新力服务招股书失效背后：房企物业资产底色与资本冷暖

　　又一家物业管理公司港股上市申请失效了。

　　近日，新力服务（控股）有限公司在港交所递交的上市申请资料书转变成了“失效”。一般来说，在递交IPO资料超过6个月后，如果没有通过审讯或是被驳回，该资料将会显示为失效。

　　换言之，该份文件失效并不等于新力服务冲击港交所上市失败，而是其依然可以通过更新资料“激活”上市程序。

　　新力服务回应表示：“公司上市进程目前仍在按计划推进中，会根据港交所的规定和指引更新上市申请资料，申请资料更新好后会及时重新递交港交所。此次申请资料失效不会影响公司现有的资本计划，具体更新进度以港交所网站披露为准。”

　　这种情况对于房地产来说并不陌生，例如第四次递交上市申请资料书才获得港交所通过的三巽控股，还有多次递表仍未能完成上市的海伦堡、奥山控股等。

　　汇生国际融资总裁黄立冲表示，在香港上市申请资料书失效是常有的事。按照港交所的规定，如果半年内无法完成审批，就需要重新递交。面临的问题可能是财务报表的审计跟不上，或者是港交所提出的疑问没有回答完等等。

　　事实上，近期经历上市申请资料书失效的并不仅仅是新力服务。在6月份后，禹洲旗下的禹佳服务、世纪金源服务都先后面临失效，并马上提交了新的资料，继续向港交所发起冲击。

　　在去年经历了资本市场全方位的拥戴后，物业在今年不可避免地面临着一定的回调，除了新希望服务获港交所审批较快外，新的中型物业公司都面临一定的上市难题。

　　资产底色

　　在观察外部市场影响之前，一家物业公司的基本面依旧决定了这家公司绝大部分的资本表现。

　　截至2020年末，新力服务在管物业233个，在管总建筑面积约3230万平方米，2018-2020复合年增长率为130.9%；签约管理物业400个，合同总建筑面积约6760万平方米，合约在管比大概在2.1左右，处于业内不错的水平。

　　与市面上很多物业管理严重依赖母公司的项目和输血不同，新力服务早早就开始把扩展目标放在第三方物业开发商的项目中。

　　值得注意的是，于2018年、2019年及2020年，新力服务分别就独立第三方物业开发商开发的物业合共提交14份、40份及72份物业管理标书，中标率分别为71.4%、82.5%及83.3%。

　　其中，主要原因在于新力控股本身是一家成立仅仅11年的公司，而新力服务过往的历史也只有10年而已，所以母公司没有太多的物业项目作为积累，而且相对依赖合作开发，能够为新力服务提供的帮助相比其他历史悠久的房企还是有限。

　　新力服务第三方物业开发商所开发物业的在管总建筑面积，由2018年末的300万平方米增加至2019年末的790万平方米，随后进一步增长至2020年末的2340万平方米，复合增长率达179.8%。

　　正是由于对第三方在管面积的大力扩张，新力服务在2018-2020年的第三方在管面积占比持续提高，分别为49.3%、52.6%及72.4%。

　　从具体的盈利指标分析，新力服务收益由2018年的2.48亿元增长至2020年的10.06亿元，复合年增长率为101.4%；溢利净额则由2018年的1410万元增长至2020年的1.02亿元，复合年增长率为169.5%。

　　其中，随着第三方在管面积规模的增加，第三方收益贡献占比从2018年的22%升至2019年的41.3%，并进一步上升至2020年的48.7%。

　　这些数据对于一家尚未上市的物业公司来说可谓不错，但值得注意的是，在2020年，第三方在管面积占比达到72.4%，贡献了48.7%的收入，两者之间存在着较大的差距，主要原因还是在于收费水平，新力服务的收费水平在2.6元，第三方在2.1元。

　　此外，新力服务有两项数据相较于行业仍有不小的差距，首先是净利率，在2018-2020年分别为5.67%、6.56%和10.18%，即使是同比大幅增长的2020年，仍旧落后于行业平均13%左右的水平。

　　另一方面，2020年新力服务的物业费用收缴率仅有80.1%，或许有两方面原因，一是新力专注于住宅物业的收费，其次是由于第三方物业占比较大，导致整体收缴难度增加，而行业平均水平超过90%。

　　资本冷暖

　　从物业类型上看，新力服务是一家十分传统的物业公司，以住宅物业管理为主，同时加速向第三方扩张，还在城市服务中跑马圈地。

　　新力服务在资料集中写道：“新力服务采取双轮驱动发展战略，凭借服务住宅物业建立的市场声誉，将服务扩展至非住宅物业市场，并战略性地选择与本地城市平台公司合作，以扩展非住宅物业管理业务。”

　　据观点地产新媒体了解，新力服务与本地城市平台公司成立16间共同投资的公司，致力于管理非住宅物业，例如城市公园、交通枢纽、旅游景点、市政办公大楼，以及住宅物业。

　　随着国家对物业管理服务边界的放松，物业公司已经不仅仅期待于传统住宅物业之中，养老服务、二手房中介服务、写字楼服务等等，这在无形中增加了物业行业的竞争力，但也加剧了物业公司间的竞争。

　　对于新力服务来说，由于新力控股并不专注于开发和运营商业物业，仍然聚焦于快周转的住宅物业开发，所以新力服务也并没有推出近期市场比较火热的商业管理概念。

　　另一边，宝龙商管、中骏商管、华润万象等商业物业管理公司在资本市场表现越来越好，近期上市的物业公司都在其打包的物业上市公司内加上了商管的概念，例如金茂物业就打包了商业物业、禹佳服务同样如此。

　　但由于新力控股的年纪较小，新力服务便难以从公司内部获取这部分项目，这种商管概念的缺失对于如今的资本市场态度来说，会让新力服务的竞争力有所减弱。

　　同时，市场对于新力服务大力扩展第三方项目的留存率及未来可能扩张面临的竞争性存在一定的怀疑，头部物业公司都从资本市场融到了数以十亿计的钞票，这大大加剧了行业竞争，资源在向头部靠拢。

　　黄立冲认为，目前股市整体面临回调，物业管理公司在之前也处于过度高估的情况，所以处在回调的商业周期内。

　　他表示：“IPO市场很多时候是投机性的，如果好几次表现不错，后面就会投机使得估值升高；如果表现差了，那投机气氛自然就减少了，估值大幅降低，周而复始。”

　　按照新力服务去年的营收盈利水平，与其相似的建发物业目前市值约为50.83亿港元。

　　对于新力服务来说，可以选择的路并不仅仅只有一条，此前阳光城旗下物业阳光智博选择换股万物云，无疑是对这类中型物业出路的一次大胆尝试。

　　当然，新力服务将继续选择冲击港交所，新力控股在成立的第10年完成了资本龙门的跨越，新力服务也在努力达成这个任务。