错。失误在于缺乏对核心产品内容的经营。”

　　一位观察写字楼市场走势多年的业内人士表示，以望京SOHO举例，2014年入市的望京SOHO，是那个片区最早入市的项目之一。　　但随着后来保利、浦项、绿地、金辉等产品入市，SOHO望京的竞争力明显处于下降态势。

　　像后来很多扎根望京的初创互联网企业，刚开始因租金成本，会把望京SOHO作为一个“跳板”，等到发展壮大，就会去租附近产品力更好的项目。

　　比如，这两年特别火的泡泡玛特，曾经选址望京SOHO，但是前几年公司为了长远考虑，已经整体搬迁至浦项中心并承租了大体量的办公空间，而浦项中心的租金要比望京SOHO贵上三分之一。

　　所以，黑石收购SOHO中国、潘石屹彻底告别房地产这件事，带给行业最大的启示或许就在于：欠下的，总有一天是要用另一种方式来偿还，踏踏实实做好产品，做好内容，适应于任何时候、任何行业！