从饮马川到坐望山，“心式文旅”能走下去吗？

“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行……”

在「长城脚下饮马川」的“朝花夕拾生活馆”门头上，镂刻着苏轼的《定风波》，寄寓了创始人李丁的倔强性格和旷达胸怀。

图片来源：心如所院坐望山公众号

01、从地产操盘手到文旅项目创始人

生于1972年的李丁，大学毕业后曾在体制内工作，心怀更大世界的他辞去工作，南下广州，先后就职于几家房地产企业。2008年，李丁进入光耀集团，凭借对惠州市场的准确研判，成功操盘“光耀城·先生的湖”，用三年的时间将光耀集团一年销售额从两亿多提升到40多亿，自己也因此名声大噪。

此后，李丁持续用创意和情感与市场沟通，全球候鸟度假地、DADA的草地、马克社区等项目也相继出圈。

可惜的是，光耀集团因多线投资中风险防控没有做好和现金流断裂等原因，于2014年5月破产。而在公司陷入危机之前，李丁已经因价值观不同和身体原因离开了光耀。

深受中年危机困扰的李丁，在40岁的时候开始重新思考人生的意义。他放下工作，戒烟戒酒、推掉应酬，带着孩子去北极，带着父母去环游世界。这个长假，一放就是三年。

在旅途中的所闻所见，让他捕捉到广阔世界中的灵感和对生活方式的新诠释。恰好在此时，他遇见了长城脚下的这片梦想之地。

北纬40°，东经117°，中国长城脚下，地处北京与承德交界之处，历史上的饮马川颇受帝王与文人青睐，是帝王心间、文人笔下最合适的一片归隐逍遥之地。

李丁认为，未来的生活一定在城市之外，它会成为一种生活方式。比如，两个小时以内的车程，离高速路口近，这样人们可以随时逃离城市，缓解它所带来的不安。

于是，2014年底，拾得大地幸福集团有限公司成立了。公司主营房地产开发经营、物业管理、旅游、交通、住宿、餐饮等服务，实控人为李丁（持股85%）。企查查数据显示，目前公司控制着21家企业，主要分布在北京、河北和广东。

制表：无限文旅

2016年4月，李丁开始雕琢饮马川的土地，并取名「长城脚下饮马川」。他和著名度假品牌Club Med合作，既下山、阿丽拉等知名酒店品牌同时进驻。他想通过引进学习，在饮马川打造出具有东方风骨的产品。

为此，他发起了一次众筹，份额很快就被认领一空。参与者有地产圈的人，也有圈外名人。

在藏风聚气的饮马川，李丁用东方审美构建生活哲学，结合坚固与柔美，使整体廓形和东方意境相融，同时配以新中式物件点缀，推山理水，借景造物。

这里设置了听风茶、无事茶、二十四食、三闲馆、不二堂、等云来等美好生活方式空间。人们可以体验潮河划艇、长城徒步、烽火台修禅、湖边日落，学习花艺陶瓷、非遗手作、炒茶烹饪，还可以到朴门农场采摘有机果蔬。

02、失意饮马川，再战坐望山

彼时，光耀地产便十分注重营销企划，在案名、广告等环节的投入都不遗余力。总占地面积4800亩的「长城脚下饮马川」作为综合度假文旅项目落地之后，李丁更是融入了自己对于理想生活的畅想，在场景营销方面大力创新，展现时间空间的造境，将客户定位与情感诉求合二为一，营造出“北京40岁大叔的理想生活”。

从集装箱的空间布置，到树木田园生活营造；从体验中心的物件故事，到时间酝酿的美学体验……并非“出身名门”的饮马川成为了“低总价高溢价”的田园牧歌的精致生活梦想地，获得诸多关注，在一段时间内引领区域市场。

然而，天有不测风云。这个四十岁以前不曾失败的男人，第一次创业就遭遇人生中最大的坎。

2018年初冬，因为越过潮河后来划定的生态红线，「长城脚下饮马川」的180多套建筑被拆除。几乎在同时，李丁的第二个项目“热河谷”也被拆掉价值几千万的房子。

媒体报道称，拆除通知里提到被拆的所有建筑，手续均合规合法，出售前“五证齐全”。不过，这些证件是项目所在的滦平县发放的，而查处它的却是省一级调查组。木已成舟，多说无益。

李丁算过，若饮马川项目开发完成，将有四亿净利润结余。但项目被拆，一夜之间，加上违约金和赔偿，他将背上七八亿负债。所幸，热河谷两年销售三个亿，加上自己筹的钱，和变卖的所有资产，让他终于在近日填完了这个大坑。

今年6月30日，坐望山的公众号发布了一封李丁所书的信件，名为《与时间更长久地走下去》。简单地概括一下，就是拾得大地幸福集团决定通过置换物业或者现金赔付的方式来解决“饮马川”家园的问题。目前，集团已将7.2亿款额全部如数赔付给181户业主。其他几十户业主，则选择置换到“坐望山”和“热河谷”。

新项目叫「长城脚下坐望山」，也在北京古北水镇几公里外的金山岭长城脚下，距离「长城脚下饮马川」不到十公里。在坐望山项目里，随处可见饮马川的影子：天台的屋顶上，背靠蓝天白云，有一副巨大的雕塑马，正在低头饮水；甚至在样板房的卧室墙面上，有一整面墙的芦苇荡画面，那是饮马川项目前那片神往的芦苇荡实景图。

李丁的理想生活图景，似乎有了延续。

03、“心式文旅”的故事能走多远？

从饮马川到热河谷再到坐望山，都依循着李丁“心式文旅”的核心主张进行生活方式的搭建，成为所有项目生长的基础。据称，在这种文旅模式下，空间生态是基本的内核，心灵回归和自我发现是内在的哲学价值支撑。

从本质上看，在“鸡娃”“内卷”等都市生活焦虑被广为讨论的当下，坐望山的营销主要基于城市中产阶层消费心理，面向的还是“成功中年男士及其家庭”。可是，面对周围已经成功的古北水镇项目，以及龙湖、碧桂园、恒大等一线开发商的云集，拾得大地幸福集团“再出发”之后的优势在哪里？

李丁曾表示，“先生的湖”之于深圳，和“饮马川”之于北京差不多是一样的，饮马川属于河北承德，从地理角度来讲，承德最大的价值就在于离首都北京近。

不过，从北京市中心驾车前往坐望山，至少需要两个半小时的时间，无论是为了体验文旅项目还是前往第二居所，往返的时间和金钱成本都不低，这就有些尴尬了。

据无限文旅了解，坐望山今年五一开盘，目前已营业的内容打卡地只有一个“花时间研究所”，包括一家手作咖啡和一家日料。至于配套的酒店、超市、体验项目等业态，还不太完善。

另外，饮马川之后，公司不再把宣传重点放在“环保”这种关键词上，而大谈“生态”“哲学”“艺术”，也没有改变「长城脚下坐望山」以销售型物业的开发为起点，回笼现金，再建设真正的文旅部分的商业模式。也就是说，坐望山与其他社区型文旅项目的区别并不大。

仅靠有限的业态，和不定期的沉浸式亲子体验活动，不足以让一个文旅项目实现可持续发展。项目成功与否，还要看几年之后各种配套的兑现情况和运营状况。

在房地产界，李丁无疑是一位成功的职业经理人，但在文旅项目方面，“心式文旅”的前景，似乎不太明朗。寻求健康的土地、洁净的空气和水，面临的风险也不小。不知道这一次，“大叔”们还会继续买单吗？