分时度假过时了吗？

一提到共享经济，大家自然而然地会想到网约车、共享单车、共享办公、共享充电宝，和Uber、Airbnb、WeWork等平台，但这些其实都不是共享经济的源头，早在五十多年前，共享经济的理念就诞生了。

分时度假业务的主要参与方

01、旅游业+房地产业的产物

20世纪60年代的欧洲，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。大部分人无力单独购买价格高昂的度假别墅，而有能力买的每年使用时间又有限，便出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这就是最早的“分时度假”。

70年代中期，美国为盘活大量积压的房地产，从欧洲引入分时度假概念，一举成功。此后，以分时销售物业使用权来招揽客户的模式，在世界范围内得到了不同程度的迅速发展。

这种改变离不开理念创新和平台化的发展。1974年，一对美国夫妻Jon和Christel DeHaan开创了假期交换概念，开始为分时度假体验增加更多价值。他们开发了RCI系统，允许业主通过交换自己的住宅的时间来入驻不同的物业，为分时度假业主提供更灵活的选择的同时，也彻底改变了行业。

今天，总部设在美国印第安纳州的RCI仍然是行业的领导者，在全世界110个国家和地区拥有4200多个分时度假物业，会员家庭超过400万。其标志性的RCI Weeks计划是以周换周的度假权益交换系统，而RCI Points计划是该领域首个全球积分制交换计划。

RCI官网截图

目前，全球分时度假行业的主要玩家有温德姆、万豪、凯悦、希尔顿、迪士尼、钻石度假村、蓝绿假日公司等等，大多在80、90年代便已入局。RCI平台就隶属于温德姆集团。

而人们购买的分时度假权益一般有两种：

共享契约所有权（Shared Deeded Ownership）：通常以“分时所有权”、“间隔所有权”或“部分所有权”的形式出售。例如，如果一套度假公寓单位以一周为间隔出售（并且没有人购买超过一周），则52位业主将拥有该特定单位的权益。其使用期限很长，你既可以使用，也可以出售自己在其中的份额。

共享租赁所有权（Shared Leased Ownership）：一般以“分时所有权”或“间隔所有权”的形式出售，业主通常有权每年在固定周或浮动周内使用该物业，但开发商保留对物业的契约所有权。所有者的权益通常会在特定年限后或所有者去世后到期，不能被继承，转让也有限制。

对于购买者来说，分时度假让他们可以用比较低廉的价格住进居住条件很好的房屋；可以享受到良好的酒店式服务和舒适的旅游度假服务；部分分时度假住宅可以作为家庭财产的一部分，其使用权或分割的产权可以继承或者出售。

对于开发商来说，这种房屋按时间分割以后能卖出更高的价格；跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区的销售前景可能会更好；集团化的管理能获取更多利润，同时拉动物业管理、旅游服务、交通电信等产业的发展，还能解决更多人的就业。

02、分时度假在中国生不逢时？

市场情报公司Market Study Report在2021年3月发布的报告中称，在未来五年内，分时度假市场收入的年复合增长率将达到7.6%，到2025年全球市场规模将从2019年的152.8亿美元增至204.6亿美元。

实际上，在北美和欧洲逐渐发展成为全球规模最大的度假权益市场之后，亚洲的新加坡、马来西亚等地也逐渐普及，但是总体来讲，分时度假产品在亚洲人口中的渗透率较低。

那么，理论上讲，分时度假在我国的增长空间应该是非常大的。但是，这一模式从上世纪九十年代进入中国开始，由于时机欠佳、消费性价比不高和缺乏真正的好产品等原因，没有走上健康的发展轨道。

一方面，国内参与分时度假业务的物业比较少，起步时期很多物业只能加盟国际交换网络，难以将利益最大化。同时，国内分时度假销售公司和单体开发的俱乐部产品的实力普遍较弱。

另一方面，一些不良企业打着分时度假、换住计划的旗号，诱骗消费者购买其5年至30年不等的分时度假房屋居住权证及度假酒店权益和会员卡。但等他们交钱后，这些项目不是无法兑现承诺，就是直接暴雷跑路。

这反映出行业中的许多痛点：法律、金融、诚信环境不健全，开发商、运营者、管理者的不专业，中国独特的土地、房地产现状，以及部分企业机构不规范的运作方式，导致企业经营行为失控，市场行为不规范，消费者权益得不到保障，整体呈现出无序的状态。

面对这种乱象，国内也曾有具备创新意识的平台，孵化出比较理想的模式。

2016年年初，上海我享网络打造的国内首个分权度假屋共享换住平台Weshare上线，试图用“产权共享+交换共享”的创新模式大幅降低度假屋的购买与使用成本，帮助中国旅游地产真正实现去库存。随后，Weshare还与华住酒店集团达成深度战略合作。

途家也在2017年推出会员制全球共享度假交换及预订平台VaShare。其创始人兼CEO庄海曾表示，平台主要从三方面解决旅游地产使用率低的痛点。第一是交换网络，实现“一房在手，住遍全球”；第二是预付费机制，保障平台现金流及业主权益；第三是通过切割产权降低投资门槛，增加实际使用率，从而提高旅游地产的价值。

VaShare官网截图

可惜的是，理想与现实总是有差距。无限文旅发现，现在Weshare已经“查无此网”，输入其网站网址，就会自动跳转到完全无关的页面。

VaShare的高光时刻，也仅存在于2017年成立之初获得携程、途家数百万美元天使轮融资和半年后获得执一资本数百万美元的Pre-A轮融资之时，此后，便鲜有动静。受全球新冠疫情影响，目前VaShare官网上海外房源均已无法预订。

03、分时度假：我在中国还有机会吗？

突如其来的新冠疫情导致的旅行限制，使跨国分时度假的价值急剧下降。相关报道和研究还指出，由于年度维护费用等负担，会员资格也很难赠送。再加上近年来爱彼迎等更加便宜、方便、年轻化的住宿平台笼络了很多年轻人的心，似乎让分时度假看起来更加“老气横秋”。

但这不意味分时度假在中国没有机会了。在国内，文旅地产和分时度假（及其变种）同样都是旅游业和房地产业相互扩张与融合的产物，具有天然的契合度。在我国文旅地产项目全国开花的情况下，分时度假正迎来前所未有的机遇。

随着我国经济的发展，国人的消费消费水平也在稳步提升，度假观念不断转变，旅居意识越来越深入人心。“换住计划”作为分时度假的一种演变，可能更适合中国本土，也已经在实践中展现出一些成果。

例如，近几年，荣盛康旅提出要为业主实现“一处置业，四季度假，旅居天下”的“候鸟式”生活。其基于旗下盛行天下APP会员体系来运营换住模式，即业主只要将其持有的旅居度假物业加入这一换住体系，就可以将自身持有的旅游度假物业与其他会员进行换住共享。

荣盛康旅旗下盛行天下APP提供线上旅游换住服务（图源：荣盛官网）

多年来持续加码文旅产业的雅居乐，也提出了类似的“第二人生换住计划”及其核心“交换度假”产品平台，致力于有效盘活闲置资产，满足业主全时节、全家庭、全龄段旅居、度假、社交需求，同时消除业主对于房屋空置、家具老化、定期打扫等方面的顾虑。

而复星旅文旗下的复游城，则引进国际先进理念，赋予度假屋更多价值。度假屋的业主享受复游城整体的营销服务，消费者也会在复游城中消费，客户依托爱必侬积分换住平台等FOLIDAY会员体系，获得更多专享权益。

中国的旅游地产市场广阔，存量市场巨大，但住宅产品使用率比较低，常常被业主空置，普通的盘活渠道无法渗透到整个市场。

而换住运营模式的建立，一方面使空置资产得到合理利用，也为旅居、度假、康养生活创造出更多可能性；另一方面打破了所持物业的房型壁垒，通过平台实现房型定制化，根据出行人数、时间和需求选择最适合的房型。

04、结语

在我国，分时度假尚处于初级阶段。而一些不诚信的营销行为，导致中国消费者和媒体对于分时度假领域有一些不正确的认知和理解，甚至是误解。

面对信任危机，可以由上至下解决，即主管机构来明确分时度假在中国的法律地位，制定相关的管理规定，提高行业准入门槛，打击非法经营者；配套的，落实带薪休假，让国民有更多自由支配的时间。

也可以由下至上，相关企业和从业者应自行研究制定行业自律文件，引进国外先进制度，加强自身的信用建设，树立良好的社会形象，增加行业信息透明度。

分时度假本身是一种符合经济规律、有市场潜力的消费形式。但一些失败的经验告诉我们，学习不是照搬，运营的目的也不只是销售。

只有看到中西方的消费差异、融入国人的出行方式和人文特色，并提供更贴心的增值服务，才能创造出各方都喜闻乐见的度假权益产品，发展出成熟的中国分时度假模式。