中国奥园土储货值破万亿 加速城市更新转化

　　2021年上半年，疫情的稳定为国内房地产市场带来缓和的机会，克而瑞数据显示，1-5月百强房企整体的销售操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也增长近39.4%，房企销售同比纷纷录得增长，意味着房地产行业仍有向上空间。与此同时，三道红线、两集中供地等政策也考验着房企的经营之道。

　　不可否认的是，房地产的逻辑正在发生改变，而如何衡量一家房企的健康，仍旧离不开传统的人、财、地，维系三者平衡是推动企业持续高质量发展的关键。

　　自2019年地产板块实现千亿规模之后，粤系房企奥园也开始由过去的高速扩展，逐渐转向追求利润和企业的长远发展，面对日益复杂的市场，稳健、谨慎的财务和拿地策略是这家千亿房企应对行业变化的不变之道。

　　2021年前5个月，奥园累计实现物业合同销售约人民币525.7亿元，合同销售面积约459.3万平方米，同比分别增长58%和41%。业绩稳健增长背后，奥园在财务、土地、组织管理方面，也演绎了一家千亿房企的生存样本。

　　资金端：多渠道融资 保障现金流充裕

　　尽管“三道红线”来势汹汹，但融资新规亦引导房企向稳健、健康方向持续发展。

　　受融资环境趋紧影响，2021年内，房企的融资情况普遍不甚乐观。在此环境下，上半年奥园抓住了市场窗口期，先后发出三笔美元优先票据，完成两笔境外银团贷，同时境内债也在稳步推动中，通过境内境外多渠道融资。

　　具体来看，1月，奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，用于置换2020年2月发行的1.88亿美元4.8%优先票据。与过往相比，这笔美元债创下了奥园债券发行成本新低，对进一步降低融资成本起到推动作用。

　　2月，奥园发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，创公司美元债最长发行年期。6月，奥园成功发行2024年到期2亿美元7.95%优先票据。

　　此外，3月和5月，奥园完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，两轮银团贷按香港银行同业拆息（HIBOR）/伦敦银行同业拆息（LIBOR）加4.30%的年利率计息。

　　境内债方面，据市场消息称，奥园还有约18亿的境内债发行额度，预计发行时间会在6-7月，境内还有ABS也在同步在推进，目的都是借新还旧。

　　与此同时，奥园已悉数赎回今年内到期的三笔公募境外优先票据，规模近77亿人民币。一方面，体现公司注重企业信用，另一方面也有助于持续优化债务结构。

　　除了融资输血，奥园亦在通过促回款、调节奏、降成本、快交付等方式积极造血。奥园方面称，上半年公司的回款率继续保持不错的水平，保障了公司现金流的充裕。

　　稳健的财务表现获得了资本市场的支持，近期联合信用确认继续给予奥园集团境内AAA评级，穆迪、标普对中国奥园的评级展望也维持为“稳定”，而惠誉对中国奥园的企业信贷评级则保持在BB。

　　投资端：谨慎拿地 加速城市更新转化

　　2021年初，两集中供地政策的推出改变了房企拿地的逻辑，有人继续在土地市场蒙眼狂奔，也有人冷眼旁观，保持谨慎的观望情绪，不拼高价地，该出手时再出手，而奥园显然是后者。

　　一方面，随着拿地竞争激烈，公开土地市场对房企的利润考验愈加显著；另一方面，通过城市更新、收并购、合作开发等风险低的模式拓展土地，也成为房企在招拍挂之外的选择。

　　事实上，在奥园千亿规模的道路上，收并购是这家粤系房企一直以来的特色；另外，自2011年切入城市更新领域后，这一业务也逐渐成为支撑奥园未来业绩增长的重要力量。

　　年报数据显示，2020年，奥园通过收并购拿地的货值占比约57%，而自上市以来，奥园按建筑面积通过收并购方式取得的项目占比也有六成。在年初的业绩会上，管理层也表示，更加倾向收并购为主，再加上积极有效的旧改补充，适度的、纪律性、精准的对目前热点城市的联动以招拍挂的方式来获地。

　　值得一提的是，基于较早切入城市更新的优势，奥园目前已成功获取60多个城市更新项目，另有50多个项目正在有序推进中。数据显示，截至2020年12月31日，奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，总货值约6208亿元，而计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，足够未来四到五年发展。

　　按照奥园的计划，未来三年，公司能给城市更新业务可转化货值约1600亿元。此前就有市场消息称，奥园位于广州和珠海的两个城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市，总货值或可将超过400亿元。

　　此前，摩根大通、野村证券、中金公司、海通国际、华泰国际等中外大行就预计奥园城市更新项目平均毛利率35%至40%，随着加速转化将拓宽公司土储并提高利润水平。