东莞主城区，为何没有一个城市级商圈？

编者按：回顾东莞商业发展历程，可以看到，从粗放的街铺到百货，从百货到大型城市综合体，东莞商业经历多年发展，商业形态、商业经营模式发生了较大改变。近年来，城市进程加快、市级CBD建设、全国知名商企纷纷入驻，东莞商业在一步步转型升级中也将迎来新一轮的发展机遇。赢商网特别策划“东莞商业发展观察”系列报道，具体分析东莞商业发展的现状与前景。

东莞商业版图与城市结构息息相关，强镇经济促使东莞形成了4大主城区+28个镇街的格局。而这也让东莞商业沿着该格局铺开，没有诸如广州、深圳等城市较为明显的商业中心。

但近年来，随着政府对城市中心建设的推动，以及轨道交通出现，为东莞城区商业带来生机与活力，多点状式商圈模式正往城区集中方向改变。

目前，东莞城区主要有以莞城区、东城区、南城区和万江区组成的四大主力市级商圈。据赢商网统计，四大城区共聚集了27个商业项目，体量达到219.7万平方米。

莞城区

老牌商圈困境 未来依托文化产业转型

由西正路、振华路、向阳路、东正路一带构成的莞城商圈，是东莞商业的发源地，也是当时东莞的商业中心。彼时该地集中了当时东莞最大的国有百货零售企业运河商城，东莞第一高楼东信酒店以及沃尔玛、新兴商场等。

然而，城市扩张、商业格局变化以及居住人口外迁、交通瓶颈等问题，该片区商业渐渐没落，曾经人山人海，生意红火的西正路、市桥路、北正路、新风路等传统商业街如今渐显颓势，人流稀少。

曾经众多商场也面临着空置率高甚至结业的问题。如鸿福城于2014年结业、百家超市于2016年选择关店止损、新兴商场于2018年8月底不再续约、运河商场也结业多年，沃尔玛莞城风来路分店则于2019年6月18日停业。

而从下表也可明显看到，莞城区目前在营商业仍以独立百货及开业10年左右的老牌购物中心为主。

近三年唯一新开的项目为中寰卓悦时光，是卓越集团旗下首个社区商业项目，瞄准城市新兴客群，定位“东莞后生仔座谈汇”，入驻66个网红时尚品牌，给该片区补充了一定的新鲜感，但因其体量仅为2万平方米，对商圈辐射力仍有限。

亟需转型的莞城未来的出路在于文化与产业。按照东莞市政府规划，莞城将依据其厚重的历史文化，以抓产业、抓创新、抓城市更新和品质提升、抓总部经济为重点进行复兴，包括工业创新设计小镇、粤港科创孵化中心基地、科创生态智慧谷等。

东城区

城区最热门消费高地

自1997年东城东湖花园引入东莞首家沃尔玛，东城区商业发展开始崛起。以东城中路和东纵路为中心，现该片区云集了东城万达广场、民盈国贸城、星河城购物中心等众多商业项目，形成市区消费的热门“东核”。

从企业来看，东城也是标杆房企下注的热土，包括万达、万科、卓越等头部企业都在该片区布局有项目。

也正因这些头部房企带来的优势资源，东城区商业引领着东莞的商业发展，至今，该片区仍是东莞商业高地。

以2014年开业的东城万达广场为例，该项目引入了超30%的东莞首进品牌，包括UR、UNIQLO、CK Jeans、Guess、Bose、星巴克、哈根达斯等众多国际一线品牌旗舰店，这对于该区的消费具有超前的引领性，也驱动该区商业升级。

2018年，民盈集团打造的民盈国贸城开业更是推动东城商业向上进级。该项目带来的品牌及场景体验，提高了东城片区乃至整个东莞商业的品质。而其所带来的“鲶鱼效应”刺激周边商业转型升级，成为东莞商业引领者。

南城区

依托政策商业加速成型

与前两者有着不同的发展路径，南城区是在政府造城计划推动下，商业地产发展才迎来爆发式的发展。

2001年，东莞提出发展新城，将办公驻地迁到南城；2015年，东莞城市总规草案首次提出将南城建设为东莞未来的城市主中心。为此，南城的产业由传统产业格局向高新产业方向转变。相关数据显示，2017年南城第三产业占比达到89.88%，经济总量更是跨步迈上400亿元台阶。

得益于经济与产业的提升，南城的商业也跟着片区建设进度超速发展，先后经历了两次爆发期。一次是2003年，彼时莱蒙商业中心、海雅百货、凯德广场等商业体的集体亮相，南城区商业发展拉开大幕。

另一次则是2016年，东莞海德壹号广场one city、东莞G1蜂汇广场、东莞VVtown汇勝城相继开业，促使南城商业体量再度攀升。据赢商网统计，目前南城区有9个商业体，合计体量达43万平方米。

值得一提的是，南城区商业是在2003年东莞进入shopping mall时代拉开序幕，故该片区的商业以体验式购物中心为主，在商业形态与业态品牌上都更前瞻。

例如，东莞总部基地首个集休闲、娱乐、购物、办公、居住为一体的高端智能化城市综合体——东莞G1蜂汇广场，在开业时引入了70余家品牌，30%为东莞、南城首进品牌。

图片来源：蜂汇广场

上诉提到的民盈国贸城促使周边商业转型，最直接的反映在汇一城项目上。作为该片区的核心商业，汇一城焕新升级所引入的国际大牌美妆、新兴体验业态也助推该片区整体商业形象的提升，并让城市品牌吸引力得到加强。

还有一个明显特征的是，受益于东城与南城两个片区资源聚集以及轨道交通加持，由东城民盈国贸城与南城汇一城组成的南城鸿福路商圈是东莞城区商业集中度最高，商业氛围最浓厚的商圈。

万江区

特色经济寻求城区商业缺口

与南城仅有一江之隔的万江，在商业层面上，却远落后于南城。数据显示，目前万江区存量商业仅有三个，依托于大型综合体华南MALL，三个项目总体量达到65.5万平方米。

复盘万江区的商业发展发现，该片区的商业进程也与华南MALL息息相关。

华南mall于2005年首次开业，彼时号称是全国第一MALL，日均客流达到10万人次，万江商圈也因此火了起来。然由于定位及周边消费力等缘由，多个主力店相继撤走，并于2006年易主北大资源集团。2013年重装开业，但市场反应不佳。

直至2019年，迎来新一轮的改造升级。定位“华南时尚之城，年轻人的造梦中心”的华南mall，此次升级引入一众网红店与新奇店，并在场景上还改造了中心广场、重组主题街区。从目前来看，华南mall仍处于养商期，能否重振昔日辉煌还需市场检验。

多年来以华南mall撑起的万江商圈在华南mall的反复升级重开中，商业氛围正一步步建立。2019年首铸万科广场的开业，为万江商圈补充了新鲜血液。该项目为社区型生活娱乐购物中心，其打造退台式花园、下沉广场、屋面花园、美食主题街区等丰富新颖的体验场景，为该片区带来全新的体验式商业。

“东城、南城在发展高端消费方面具有优势，万江就应该与此进行错位发展，可以定位为特色消费。”东莞市政协曾表示。

因此，我们可以看到，万江商圈在特色商业上的发力，典型的如2019年开业的家汇生活广场，以“新生代家庭生活体验中心”为主题，首创东莞“家居+生活双mall”全新商业模式，打造东莞首个全业态的一站式品质家居体验中心和多元化生活空间。

从莞城到东城、南城、万江，东莞城区商业不断变迁演变，现基本形成以东城和南城为主消费阵地，莞城与万江基本根据区域特色错位发展。另一方面，体验式商业、文化场景体验等商业新概念为东莞商业地产带来全新消费体验。随着城区轨道交通及各产业要素集中，东莞城区商业或将呈现新的发展态势，我们亦将持续跟踪。