雅居乐上半年加码多元化业务 “三道红线”全面达标绿档

　　又是一年一度业绩季，雅居乐集团是今年首家披露中期业绩的TOP30房地产开发商。

　　8月18日，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林、雅居乐集团副总裁潘智勇及雅居乐集团副总裁王海洋出席业绩发布会，并回答媒体提问。

　　雅居乐正从6年前的低谷中恢复且回到正轨。据了解，雅居乐自2019年起在内部管理、投资策略上都花了很大的力气去打破过往的一些方法论重新出发。经营上趋向谨慎，并寄望于“地产+多元化”双元驱动能带领公司走向远方。

　　雅居乐正因其谨慎经营得到回报。2021年上半年，该公司对风险的把控达到一个新高度，“三道红线”达到绿档，拿地、融资等方面均有所克制。

　　而唯一持续加大投入的则是多元化业务。因为按照计划，多元化是雅居乐未来业绩支柱之一，“未来50%业绩将来自多元化。”对此，潘智勇就透露：“今年来看，我们的投资在地产和非地产方面大概是八二开。”

　　营收与毛利

　　首先看盈利表现，雅居乐今年上半年营业收入385亿元，同比增长15.1%。其中，物业发展达到320亿元，同比增长9.5%。而多元化产业收入录得64.9亿元，增幅达到54%，继续保持着高速增长。

　　受到关注的利润方面，雅居乐期内实现毛利108.4亿元，毛利率为28.1%，这两项指标与去年同期相比都略有下降。其中毛利率较去年同期下降了6.3个百分点。同时，经营利润为64.7亿元，同比增加2.1%。股东应占利润52.9亿元，同比增加3.2%。

　　资料显示，雅居乐2018年的毛利率为43.9%，但这已经很难实现。

　　“在现在的环境之下，这个数字是很优秀的了，肯定优于行业平均水平。” 潘智勇强调，碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升，利润率下降是全部从业者的苦恼。雅居乐要做的，是将毛利率控制在28%-30%。

　　过去几年，雅居乐正努力摆脱对海南市场的依赖。该公司提出的“2+3+n”的拿地布局，目前已初见成效。

　　据了解，2指深耕城市群指珠三角和长三角城市群；3指标准聚焦城市群--京津冀、成渝、中西部城市群；N指大机会关注的城市群，包括海峡西岸、北部湾、晋中，辽中南、滇中、黔中城市群。

　　今年上半年，雅居乐合约销售金额753亿元中，华东地区的贡献是26.3%，华南地区的贡献是26.1%。其中，粤港澳大湾区贡献20.5%，海南、云南的业绩贡献为21.4%。

　　全年看来，雅居乐今年的销售目标为1500亿元，目前已经完成过半。管理层透露，雅居乐2021年可售面积为1580万平方米，货值约人民币2500亿元。可售货量中占大头的是华南、华东，分别为28%及24%。海南、云南的货量是17.8%。

　　多元化业务方面，主席陈卓林曾在2017年立下目标，非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半。或按照最新计划，多元化业务收入占比在2020年要达到20%。

　　而数据显示，雅居乐上半年多元化业务收入达到64.9亿，同比增加54%。毛利达到19.2亿，增长56%。多元化业务占总收入的16.8%，与同期相比增加了4.2个百分点。另悉，2020年全年多元化业务的占比为13.3%。

　　目前，雅居乐集团拥有地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团。

　　其中，雅生活是目前国内最大的上市物管企业之一，其上半年营业额达到62.4亿，在管面积达到4.2亿平方米，合约面积5.8亿平方米；雅城集团进行中的项目总面积超过6000万平方米，总项目数达到1556个。

　　环保业务方面，上半年实现了收入超过12亿元，同比增长53%。房屋代建业务现已经进驻了全国13个省32个城市，累计总建面超过1000万平方米。

　　商业是雅居乐以往最薄弱的一环，但2021年上半年也实现收入2.8亿，同比增长18%。“未来3-5年我们将在海南、江苏、四川、天津等地，实现超过57万平方米的商业综合体落成。”潘智勇表示。

　　拿地与财务

　　陈卓林过去两年强调“不拿错地”，今年面对如此行情，雅居乐的谨慎在拿地环节表现明显。

　　2021年上半年雅居乐新购土地22幅，权益地价105亿。新获取项目的总建筑面积为304万平方米，平均土地成本为7109元/平方米。与之对比的是，2020年全年平均土地成本为每平方米4270元。

　　如何获得成本更低、利润更高的土储，是房企们最现实的考题。雅居乐作出的选择是战略性放缓招拍挂。

　　王海洋介绍，雅居乐今年在投资拿地上，会坚持多方式拿地。公司会主要推广1+3的大地产协同发展模式，即“除传统的投资外，会积极推进产业小镇、城市更新、房管代建等多元业务的协同发展。”

　　因此就期内新购的土地观察，从获取的方式来看，有29.8%是通过招拍挂获取的，而44.7%是通过产城和城更获取的。

　　今年上半年，雅居乐明显对集中供地不太感冒，在第一轮供地中几乎没有斩获。“集中供地对于投资研判的能力是有挑战的。” 陈卓林目前公司的土储已经足够多，因此能抵挡住不拿高价地，“无论政策怎么变，就算现在不投，（土储）都够我们未来4-5年的业绩。”

　　资料显示，截至今年6月底，雅居乐拥有总土地储备面积为5295万平方米，综合土地成本为3700元/平方米。其中权益土储面积为4088万平方米，权益土地成本为3566元/平方米。而目前雅居乐的合约销售均价为每平方米15539元。

　　另外除这部分土储外，据透露雅居乐现通过产城融合和城市更新锁定的土地资源亦达到3787万平方米，它们更便宜能释放出更高利润。

　　城市更新是雅居乐新兴的发展重点。截至目前，雅居乐城市更新业务签订了有关项目立项177个，框架协议84个，正式合作协议22个。锁定的面积（含入储和未入储的面积）为1492万平方米，货值大约是4522亿。

　　按照计划，到2021年末预计锁定的面积会达到1600万平方米，货值达到5000亿元。到2023年，锁定的土地面积则会超过2000万平方米，货值超过6000亿元。

　　转化方面，雅居乐预计2021年累计将会转化超过150万平方米，货值约300亿元。而到2023年，就将会有230万平方米的面积和超过520亿元的货值实现转化。

　　投资有所克制，体现在财务报表上，雅居乐得到的回报就是“三道红线” 实现了全面达标。

　　资料显示，在今年上半年，雅居乐资产负债率下降了3.5个百分点录得68.4%，净负债率下降15.7个百分点达到45.3%，现金短债比增加了0.09倍为1.18倍。

　　“如果销售市场和回款更好，这个目标会更卓越一些。” 潘智勇提出，公司未来会将净负债率控制在40%-50%之间。

　　谈到公司接下来的战略，陈卓林亦透露战略上总体以稳健为主，首先保持足够现金流，其次努力偿债，最后再进行投资。

　　以下为雅居乐集团控股有限公司2021年中期业绩会问答实录：

　　现场提问：集中供地对公司的影响是不是很大？你们怎么看这个政策，怎么部署？另外，新政策限制了融资，您觉得现在的多元化是否足以去分散地产的风险？

　　陈卓林：新的政策，以主业来说，地产有6000-7000亿的货值，现在的成本是3000多元/平方米，卖到1.5万元/平方米。无论政策怎么变，就算现在不投，都够我们未来4-5年的业绩。

　　对于其他产业，新政也好，什么都好，都是我们5年前就部署了的多元化。雅城那些都做得很好，每一年贡献的业绩和利润都接近10亿。环保方面，我们也投了100多200亿，有些已经投产、已经有贡献了，去年有1亿多的利润，今年有2亿多，现在有近几十个项目开始投产，我估计未来的增幅是很大的。

　　包括我刚才所说的代建，就是拿一个牌子，放雅居乐三个字，我的团队包括我的销售、我的产品都是轻资产的，现在都是做得非常好的。在旧城改造方面，现在有智慧广州、大湾区，拿这些是最好的，成本低，你刚才说到的政策问题不大。

　　王海洋：今年3月份开始推出22个城市的集中供地，确实与之前的方式有很大的不同，但是通过几个月的调整，我认为很多公司也都适应了。集中供地本身的挑战有几个：一是对于投资研判的能力是有挑战的。二是集中供地以后会集中供货，所以对你的整个经营包括如何把产品做好、管理好，真正地把产品打造好，都是非常有挑战的。

　　但是整体上来说，我们认为本身国家的整个方向是“三稳”，现在看起来虽然第一波22个城市的集中供地可能冷热不均，但是未来的趋势肯定会是稳定的。所以整体上来说，我们认为是比较好的，尤其是对于优质的企业来说。我们的投资力、产品力、经营管理能力进一步提升，去应对集中供地，我认为是没有问题的。

　　现场提问：有没有计划要上调全年的销售目标？另外，国家对于房地产的调控政策对集团的买地、销售和融资影响有多大？

　　潘智勇：第一方面，上半年我们的销售达到753亿，应该说是过半的。首先，我们很有信心今年达到1500亿的目标是没问题的。因应现在市场和政策变化比较多，所以暂时还没有上调营销目标的计划。我们尽力做好自己，扎扎实实地去完成这个指标。

　　第二方面，在政策和市场变化之下，我们有关的投资策略和融资策略都是按照市场来走的。从今年来看，我们的投资在地产和非地产方面大概是二八开，获取土地的方式也是多样化的，包括招拍挂、产业勾地、城市更新等，我相信这种策略是足够应对未来的市场变化的。

　　在融资方面，我们还是尽可能按照三条红线和投资级的要求调整融资策略，更多地调整融资结构，比如高成本的换成低成本、短期的换成长期的，尽可能多做一些公开市场的融资，通过多样化的融资渠道使我们的融资更加合理。

　　刚才说过我们有接近1800亿的授信，有接近900亿的授信还没用，所以对雅居乐来说，起码到今年底，融资资源方面的影响是不大的。相信做好自己的调整的情况下，我们的销售、投资、融资能够适应市场的变化，同时保持合理的增长，获取合理的利润。

　　现场提问：截至6月底，集团净负债比率下调到45.3%，未来有没有一个目标要降到一个什么水平？

　　潘智勇：这个比率相对去年是有进步的，我们的管控目标是50%左右。如果销售市场和回款更好，这个目标会更卓越一些，可能是40%左右，40%-50%之间是我们的管控目标，现在是在我们的计划之内。

　　现场提问：上半年的毛利率按年有所下降，现在大概是28.1%，全年会不会有什么变化？可不可以分享一下对于全年毛利率的展望？

　　潘智勇：首先，我们本期录得的毛利率是28.1%，在现在的环境之下，这个数字是很优秀的了，肯定是优于行业平均水平的，已经是很不容易了。从全年的展望来看，我们计划在28%-30%的幅度，应该说我们在毛利率方面一向表现得不错。现在碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升，毛利率可能会往下走一些，我想这是整个行业的问题。但是做到28%已经很优秀的了，我们全年的目标大概控制在28%-30%。

　　现场提问：集团早前宣布和砂之船携手在清水湾商业项目进行合作，其中也提到了离岛免税，是不是意味着集团会进军免税业务？未来在免税商城方面会不会有发展计划可以向我们分享一下？

　　潘智勇：这是我们新的商业板块的一个行动。按照商业来看，免税、折扣店的形式应该是一个比较好的经营方向和盈利方式。一是配套我们的清水湾小区整个景区的功能，让这个小区的功能更加完善，更加能够保值，方便我们的业主。二是希望在这方面试一下水，看能不能做得更好。三是我们相信商业从长远来看还是可以思考怎么去做得更好的。所以我们进行这个尝试。

　　陈卓林：清水湾项目是一个很大的项目，现在还有过千亿的货值。全国各地尤其是从现在开始有很多人去，再加上海南岛的免税政策，而且还比香港还大10倍，香港是6000元，那边是8万。所以一是配套，二是我们有商场在那里，希望能够盘活它，在商业上达到很好的利润。

　　现场提问：主席可否说说对房地产前景的看法？

　　陈卓林：我说说市场预测。现在的政策大家都消化得差不多了，我相信现在都看到了效果。一是楼价地价能够平稳，二是消费者也比较聪明，通过过去的一两年也是平稳的。所以我觉得未来的市场需求对行业是好事，对消费者也是好事。希望能够一直平稳下去，事实上我们现在的可售货值也有近2000亿，我们现在做了700多亿，今年达到目标应该是没问题的。明年我们也是做好计划，希望明年的政策和市场更加平稳。

　　说到的政策和市场，公司有两大优势：一是土地成本是非常合理的，不到4000元/平方米，很有竞争力，进可攻退可守。事实上现在也是这样，还有接近7000亿的货值，加上其他的就有8000亿了。现在就不用急着去拿地。二是售价也是很合理的，大概1.5万多元/平方米，又有合理的利润，又有市场，加上现在分布的地方主要是珠江三角洲（大湾区）、华东和海南云南三大区域，非常有竞争力。