郭广昌“扶植”商旅文，豫珑城被调整一个股权层级

　　2011年开发、2015年开业、2018年闭店、2020年重启。沈阳豫珑城自开发到如今走过的十年，可以简单用这几个时间点概括。

　　曾经，这是一个郭广昌寄予了深厚期望的商业项目。

　　2015年，受尽电商挤迫的实体商业纷纷寻求转型。郭广昌在沈阳豫珑城开业庆典上，说它是复星打造全新“蜂巢城市”的首个正式开业产品，是复星主动转型的“试验田”。

　　通过此项目的新尝试和实践，复星寄希望于将豫珑城的模式拓展到全国更多的地方。

　　但显然，这个项目没能按照郭广昌所划的既定路线走。开业后便持续亏损，到2018年停业进入改造阶段，它仅走过了三年。

　　此前，有投资者提出，项目是否将“亏光净资产，开始资不抵债”。公司高管层倒很坦诚，他说，商业项目确实需要培育期，对该项目的现状管理层非常重视，实施了一系列经营管理提高办法，希望能尽快看到效果。

　　调整已然开始。方式之一，是找来母公司豫园股份的“输血”。据了解，该项目近日已从豫园股份的间接附属公司，变为了直接持股公司，由此获得了豫园股份的大额注资。

　　然而，“输血”毕竟只能解一时的燃眉之急。

　　母公司注资“救急”

　　6月30日，沈阳豫园商城置业有限公司（以下简称“沈阳豫园置业”）的投资方出现变更。当中，上海豫园商城房地产发展有限公司（以下简称“上海豫园房地产”）对沈阳豫园置业的持股比例从100%下降至45.42%。

　　新增引入上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（以下简称“豫园股份”）作为股东方。变更完成后，沈阳豫园置业由豫园股份和上海豫园房地产分别持股54.58%、45.42%。

　　上海豫园房地产实际也是豫园股份旗下公司，由后者直接持股100%。仅由此看，这起变更似乎并无异常，豫园股份对沈阳豫园置业的持股只不过是从间接持股变为了直接持股，但最终实际控制的仍是豫园股份。

　　然而，不仅仅是股权结构的这层关系，同一时间，沈阳豫园置业的注册资本也出现了激增，从原先的8.5亿元增加120%至18.71亿元。其市场主体类型也由“有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)”变更为“其他有限责任公司”。

　　一系列的变更之下，不由得让人产生怀疑。资料显示，沈阳豫园置业成立于2011年12月，目前注册资本18.71亿元，法人代表为茅向华。经营范围包括：普通房地产开发，自有房屋租售，食品、日用百货等。该公司正是沈阳豫珑城项目（现已更名为“中街-盛京龙城”）的开发公司。

　　沈阳豫珑城项目曾被郭广昌寄予过极大期望。2011年，豫园商城（豫园股份的原称）以总投资额18.9亿元，投资开发了该项目。四年后的2015年12月，沈阳豫珑城开业。当时项目占地面积3.23万平米，建筑面积16.5万平米。

　　项目集商业、旅游、文化为一体，借助上海豫园商城特色商业文化资源，并深挖沈阳当地传统文化打造而成。被誉为是汇华夏古今特色于一体的商旅文项目，在当时引起广泛关注。

　　从郭广昌当时的站台讲话中，也可见项目的定位非同一般。

　　在当时受尽电商挤迫的实体商业纷纷寻求转型的大环境下，他将沈阳豫珑城看作是复星主动转型，打造全新“蜂巢城市”的首个正式开业的产品。誓要将项目打造成为“沈阳的名片”。并寄希望于，通过该项目未来将豫珑城的模式拓展到全国更多的地方。

　　郭广昌的愿景落了空。

　　由于受当地经济下滑以及商业地产竞争激烈等因素影响，沈阳豫珑城开业后便持续亏损，仅2016、2017年就分别亏损1.33亿元、1.71亿元。2018年，项目随即停业，并进入改造阶段。去年10月，经过近两年停业改造的沈阳豫珑城重新开业，项目定位为历史文化IP主题商场，并正式更名为中街-盛京龙城。

　　对于沈阳豫园置业股权的变更及注册资本的大增，IPG中国首席经济学家柏文喜向乐居财经表示，该项目公司的负债不高，但是运营现金流是负的，项目可能还处于培育期。

　　“所以母公司提升合并报表层级，以相对降低母公司表观负债率的同时，以增资项目公司的方式来补充项目公司的现金流，目的是维持项目正常运营至现金流转正为止。”

　　“商旅文”算盘

　　自2018年7月与复星的重组完成后，豫园股份的地产业务有增无减。

　　2020年，该公司实现营业收入440.51亿元，同比仅微增0.27%。当中，产业运营252.93亿元、商业综合运营与物业综合服务15.82亿元，物业开发与销售171.75亿元。公司房地产收入占比38.99%，毛利率30.06%，成为重要利润来源。

　　投入仍在持续加码。过去一年，豫园股份投入土地价款合计143.18亿元，在上海、苏州、长沙、南京、昆明、杭州、西安及天津等地拿下8宗土地，新增有待开发土地面积260.73万平方米。

　　去年7月，该公司还完成对关联方策源股份的要约收购，强化了旗下地产项目在前期评估、产品定位、广告策划、销售退出、商办类物业运营等方面的实力，与地产的协同效应进一步增强。

　　事实上，早在与复星重组以前，“商旅文”模式一直是豫园股份所强调的部分。近些年来，其投资性房地产在大量开发和频繁的收并购中不断增长。

　　2015年，也就是沈阳豫珑城开业那年，豫园商城以9.5亿元价格收购了日本星野Resort Tomamu公司100%股权，从而拓展了北海道Tomamu滑雪场度假村的旅游地产业务；同年，豫园商城整合豫园商圈资源，投资67亿元计划开发上海豫泰确诚商业广场，也即后来的豫园商城二期。

　　而在去年9月，豫园股份还拟收购澄江益邦100%股权。后者拥有云南省玉溪市澄江市仙湖山水国际休闲旅游度假园项目开发权。“商旅文”模式进一步扩张。

　　数据显示，随着该公司外延式并购以及完工物业增加，其物业租赁与管理业务收入有持续增长。特别在2020年，因收购策源股份增加了地产服务收入，豫园股份商业与物业综合服务收入大幅增长77.68%至10.86亿元。

　　但商业项目开发周期长、沉淀资金大，对豫园股份而言也同时意味着困难的存在。据了解，除了开业不到三年即重新停业改造的沈阳豫珑城，豫园股份早在2015年拟投资的豫园商城二期至今仍未开工。

　　除此之外，豫园股份截至2020年已出租物业包括中街-盛京龙城、天津湖滨广场、泉州星光耀万达广场、安康天贸城、台州星光耀广场、苏州星光耀广场、真如星光耀广场7个，总可出租面积50.87万平方米。当中，除了泉州星光耀万达广场达100%出租率，其余项目均不足90%，一些项目甚至仅有70%左右的出租率。

　　数据显示，豫园股份2020年利润总额52.74亿元，同比减少2.90%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润24.68亿元，同比减少9.51%。期间，经营性现金流为-9.55亿元，同比下降127.76%；投资活动现金流-50.07亿元，下降38.12%。此外，其资产负债率却进一步增长至64.31%。

　　豫园股份面临的压力显然不小。