第二轮集中供地观察：深圳、杭州又设新规则！

　　作者：蒲莎莎

　　首批集中供地的余温正热，“竞品质”“一次性报价”“退地”等土拍热点事件还记忆犹新，而在昨天，无锡仅用半天时间，进展神速地结束了第二批集中供地的抢地大战，一举拉开第二批集中供地的大帷幕。

　　据统计，从7月开始，已经有济南、青岛、杭州、苏州、沈阳、深圳、上海等地，相继发布了第二次土地集中供应的地块及出让规则公告。

　　土拍大战再度来袭，热点城市供地量是加磅还是减码？城市是否会再次升级土拍规则？各大房企之间的竞争会更加白热化？琢磨一下各大城市公布的第二批集中供地详情与出让规则，或许我们能够略探一二第二轮土拍市场的灼热程度。

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　　城市再送土地大礼包

　　在首批集中供地中，以57宗地块全部成交、出让总金额1178.21亿元成绩“勇夺桂冠”的杭州，在7月30日公布了第二批集中出让地块的详情，预计将于9月7-8日集中出让。

　　根据公告显示，杭州第二批集中供地共31宗，总面积2873亩，起始总价为633.8亿元。虽然，从供地宗数与供地面积来看，远低于首批集中供地“57宗、4533亩”的规模。但杭州这次供地的杀手锏在供地“质量”上。

　　在此前，杭州曾提出“一核九星”的城市定位，其中包括滨江、萧山、钱塘新区、余杭等九个区域在内的郊区新城，被认为是杭州最有潜力的发展区域。而第二批集中供地的重点就在“九星”，包括住宅用地22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%。

　　在首批集中供地中，深圳、北京和郑州等城市较为谨慎，其中深圳和北京首批供应占比未达到其全年供地规模的两成，预计后续两批集中供地中将有较大的放量。

　　于是，在7月9日，深圳第二批集中供地公布的公告中“宅地供应量单次规模达招拍挂以来最高”就成为了焦点。

　　深圳第二次集中供地共有22宗宅地入市，建设用地面积83万平方米，较第一次增长130%，计容建筑面280万平方米，较第一次上涨两倍，起始价近422亿元，较第一批增长三倍。

　　7月30日上海也发布了第二批集中供地公告，共计23块宅地，合计用地面积约149万㎡。拟于8月第二周（8月9日-8月13日）发布出让公告。

　　相比首次集中供地28幅地块，上海此次地块数量略有减少。但这批地块位置都较优越，位于内环或外环临铁区域，相较于第一批集中供应的涉宅地块的“市区含量”和“地铁含量”更高。

　　从整体而言，热点城市第二轮集中的供地量和供地质量上均有不同程度的增长和升级。

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　　城会玩！城市又设新规则

　　房地产拿地道路千万条，梳理规则第一条。第二批集中供地公告带来的，还有城市出让规则的更新与升级。

　　首批集中拍地的“模范生”上海，土地出让规则多次受到社会表扬。上海在首轮土拍中的“模范”规则，比如，资金维度上每宗地20%的保证金和严查自有资金“禁马甲”；一次性报价规则打破“价高者得”等政策，在第二轮集中供地应该也会继续延续。

　　深圳在第二轮土拍规则也有着不小的改变。在第二轮集中供地上，初始配建面积涨幅较大，22宗地块中有19宗地块在出让文件中规定了初始配建安居商品房面积，在第一批集中供地仅有两宗设置初始配建面积。22宗地块有17宗设置安居住房销售均价。

　　而杭州则走在了第二轮土拍出让规则的潮流前线。在第二批集中供地中，为了抑制过高的溢价率和“竞自持”比率过高引发的“退地”风波，杭州做出了许多新的尝试，对房企报名方式、竞价规则以及配建模式等做出了全新调整。调整包括三个方面：

　　一是试点“竞品质”：10宗宅地率先试水竞“品质方案”，告别价高者得，获得资格后进入竞地价程序。且通过先验收后现房销售的形式确保方案落地。

　　二是提高报名门槛：取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式；竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买（杭腾未来社区地块保证金需30%）；

　　三是降低溢价率：溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；

　　四是竞价规则改变：取消“竞自持”，改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

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　　土拍市场进入“竞品质”时代？

　　杭州深夜发布的“竞品质”新政似乎也吹动了第二轮土拍市场的风向标，加之一些热点城市也陆续发布关于住宅品质的要求，不少业内人士认为，土拍要进入“竞品质”时代了。

　　在6月7日，成都住建局发布《成都市新建商品住宅技术管理规定(第一版)》，对新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细明确，并从材料选用、设施设备，到外墙、照明、门厅等作了明确规定。

　　6月8日，苏州住建局发布《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》，要求严控住宅品质，从建筑、结构、给排水、电气、暖通五个专业进行了明确规范。

　　6月22日左右，南京多家房企内部流出一份《关于进一步加强住宅用地出让管理 提高住宅品质有关事项的通知》。该《通知》表示，在土拍限时竞价结束后，现场核验资料前，对单幅地块有20家以上企业参与摇号的，根据企业报名提交的材料，依照“竞品质”标准进行打分，优选排序。此外，还对住宅设计提出了更为具体的品质要求，如封闭阳台的尺寸、小区人车分流等。

　　成都、苏州、南京等城市第二批集中供地如果将新增“竞品质”的相关规则，似乎也在意料之中。

　　但其实，“竞品质”土拍，杭州不是先例。在此之前，北京、西安、成都等地，均已推出类似的出让措施。特别是北京，今年5月已完成首轮竞高标准商品住宅建设方案。

　　值得注意的是，与北京模式相比，“杭州模式”搅动土拍市场的焦点在于：北京采取的是先竞地价，再竞品质；而杭州则是先竞品质，并把得分最高的品质标准作为项目建设标准，最后再竞地价。同时，试点地块全部实行现房销售，即通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

　　这一新规的出台也是几家欢喜几家愁，对于企业而言，除了对开发商实力要求很高之外，这对房企的现金流是一场极大的考验，即使是能够拿到很好融资利率的国企，可能也会有点吃不消，部分民企则可能会受到非常大的影响。有业内人士认为，这项新规甚至会直接地限制一批房企进入土拍市场。

　　但对于购房者而言，这一新规从源头到终端，最大程度确保了住宅品质。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，杭州的几宗地块开启现房销售竞争品质，是北京第一轮土拍政策的升级版，虽然只是尝试，但也抑制了开发商继续盲目抢地的现象。另外杭州政策里也逐渐改变企业持有变成政府公租房，有利于吸引人才，转变成为人才公租房。