瑞房旧改项目出表 开发了20年的太平桥引入上海地方国资

　　6月7日，瑞安房地产有限公司发布公告称，为主要负责太平桥项目的合营公司引入上海地方国资，并将其出表。

　　据悉，瑞房间接全资附属公司乐基与合营伙伴及合营公司订立增资协议，双方已同意通过合营公司达成合营安排，于上海市黄浦区该等土地进行房地产开发项目（即太平桥项目）。

　　具体而言，乐基及合营伙伴已同意根据增资协议合营公司的注册资本将从3577.3万美元（相等约港币2.79亿元）增加至4.75亿美元（相等约港币37.05亿元）。

　　其中，乐基应全部支付并向合营公司的注册资本出资约2.02亿美元（相等约港币15.76亿元）；合营伙伴应全部支付并向合营公司的注册资本出资约2.37亿美元（相等约港币18.49亿元）。

　　完成后，合营公司将由瑞房及合营伙伴各自拥有50%，合营公司将不再为附属公司，且不再于集团账目综合入账。

　　旧改太平桥项目

　　瑞房选择的合营伙伴为上海市黄浦区国有资产监督委员会，其下属公司主要从事房地产开发及管理，负责若干旧区改造、市政建设、优秀历史建筑保留保护及开发。

　　值得注意的是，上周，上海市长龚正调研城市更新工作时指出，为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，上海城市更新基金正式成立。

　　据观点地产新媒体了解，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

　　瑞房作为上海旧改第一批老玩家，太平桥项目是其扎根上海的首个也是迄今为止称得上最重要的项目。旗舰购物中心上海新天地、豪宅项目翠湖天地均位于此，甚至可以说，太平桥是瑞房栽培了20多年的摇钱树。

　　据观点地产新媒体了解，太平桥项目位处上海黄浦区，瑞房最早在1996年获得了太平桥地区重建项目的发展权，该片区由SOM公司整体规划，规划总建筑面积约127万平方米，打造了一个集“生活、休闲、工作、娱乐”于一体的整体社区。

　　例如去年开业的上海翠湖天地五期，首次推出132套房源，认筹金600万元，经过东方公证处的公证摇号，项目首开48小时已被认购八成。项目平均起售价超14万每平方米，且绝大部分为两三百平米的大户型。

　　同时，2018年翠湖天地四期认筹摇号时，中签率约为每3个人便可中筹一套，而这是起售价两三千万的豪宅项目，其中不乏公司投资，愿意缴纳高昂税费。

　　该次合营公司主要涉及了项目内仍未开发的122-1地块、122-2地块及122-3地块，总占地面积为约24067平方米，主要用于住宅、商业及配套设施的多用途开发，总建筑面积预计为99560平方米。

　　资料显示，122-1地块及122-2地块将分别于拆迁完成及订立相关拆迁协议，以及获得相关政府批准后与122-3地块合并。

　　瑞房表示，太平桥项目乃公司过去二十年一直发展的整个太平桥总体规划的重要组成部分，它使公司能够于上海市中心区黄金地段发展及管理一个标志性项目，以实现发展项目资产价值的可持续增长。

　　考虑到该等土地的位置及相关开发计划，预期公司将在太平桥项目中获得良好回报，且交易将改善合营公司资本效益并加强其财务状况且亦符合集团轻资产策略。

　　瑞房轻资产战略

　　瑞房从政府、资本市场借力已经不是新鲜事。

　　旧改作为一个周期很长，又涉及到整体开发的项目，需要的资金体量极大。

　　过去几年，为了践行“轻资产战略”，瑞房一直通过出售物业进行资金回笼，同时降低负债，将资金更好投入接下来的项目中。

　　瑞房合作伙伴一般都是以基金为主，例如中国人寿、Brookfiled、领展、阳光人寿，其中典型例子便是与中国人寿合作的大单。

　　2018年12月29日，瑞安投资者及瑞安管理人、宏利投资者及中国人寿信托订立框架协议，三方将共同成立合营企业，各自出资2亿美元、4.5亿美元、1亿美元，以于中国从事投资物业。

　　瑞安房地产在公告中称，成立合营企业目的是投资上海及中国其他一线城市（北京、深圳及广州）的各项物业（包括该物业），以及对该等物业进行管理及行政工作。

　　该基金首个投资项目是一处位于上海黄浦湖滨路150号的甲级办公楼，该物业正是瑞房旗下企业天地5号，总建筑面积10.23万平方米，当中包括办公楼5.16万平方米，零售2.7万平方米以及地下停车场等其他建筑面积约2.37万平方米。

　　换而言之，这个基金就是由瑞房牵头成立，属于公司的钱袋子，同时给予各个投资人合理的资金回报以及优质项目，瑞安作为投资管理人还有权接纳额外投资者加入合营企业。

　　值得注意的是，2020年5月底，瑞房21亿元完成购入位于上海青浦区蟠龙镇旧改的余下四幅土地，连同于2019年下半年购入的四幅住宅用地，将发展为上海西部新综合项目——上海蟠龙天地。