车企跨界地产“退圈”，阳光城“照进”永康

　　宋都股份（600077.SH）的退地事件登上了地产圈的热搜。

　　因合作方突然变卦，宋都股份放弃了此前在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一宗土地，缴纳的5000万元保证金也打了水漂。

　　有人在“退”，有人在“进”。

　　同一天，阳光城拿下七宗地块。7月21日，阳光城（000671.SH）发布公告，称其全资子公司杭州高光置业有限公司（以下简称“杭州高光置业”）拟以 61.45 亿元收购永康市智信企业管理有限公司（以下简称“永康市智信”）持有的金华虹光置业有限公司（以下简称“金华虹光”或“标的公司”）100%股权以及应收债权。

　　通过这起收购，阳光城获得了位于浙江省永康市核心区众泰小镇项目，包括六宗土地及一个已开发地块。

　　据了解，六宗地块总面积35.24万平方米，计容建面85.65万平方米;已开发地块的约300套商品房住宅已经全部销售完毕，正式协议签署后，阳光城浙江置业将承接该地块的代建义务。

　　多半新增土储来自收并购

　　据了解，截止2021年4月30日，金华虹光资产总额61.5亿元，交易总估值62.34亿元，负债总额0.88亿元。共持有7宗地块，均位于浙江省永康市核心区位，其中地块一已开发建设，约300套商品房住宅已经全部销售完毕，其余6宗地块总面积约35.24万方。

　　对此次交易，阳光城表示本次收购项目质地优良，交易完成后，公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展。

　　收并购是阳光城扩张土储的重要渠道，据乐居财经不完全统计，2021年1-6月，阳光城共新增土储26宗，其中有14宗是通过收并购获取，权益对价超52亿，楼面均价整体控制在4000元/平左右。2020年12月，阳光城曾在一个月内花了48亿收购了6个项目。

　　发力扩张的背后，是那份十年对赌协议。2020年9月，阳光城以十年净利润作为对赌条件，获得泰康保险近34亿元的战略投资。

　　其中一条协议，就是阳光城需以2019年40.2亿元的归母净利润为基础，在2020-2024年间，累积归母净利润数不低于340.59亿元，同时满足归母净利润年均复合增长率不低于15%，2025-2029年间，做到累计归母净利润601.64亿元，否则就对泰康保险进行相应现金补偿。

　　2020年是第一个考验期，年报显示，阳光城净利润为52.20亿元，同比增长了29.85%。

　　4月15日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在2020年度业绩说明会表示：“我们的利润率有可能还会下降，但在利润率低的情况下，也可以实现利润总额的增长。未来将在确保利润安全的基础上，扩大经营规模。”

　　车企退圈

　　实际上，这笔交易背后是车企跨界地产后的退圈之举。

　　乐居财经发现，众泰小镇项目本身是一个汽车特色小镇项目，根据当时的新闻报道，该项目总投资在总投资65.5亿元左右。

　　彼时，开发商为卓诚公司，其控股股东为铁牛集团有限公司，是浙江省大型民营企业，横跨汽车、电子器件、贸易等多领域，旗下还拥有众泰汽车（证劵简称 *ST众泰 000980.SZ）和铜峰电子（600237.SH）两家上市公司。

　　其中，众泰汽车2011年开始进军新能源汽车领域，2016年将触角伸向房地产行业，众泰汽车小镇项目一时在当地风光无二，不过三年之后，该项目就走上卖地回血的路子。2020年以来众泰汽车的整车业务处于停滞状态，最新公告显示，众泰汽车自身也正面着临退市风险。

　　众泰汽车走到如今这一步，外界将矛头指向了公司的“不务正业”，特别是其在房地产上的盲目投资所带来的资金问题。除了在永康有多宗地块，众泰汽在内蒙古、湖北黄石也都有圈地，将大量的资金投入地产行业，也导致对汽车主业的投入后劲不足。

　　而另一方面，母公司铁牛集团未能履约对赌协议也加深了众泰汽车的债务问题。

　　2017年铁牛集团等通过发行股份方式对众泰汽车进行收购，双方还签署了《盈利预测补偿协议》，承诺众泰汽车2016-2019年扣非归母净利润分别不低于12.1亿元、14.1亿元、16.1亿元、16.1亿元；如果不能达成目标，则需对众泰汽车进行补偿。

　　事实上，除了2016年扣非净利润12.3亿元，完成业绩承诺，众泰汽车2017-2018年扣非净利润分别为13.4亿元、-4.91亿元（扣非以及扣除配套募集资金所产生的损益后的净利润）。此外，2019年扣非归母净利润为-93亿元，连续3年未能完成业绩承诺。

　　同时，其母公司铁牛集团也因自身陷入债务问题未能履约对赌，2020年12月23日，ST众泰发布公告称，铁牛集团由于已经资不抵债，且无继续经营的能力，缺乏挽救可能性，已被永康法院裁定终止重整程序，并被宣告破产。

　　铁牛集团表示，为兑现业绩补偿，铁牛集团从2019年下半年就已展开众泰小镇的土地资产盘活工作，与包括恒大在内的国内多家知名房地产开发商有过接洽商淡，但受到疫情和政策的叠加影响未能成功出手。