城市更新下的新思考：创新场景如何赋能商业发展

　　随着中国经济高质量发展转型，城市更新成为助力城市发展的新动力。6月10日，北京市政府就城市更新行动发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》。可以预见，城市更新将成为未来一段时间内城市发展的常态。

　　基于此，赢商网联合中国百货商业协会零售场景创新专业委员会策划开展「更新城市商业，创新场景价值」主题沙龙，特邀实力开发商、城市更新项目代表、知名品牌商，以全新视角交流探讨，共同探寻更多有益思考和解决方案。

　　中国百货商业协会会长范君到会祝贺并致辞，北京市城市管理委员会处长郭连启、北京市东城区商务局局长王万青、调研员张立丹等分别就北京市城市更新发展布局及东城区城市商业更新改造成果等情况进行了介绍。

　　中国百货商业协会会长范君

　　北京市东城区商务局局长王万青

　　作为此次沙龙活动场地支持的东道主，隆福寺商管公司董事长王越对隆福寺更新升级情况与各位嘉宾做了精彩的分享。

　　隆福寺项目是一个城市更新的项目，从两方面着手改造。第一部分做建筑形态的更新，通过一种渐进式的，生长式的，混搭式的，修补完善式的改造让隆福寺重新融入城市空间，并为隆福寺地区注入新的活力。同时通过一系列连贯、多样、高品质和具有故事感的公共空间，包括大小不一的广场、随弯就弯的街巷、不同表情的建筑外立面，以及街区里丰富的景观、照明、标识、艺术装置和缤纷的活动，形成生动街区。

　　第二部分更侧重于内容上的更新。一是强化文化属性；二是业态创新，继续引入更多年轻人喜欢的业态，将创新与传承进行碰撞与融合；三是以文化高定形式，打造更多隆福特色活动，将“网红”发展为“长红”；四是发展数字隆福寺，探索智能化多场景应用模式，形成全城造景、互动体验、3D投影等科技化手段，创造感观古今隆福的沉浸式体验空间；五是联动发展周边文化资源，故宫隆福寺王府井，形成文化金三角，打造高品质“文化IP”。

　　接下来，华润万象生活商业华北大区任东亮对近期备受关注的西单更新场项目进行了介绍和分享。

　　西单一直是年轻人潮流文化的传播地，西单更新场这个名字的寓意，一方面表明它是城市更新的一部分，另一方面也期待它能历久弥新，成为潮流的发生地。

　　“更新场”营造更开放、更绿化、更融合的公共场景，6年改造升级下，原本的小商品市场西单77街，化身成为融合自然、艺术和商业于一体的精致空间。地上广场成为城市森林公园，原本4层的地下商场改造成为2层商业层与1层车库，大量玻璃穹顶的采光式设计，让空间获得充足的自然光，贯通的动线设计让访客在地上森林空间与地下商业之间随意穿行，带来设计感的休闲生活体验。

　　华润万象生活操盘团队，以“青年”“艺文”“设计”等要素定位，招商起即注重首店概念，超过半数的品牌自带“首店”标签，并关注原创品牌，入驻的服装及包袋品牌等旨在立足全国乃至国际视角传递中国设计品牌的力量，正成为吸引年轻人汇聚打卡的新地标。未来空间运营会让让更多创新性元素在这里呈现，丰富“青年潮流发生地”的定位。

　　在两个具有代表性的城市更新项目做完分享之后，北京市东城区商务局三级调研员张立丹局长对东城区城市商业更新情况及政策进行了解读分享，并邀请开发商、品牌商到东城区投资发展。

　　城市更新和商业更新还有商业功能更新再造等对于核心区的提升改造有重要的现实意义。一是落实核心区控规降密等要求；二是老城复新的保护和历史责任的要求也对我们的老城区更新和商业的品质提升提出了更高要求；三是满足了老城区广大群众的期待；四是满足了商业企业自我发展的现实要求。

　　东城区坚持城市更新的理念，首先是加强规划的引领，明确发展思路，完善组织机制；其次是加大了政府的投入，营造街区风貌，提供公共空间；第三是科技赋能，激励街区创新；第四，为商业街区的产权整合提供思路。第五，推动空间共治，对话大众居民，同时也以品牌文化活动提高街区的影响力。

　　【沙龙对话议题】

　　1、在城市更新的浪潮中，存在着哪些机遇与挑战？

　　2、如何创新场景，发挥场景对消费者的吸引力，从而带动商业升级、助力城市更新？

　　3、开发商与品牌方在城市更新与场景创新的大潮中，应该扮演什么样的角色？

　　以下为嘉宾精彩发言节选：

　　上德商业管理有限公司总经理申倩

　　商业更新的机遇分几个方面。首先，更新场景一般基于城市商圈的核心，本身就坐拥优越的地理位置和成熟的消费人群，所以这些区域引发的城市更新，成功率会更高；其次，像北京，土地的供应非常有限，对于城市的发展来说，焕活商业活力，更新改造已是不二之选。而且政府层面也给了商业非常多的支持，这些都是机遇。

　　商业更新中的挑战，则主要包括，传统物业的物业结构、外观的保留，和创新之间的平衡如何去拿捏，包括承载新的商业内容改变的难度，如何和成本之间达成一个平衡。此外，老的商业核心圈一般承载着消费者儿时的记忆，因此他们对这里的改造会有更高的期待，对于操盘更新场的人来说，难度也更大。

　　北辰会投商业副总经理宋一超

　　个人觉得机遇与挑战都是同一的，主要是两点。第一，属地区域文化的复兴，商业要能把属地区域文化的价值内涵融汇和提炼出来，又把它成功地表达出来。第二，是设计，在设计上见高度的同时，又控制整体财务投入和产出。

　　落实到我们北辰的项目，其很有力的一个价值点是北京北城非常缺能跟现代对接的商业，所以是很能填补空白的。在此基础上，我们也在借鉴一些城市更新场景，做了一些创新思考，在想着能不能老亚奥区域的文化和传承做起来。

　　WoodGardenHouse联合创始人 程赫名

　　谈到如何创新场景，发挥对消费者的吸引力，最主要的是解决逻辑出发点的问题。很多人觉得这个行业最大的问题是“内卷”，因为从业的公司足够多，规模也很大，会形成同质化的竞争，就形成了一定的“内卷”。而“内卷”可能只是表象，不是根源性的问题。

　　主要在做这些场景或者规划整个商业发展时，其出发点是什么。如果说出发点只是分析一下同业比较不错的案例，做一些竞品分析或者数据分析，用分析法在短时间使某类店铺快速增长，对消费者的选择和审美是一种透支。商业体主要热度的来源是去满足消费者的分享欲望，而不是追逐某一个行业热点。消费行为的复杂性很难用竞品分析、数据分析或者同业市场占有率分析去概括，所以说作为城市更新的参与者，要真正站在消费者的角度去考虑问题。

　　中国商业联合会商业创新分会副会长 红建军

　　机遇在城市更新过程中是非常多的，不言自明。如今各行各业的品牌能够聚集共话更新，对大家来说实际上都是机遇，无论你是做餐饮，还是做零售，甚至于做设计。尤其是现在城市更新的主题始终是围绕着商业和文化如何来结合，结合起来一定是产生了商业创新。

　　城市更新是城市建设的创新，同时也是商业形态的一种创新。现在有很多成果，但是我想说的是挑战，因为挑战是一个非常重大的课题。更新的目的最终还是希望能够给大家带来生活上的需要和精神愉悦上的满足，同时还能让这个项目都有回报，这才是一种良性的状态。

　　城市管理委员会 郭连启

　　2017年北京的电力管理职能从发改委转到城市管理委，现在叫北京市城市管理委员会，跟商业单位或者跟商业企业相关的工作。一是电力市场化交易跟商业机构联系比较多。二是转公电的问题。国家发改委、市场监管总局以及城市管理委和电力公司下一步都要为降低成本，对企业实际经营是利好消息。跟企业相关的水电气热的问题都是我们服务的范围，特别愿意务实地在各位企业经营发展过程中，助力能源费用的降低。

　　莱太升级改造项目总经理刘镓铭

　　我们从2018年开始着手做莱太项目，项目前期设计、报规历经将近两年的时间，是每个城市更新项目都必要突破的点。对于城市更新而言，主要是两个方面，一个是外在更新，一个是内容更新。莱太第一版更新方案是装修方案，但原来的物业条件难以满足现代商业的使用需要，在做了大量市场调研和研究后，最终下定决心进行翻建，也可以算作一个彻底的更新项目。

　　项目的定位是给使馆区做好商业配套，同时也在按照区域人群的特点和消费能力去规划。在业态上，我们既定目标是做国内第一个高端花卉市集，而且是目前唯一一个花卉市集和商业结合的商业综合体，未来计划引入多种文化新业态，通过AI、VR/AR等新技术的应用，促进文化与商业、文化与科技的融合。目前项目已经拆完原来的主体结构，未来，还会再下挖5米，释放出完整的商业空间。

　　美克家居零售副总经理卫炎黎

　　美克20年的零售业务一直围绕目标消费者五感六觉、极致体验在市场耕耘，美克美家更是通过“生活的艺术，艺术的生活”的消费场景和产品同客户交流。随着消费升级，美克家居围绕美好生活的向往，借助企业艺术DNA利用极致设计和匠心打造美克洞學馆。

　　美克洞學馆是城市更新项目，城市更新本质是人和生活方式的更新，是文化和场所精神传承；美克洞學馆不仅是消费场景的更新，更是文化场景的再造，通过艺术加持和文化输出，从内容重塑和场景再造来实现艺术新零售空间再造。项目围绕“穴居艺术、丝路文脉”进行零售空间创作，从建筑设计、空间打造、软装陈设、商品选择都深度进行研究和思考，让整个消费场景更加艺术、统一，让消费者在艺术空间内更好体验、畅游和消费。

　　WeWork中国副总裁，WeWork中国北方区总经理 全斌

　　城市更新怎么做？设计更新改造之后首先解决的就是到店问题，怎么让项目有更多的客流。不光要做网红，还要长红。过去商业在算投资回报率的时候，要考虑到店、留存、转化以及用户黏性问题。WeWork能为项目带来部分稳定客流，这是很关键的。

　　WeWork平台也集中了很多好的商业品牌。基于城市更新，空间的改造和设计紧贴区位的特色、业主的特色，WeWork一方面让办公人群能够消费便捷，另一方面所在的商业改造项目在周末或者节假日之外也能获取客流。跟入驻的商业有机结合也是非常重要的，例如隆福寺这样的项目，无疑在城市改造时会有一些内容、故事、传承可以挖掘。

　　乐成集团商管中心副总经理 杨磊

　　乐成中心项目位于双井桥东北角，原规划是以办公楼为主。近年来随着城市快速发展，更新迭代。乐成中心紧随城市更新的步伐，发挥自身在定位、设计、改造、运营方面的丰富经验，最大化地挖掘物业空间价值，积极配合双井交通一体化，从2015年开始持续进行了不断地更新升级。

　　改造后的乐成中心SPACE3商业于2018年5月正式亮相。2020年的12月，双井地铁换乘站开通并与乐成中心项目接驳，对项目客户和周边人群提供了完善配套和交通便利。不管是写字楼与商业的结合，还是对周边人群影响和交通便捷的提升，优化城市、区域商业及办公环境，实现经济价值和社会价值的双重提升，是乐成中心项目更新改造的核心理念。

　　将太无二创始人邢力

　　疫情之后，不管是商业体还是品牌方都要有重新的认识。目前在北京，在购物中心内部，创新还有很多想象空间。我们作为品牌方和购物中心进行配合，也是随着购物中心的创新要求有了许多新想法。

　　我们原来只做餐饮，而现在会做更多的文化内容，以后也会越来越场景化，给顾客带来不同的享受。未来我们会和购物中心更加紧密地合作，以合伙人的方式去发展。我们明白购物中心有各方面的压力，同时我们自己的压力也在不断提升，这个时候我们更要同心协力，把顾客吸引过来，让我们各自能够加持对方，成为亮点，只有这样，我们才能共同生存。

　　沙龙现场图片：