新世界33.75亿元完全收购上海K11背后

　　新世界发展这个上市平台将完整购入上海香港新世界大厦股权。

　　9月8日，新世界发展有限公司发布公告称，间接全资附属公司新世代上海物业发展有限公司作为买方与卖方订立协议，卖方同意出售目标公司的50%股权，总代价为33.75亿元。

　　卖方为新世界发展大股东周大福控股的直接附属公司，所以该交易构成了关联交易。

　　值得注意的是，周大福在2009年购入了目标公司的股权，而原始收购成本为5425万美元，而该次出售价格约为5.23亿美元。在12年间，通过持有和资产运营，使周大福获得了超过10倍的升值。

　　在交易前，目标公司50%股权由新世界发展中拥有，并作为新世界发展的附属公司并入上市公司报表。随着收购完成，新世界发展将从大股东手中接过剩余50%股权，成为其全资子公司。

　　据观点地产新媒体了解，目标公司的主要业务为开发、管理及营运位于中国上海市黄浦区淮海中路300号的上海香港新世界大厦。

　　据新世界年报披露，上海香港新世界大厦项目总建筑面积11.6万平方米，内设58层写字楼及上海K11（开业时间:2013-06-28、已签约109个品牌）购物艺术中心，在撇除了停车场和其他面积后，商办楼面面积超过10万平方米。其中，较为出名的是商业部分，为新世界旗下购物中心品牌K11, 楼面面积35474平方米；剩余写字楼面积80549平方米。

　　新世界持有的这宗地块处于上海核心商业中心区域之一淮海中路商圈，其附近坐立着新天地、上海广场、香港广场等大型购物中心。

　　事实上，关于这座大厦最早的历史可以追究到2002年，自竣工后便一直持作租赁用途。不过在当时，新世界尚未有K11品牌孵化。

　　2013年，新世界斥资超过4亿元将新世界大厦部分改造成为K11艺术购物中心，这也是国内第一家K11，是郑志刚的得意之作。

　　其在公告中称“通过引进K11品牌进行重新定位，该中心汇集环球品牌、全市独一无二的商店及餐饮、加上独特的艺术空间及内部采用生态环保设计，一同创造出独特的购物及艺术体验，使其成为淮海中路乃至上海地区的商业地标及文化景点。”

　　新世界董事会表示，该物业在过去数年间录得理想的出租率及租金表现。随着2021年中国内地经济回暖，上海的稳健商业及消费复苏趋势将得以延续，且该物业的出租率将稳步增长。

　　据观点地产新媒体查阅目标公司的经审核财务报表，目标公司2020年末总资产账面值为20.05亿元。目标公司于2021年6月宣派现金股息3.6亿元，并将于完成后用相等数额支付予卖方及买方。

　　在遭遇疫情前的2019年，目标公司的除税项及非经常项目前净溢利以及除税项及非经常项目后净溢利分别达到1.53亿元和1.17亿元；即使是遭遇疫情冲击的2020年，也达到了1.48亿元和1.11亿元，显示了不错的抗风险能力。

　　然而，在新世界3月份的中期报告中并未单独披露该物业的出租率和业绩情况，仅仅披露了一定的人流市场表现。其中，上海K11的销售额较去年同期增长37%，增长趋势在年底尤其强劲，2020年12月，上海K11销售额升22%，创下开幕以来12月最高销售记录。

　　整个零售商业市场的回暖让郑志刚在年初的中期业绩报告直言“最坏的时候已经过去了。”同时，在市场低迷期新世界在不断的剥离一系列非核心资产，其目前可动用资金达到约1020亿港元，包括现金及银行结余约550亿港元及可动用的银行贷款约470亿港元。

　　大笔现金在手的新世界有了底气去做一下大项目的投资并购，此前另一笔较为重要的疫情期间投资同样是在上海。

　　2020年8月，新世界以41亿元摘得上海黄浦区淮海中路地块，占地面积约17170.8平方米，项目总建筑面积128683.2平方米，位于淮海中路商圈，与上述提到已经落成的K11相邻。

　　这个新获取的地块无论对于上海还是新世界来说都尤为重要，这是20多年来淮海路一线推出的第一块土地。该地块紧邻地铁1号线和14号线，将起到联通淮海中路商业街和新天地高端商务区的枢纽作用。

　　按照计划，该项目将会被打造成为艺术性与现代感兼具的高端商业综合体，换言之这将会是新世界在上海的第二个K11，与第一个K11十分相近，两者之间如何打造协同效应而不是相互影响，对于新世界来说是一个并不容易的课题。

　　同时，这个地块也将成为新世界在长三角规划的第四个K11项目，此前尚未营业的还有宁波K11，杭州K11，以及正在营业的上海K11。

　　去年年中，郑志刚做出了一个较为大胆的投资计划，未来5年内，新世界在香港和中国内地的核心投资物业旗舰面积将大幅增长80万平方米及146万平方米。全国K11购物中心的总数将达到36间。

　　郑志刚希望在未来5年内，香港K11租金收入的复合增长率平均每年能提升15-20%，在中国内地则每年平均升25-30%。

　　当然，那一切都是后话，仅就目前而言，这一家上海K11毫无疑问仍旧要撑起新世界在长三角的整个门面，即使算上写字楼，新世界也仅仅在南京拥有一栋南京新世界中心，合共两个项目在营。

　　那么，新世界从大股东手中收购剩余50%权益，使其完全并表便成为了一个不错的选择，比起对外收购没有新世界痕迹的第三方物业，不如选择风险更低更熟悉的物业做一笔相对稳健的投资。