首创置业获首创集团53亿港元私有化透露数重困境

　　资本市场人来人往，继SOHO中国引入黑石集团全面要约，微博传出私有化被曹国伟迅速辟谣后，北京国企首创置业也开始产生去意。

　　7月9日晚间，在短暂停牌一天后，北京首创城市发展集团有限公司、首创置业股份有限公司联合公告，正式宣布了私有化的相应细节。

　　双方宣布，首创城市发展作为要约人，与首创置业订立合并协议，据此，要约人与首创置业将根据合并协议的条款及条件实施合并。根据合并协议，待前提条件及条件达成（或获豁免）后，首创城市发展将支付相应的注销价金额。

　　上述所提合并协议的前提条件，则包括取得中国发改委、中国商务部、中国外管局及国资委的相关政府审批、备案或登记，或其他适用政府批准达成后，方可作实。

　　待获得审批等事项通过后，首创置业还需要在临时股东会以及为私有化召开的H股类别股东大会上，以投票方式通过。

　　具体而言，包括向H股股东以现金支付每股2.80港元，向非H股外资股股东（主要指中国物产和亿华，分别推定为要约人的一致行动方）以现金支付每股人民币2.334080元，以及向内资股股东（即首创集团）支付每股2.334080元。

　　于公告日期，首创置业已发行的有关证券为43.63亿股，其中包括15.31亿股H股、24.74亿股内资股，以及3.58亿股非H股外资股。

　　按价格算，上述要约价2.80港元，相当于停牌前首创置业股价1.72港元溢价62.79%，相当于5日平均价溢价61.85%，10日平均价溢价77.22%，30日平均价溢价127.64%。首创集团方面为私有化事项表现出较大诚意。

　　公告称，要约人为注销相应股份，须以现金支付的注销价总额为52.9亿港元。对价将以内部资源支付，首创城市发展的同集团附属公司首创华星，已承诺代表其支付注销H股的总对价。

　　合并完成后，要约人将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，而首创置业司最终将在完成适用的工商注销登记手续後注销登记。

　　这也将使首创置业撤销H股上市地位成为潜在事项，而这距离它2003年6月19日上市已有超过18年之久。首创置业曾被视作首创集团房地产业务旗舰企业，如今退市不免令人唏嘘。

　　观点地产新媒体了解，尽管在港交所上市，但首创置业过往早有谋划“撤离”之意。早在2004年，该公司便公布在A股IPO的相应计划，这条路一直到2018年仍未走到尽头，此后宣布撤回建议A股发行申请结束。

　　今年6月下旬，市场开始流传首创置业私有化的消息。当时首创置业对此保持缄默，另有市场人士则表示的确正在推进私有化工作。

　　受此影响，6月25日首创置业盘中从1.10港元最高涨至1.88港元，并创下52周新高，至收盘时涨幅52.29%。

　　一般情况下，私有化是大股东以高于市场价的价格发起要约收购，并最终退市，这多发生于上市公司股价长期低于合理价格。

　　以首创置业为例，过去三年以来该公司股价持续下跌，一度掉进仙股行列。目前首创置业总市值仅75.04亿港元，每股净资产7.92港元，几乎是股价的4.6倍。

　　在最新公告中，首创置业列举了来自内外部的数项因素，这些因素综合作用导致了私有化。

　　首创置业指出，对于H股股东而言，私有化事项有机会令他们在具有挑战性的环境中以溢价将投资变现。该公司用“缺乏流动性”来形容当前市场——在私有化引发暴涨前，其股票日均换手率多在0.4%以下。

　　其次，首创置业指出了房地产行业的大环境因素，认为由于中国经济保持中低速增长，以及对房地产市场更严格的监管已实施，行业和公司的经营业绩“产生波动”。

　　数据显示，首创置业2020年净利润为人民币12.7亿元，较2018年及2019年分别下降50.5%及47.4%。而该公司2019年及2020年营业收入较2018年也分别下降10.6%及8.6%。这些数据均是近年来的低点。

　　及就首创置业自身，其亦坦承，公司已基本失去上市平台股权融资的优势，包括H股增发在内的各类股权融资均需境内监管部门批准；此外，鉴于公司需遵守上市规则的公众持股量规定，公司亦无法通过内资股增发扩大股本。

　　其指出，公司H股过去三年按介乎0.21-0.52的市净率的重大折让进行交易，显著限制了公司在股票市场的融资能力。同时，维持上市公司的成本，包括与监管合规、披露和看法财务报表相关的成本不断上升，令上市“失去其原意”。

　　市场人士对观点地产新媒体表示，首创置业净值打折严重，背后都是土地资产，若按照现价增发募资，回报水平还不如私有化。

　　“首创股价低，评级低，对发公司债也没好处。”

　　此外，首创置业转而强调，退市后首创集团将持有公司及要约人的全部股权，公司与首创集团联系将更加紧密。

　　其重点介绍两方面退市后从集团获取的益处，包括首创集团给予的资本支持渠道将更加通畅；以及首创集团考虑并可能实施计划，完善集团业务、资产、物业及运营结构，退市有助于加强首创置业的控制以及提高管理灵活性。

　　回顾过去数年，首创置业的发展处于磕碰状态，包括2018年所提三年冲刺千亿计划，至去年该公司仍停留在700亿元规模。今年1-6月最新业绩数据显示，首创累计签约金额402.7亿元，同比增长19.5%，业绩对比去年疫情时期所取得的增长远不及其他房企。

　　在盈利能力不突出的同时，首创置业负债结构亦难以得到改善，去年该公司净负债率127%，剔除预收账款后的负债率71.3%，现金短债比1.13左右，踩中两条红线。

　　今年3月业绩会上，首创置业管理层亦以“挑战”“压力”“冲击”“不利”“严峻”等关键词形容发展形势。管理层甚至没有对2021年给出明确指标，更多强调的是现有签约规模基础上，调整公司资产结构和业务布局，以及尝试探索新的利润增长点。

　　国企由于体制的差异，受到更严苛管制之余也能享受更多的土地、金融等资源倾斜。在“上市公司”的身份所带来的竞争力远不及“国企”，甚至产生反作用时，对于首创置业而言，做出选择或许并不是一件难事。

　　值得一提的是，在私有化前三个月，3月29日，首创置业已向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务。奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，这被视作首创内部梳理业务结构，盘活资产的重要步骤之一。