SOHO中国：潘石屹给黑石一张超预期的报表

　　对于SOHO中国来说，2021年发生的最重大的事情，当属黑石对公司的收购。

　　事实上，在去年年初，黑石已经有收购SOHO中国的意向。不过受市场及各种因素的影响，收购并未顺利完成，直到今年6月，SOHO中国正式官宣了向黑石集团出售公司股权的消息。

　　不过到目前为止，该笔交易还未正式落地。昨日，SOHO中国发布了2021年上半年的业绩，不出意外的话，这或是SOHO中国在潘石屹时代的最后一份财报。

　　8月19日，SOHO中国(HK:00410)发布2021年中期业绩报告。期内公司录得营业收入8.05亿元，同比下降44.59%，实现净利润4.88亿元，同比上升51.77%，归母净利润3.4亿元，同比增长67%。

　　截止2021年6月30日，SOHO中国总资产为711.09亿元，同比上升1.2%，净资产为378.64亿元，同比上升1.45%。

　　“全职”收租

　　早在2012年，潘石屹就公开表示，要告别散售，持有北京、上海有价值的物业。9年之后，其已经做到只靠租金维持营收。

　　根据半年报显示，SOHO中国在2021上半年的营收均来自于租金收入。其在半年报中表示，期内，公司决定不开展销售物业业务。

　　而在去年同期，SOHO中国物业销售贡献的营收约为6.71亿元，因为今年上半年缺失这一块业务的营收，导致公司的总营收出现下滑。

　　不过，SOHO中国营收虽较去年同期有所下滑，但净利润是上升的。原因在于，剔除了地产销售业务后，公司的营业成本大幅的减少。2021年上半年，SOHO中国的营业成本为1.46亿元，较去年同期下降了77.68%。

　　此外，得益于国内疫情的控制，租赁市场也有所复苏。2021上半年，SOHO中国的租金收入为8.05亿元，较去年同期上涨3%。

　　据了解，SOHO中国合计持有在北京及上海的9个租赁物业，合计可租面积达83万平方米。

　　由于位于城市的核心位置，该等物业的出租率较去年同期均有显著提升，截止2021年6月30日，SOHO中国投资物业的平均出租率达90%，较去年同期增长12%。

　　其中，古北SOHO、外滩SOHO等物业的出租率可达97%以上。最近竣工的丽泽SOHO出租率也达到了74%，较去年同期增长64个百分点。

　　三费齐降

　　仅依靠租赁业务营收的SOHO中国，在2021年上半年的毛利有所下降。期内录得毛利率约6.59亿元，较去年同期下降18%。

　　据了解，去年SOHO中国地产业务营收主要是来自于车位的出售，没有此业务的收入是SOHO中国毛利率下降的原因。

　　在毛利率下降的前提下，若想实现净利润上涨，考验的是公司对三项费用的控制。

　　2021年上半年，SOHO中国的销售费用、行政费用及财务费用均有所降低。其中，销售费用为2053.1万元，同比下降15.56%，行政费用为7369.7万元，同比下降20.08%，财务费用为4.49亿元，同比下降4.26%。

　　财务费用下降的原因在于SOHO中国融资成本的下降。截止2021年上半年，公司融资成本为4.7%，保持在较低水平。

　　债务方面，截止6月末，SOHO中国净资产负债率约为43%，总借款为185.23亿元。其中，一年内到期的借款为11.82亿元，五年期以上的借款为102.97亿元。期内SOHO中国手持的货币资金约为27.68亿元，足以覆盖短期的债务。

　　黑石的来临

　　比上半年业绩更引人关注的，当属黑石集团对SOHO中国的收购。

　　6月16日，SOHO中国公告称，黑石同意以 30.5 亿美元收购 SOHO 中国，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。

　　这是黑石第二次向潘石屹出价，相比于去年，“缩水”将近10亿元美元。

　　当众人都以为潘石屹将就此“抽身”之时，这笔交易又出现了“插曲”。

　　8月6日，SOHO中国公告称，要约方（黑石）收到国家市场监管总局签发的通知，对要约方根据《反垄断法》提交的申报正式立案审查。

　　消息一出，市场上立即传出了对此交易是否能顺利完成的质疑，但业内人士称，立案审查是大宗并购的正常程序。

　　而该笔交易被调查的原因，或是黑石频繁收购国内优质资产而引起监管部门关注。据了解，从2019年以来，黑石集团便频频与国内房企展开交易。其中包括收购富力集团的城市物流园区，泛海集团旗下IDG资产。

　　黑石集团董事长苏世民曾公开表示，集团拥有1500亿美元的可投资资金。这些资金可投向高质量的公司和地产项目，潜在投资目标包含亚洲资产。

　　关于此次交易被调查，市场有分析指，一方面由于相关部门对“反垄断”审核严格；另一方面，资本市场有较大波动。

　　据了解，调查的周期最短为30天，最长不会超过180天。换言之，最多在6个月之后，SOHO中国或会开启一个全新的时代。