传瑞安分拆中国新天地将于2022年赴港IPO 筹资至少5亿美元

　　8月4日，彭博社援引知情人士消息称，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房产”）计划让其子公司中国新天地最快于2022年在香港IPO，预计筹资至少5亿美元。据悉，瑞安房产已选择摩根士丹利和瑞银集团牵头本次子公司的公开募股。截至发稿，瑞安房产方面尚未对此消息给予回复。

　　此次并非瑞安房产第一次提出将中国新天地分拆上市。早在2009年，瑞安房地产主席罗康瑞就考虑将新天地分拆独立上市，并称“可令瑞安房地产业务更清晰，同时分拆出的业务也能在资本市场上自筹资金”。

　　2012年5月28日，瑞安房产便发布公告称港交所已确认公司分拆中国新天地的建议。彼时，瑞安在公告中称，上市一方面可为企业收购及投资商业物业补充弹药扩大地盘，另一方面也帮助中国新天地结清与集团内公司的债务往来。

　　然而，在2016年初举办的瑞安房产的2015业绩会上，该公司创始人罗瑞康宣布中国新天地上市计划终止，为4年之久的上市运作画上句号。

　　时隔5年，瑞安房产再度将中国新天地上市提起，或出于缓解资金压力方面的考虑。

　　瑞安房地产于2004年成立，是香港瑞安集团在中国内地的房地产公司。2006年10月4日，该公司在香港联合交易所上市，为当年最大的中国房地产企业上市项目，发行价5.35港元。近三年，瑞安房地产基本在2港元/股以下水平波动。截至发稿，该股股价为1.27港元，最新市值102.39亿港元（约合人民币85.11亿元）。

　　瑞安房地产2020年业绩报告显示，该公司全年营业收入45.97亿元，同比降56%；归属股东净亏损为7.4亿元。这已不是该公司营收的首次下滑。2018年和2019年，该公司营收分别为248.41亿元、103.92亿元。

　　在营收持续下滑的同时，瑞安房地产短期还债压力却不断增大。截至2020年年底，瑞安一年内到期为132.6亿元，而同期现金及银行存款合计为157.96亿元，其中还包括抵押予银行的存款13.13亿元及仅能用于集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元。

　　为了偿还短期内到期的现有债务、拨作资本开支，2021年6月，瑞安房地产发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券；7月9日，瑞安房地产旗下2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地，获得现金补偿26.53亿元。

　　作为瑞安房地产旗下不多的有增长空间的优质资产，中国新天地在受疫情冲击的2020年第四季度依旧实现销售额同比增长12%。

　　此外，中国新天地于2020年推出的全新推出办公业务管理品牌瑞安办公在全国的办公管理面积已达192万平方米。其中，该品牌在上海成熟项目在2020年的平均出租率高达90%，并将在未来持续扩大在一线及新一线核心城市的业务版图。

　　伴随着“房住不炒”政策继续深化，2021年初以来，全国房地产市场累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策达46次，而2020年同期只有30次左右。从中央到地方纷纷出台多项措施倒逼房企逐渐将资源向商业地产运营管理转型。

　　中国新天地的主要业务为营运管理瑞安房地产旗下的商业物业。因此，在国家政策调整的大背景下，中国新天地的未来发展具有一定的想象空间。