凯德的中国“新故事”！

　　6月28日，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议。据此，凯德集团向平安人寿出售包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以杭州来福士中心在内的中国六个来福士资产组合的部分股权。

　　据了解，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿收购部分股权，总投资金额不超过330亿元，交易预计于2021年三季度完成。凯德在各项目中的持股比例，将从交易前通过私募基金持有的30.7%~55%，变更为12.6%~30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

　　消息公布后立即引发行业热议。对交易双方的解读也五花八门，雨后春笋般出现在各媒体版面的头条。险资布局不动产已经成为常规操作，毕竟这种优质资产的长期稳定收益，有利于实现保险资金的保值增值。而对凯德而言，此交易既是正常业务运作，也是推动未来发展的积极一步。凯德集团回应，“此次牵手平安人寿保险，与国内优质伙伴强强联手，是凯德深入推行本地化运作的关键一步，也是对集团成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。”

　　作为国内最早一批外资房企，凯德目前在中国的投资物业储备超过244亿新元。此次出售6个来福士资产组合部分股权予平安人寿，背后是其一贯的运作模式。一直以来，通过“地产+基金”方式介入项目、运营成熟后成功退出，以回流资金投入到下一轮的资产布局，是凯德被广为称道的商业模式。

　　当然，这可看作是凯德在国内的一次资产循环动作。据悉，其此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产。近段时间以来，随着中国“十四五”规划的提出，数字经济、5G应用、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设成为热门。

　　投融管退的闭环模式

　　凯德集团投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅，业务遍及全球30多个国家的240多个城市。截至2021年3月31日，集团管理资产约1377亿新元。

　　作为国内商业地产领域的先行者，凯德集团的商业模式一直为外界所称道。一直以来，凯德就以卓越的全产业链实力而闻名，集开发商、投资者，物业管理者、运营者、基金经理五种角色于一身，“地产+基金”模式，让其形成了投融管退的完整价值闭环。

　　具体而言，其投资的项目初期由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。

　　不容忽视的一点是，凯德集团的房地产投资管理业务规模也在全球领先。资料显示，凯德旗下共管理6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。其中包括为业内所熟知的专门投资中国市场的凯德中国信托。这也是其商业模式的重要一环。

　　这些地产基金有明确分工，并分别参与到项目的前中期，并最终通过出售资产或注入REITs的方式实现退出。从而实现了对商业项目的快速孵化，同时也为凯德快速回流资金，重新投入到新一轮的开发布局中。

　　此次出售6家来福士项目股权，是这一商业运营模式的延续。

　　如凯德集团首席执行官李志勤所说，这次交易是由凯德一贯以来的投融管退的商业模式决定的。“这是一个已经非常成熟、稳定的商业模式，我们在新加坡已运作多年，也被国际市场充分认可。凯德通过持有部分股权，既保证了项目的运营管理水平，又能有效释放资产价值用于再投资，持续扩大管理资产规模。”

　　据了解，经过凯德多年的运营，交易标的的六个来福士均已相对成熟，自投入运营后经营状况稳步提升。该资产组合2019年部分项目出租率达到95%以上，而在2020年，虽然经历疫情等因素影响，绝大部分项目的出租率仍稳定在90%以上。项目经营保持稳定的现金流入。

　　中国市场的长期主义者

　　凯德进入中国的时间早，本地化程度高，还是新加坡在中国投资最大的企业。1994年凯德集团进入中国，其在中国的首个项目——上海百腾大厦正式建成。

　　两年后，其在中国的首个来福士破土动工；2004年，上海来福士广场作为凯德在中国的首个来福士落成开业，发展至今仍然在当地市场占据重要地位。随后，凯德在国内北京、重庆、深圳、成都、宁波等城市相继布局来福士项目。同时，住宅、城镇开发再到产业园区等多元业务不断壮大，管理资产规模持续增长。

　　目前，凯德已在中国40多座城市运营管理200多个项目，管理资产规模约2800亿元人民币，占其全球管理资产规模的40%以上。

　　中国无疑是凯德集团最大、也是最重要的市场。

　　李志勤表示，凯德对中国市场持长期主义策略。一方面，集团资产再循环释放出的成熟资产价值将用于再投资，部分资金将用于继续投资中国市场。另一方面，集团也在探索借助国内资本，扩大在华管理资产规模。此次牵手平安人寿保险，便是凯德与国内优质伙伴的强强联手。

　　据了解，近期，凯德在中国已获得私募股权基金管理人资格，能够在中国募集人民币基金，并提供基金管理服务。这打开了凯德与更多国内机构投资者的资本合作机会。

　　新赛道、新故事

　　从2002年以前主要以运营重资产为主，到此后通过REITs转型轻资产，凯德在商业市场的成功与其精准的投资策略不无关系。

　　近段时间以来，随着中国“十四五”规划的提出，数字经济、5G应用、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设成为热门。一直紧跟中国发展大势的凯德，也将目光转向了新经济资产这一新赛道上。

　　凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔就这次出售表示，交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产，助力中国的经济转型发展和城市建设。

　　“未来几年，凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模还将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。”

　　事实上，凯德的新一轮布局自两年前就开始了。2019年，其通过收购星桥腾飞将产业园区纳入产业链；2020年，凯德中国信托首次进军产业园区。

　　而基于这一大投资战略前提，今年4月，凯德以36.6亿元总价格从中航信托（上交所上市公司中航资本的投资分支）以及无关联第三方，收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。

　　毫无疑问，在未来的一段时间里，新经济资产将是凯德新的关注点。

　　凯德方面表示，在积极把握新经济资产发展机遇的同时，凯德也将继续在商业地产等领域投资并深耕，依托自身的运营能力和成熟经验，不断提升现有项目的运营效率，并寻求新的市场机会，巩固并壮大业务规模。