亲自下场or寻找外援？融创与万达酒店“分手”之后

　　9月10日，万达酒店发展有限公司发布公告表示，公司收到来自融创中国控股有限公司的通知，将终止订立的有关由融创集团持有且由万达酒店集团管理的21家酒店的酒店管理协议。

　　据观点地产新媒体了解，该21家酒店分别位于西双版纳（文华）、南昌（文华+嘉华）、合肥（文华+嘉华）、青岛（嘉华）、广州（文华+嘉华）、无锡（文华+嘉华）、重庆（文华+嘉华+锦华）、成都（文华+嘉华）、桂林（文华+嘉华）、昆明（文华+嘉华）。

　　融创与万达酒店之间合作托管的酒店多为文华及嘉华系列，分别属于排名第二等的豪华品牌和第三等超高端品牌。

　　根据融创的通知，该次解除合作托管的主要原因，由于（其中包括）新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整。

　　关于融创与万达酒店之间的这场交易，要追述到4年前那一次震惊行业的并购案。

　　价值650亿的世纪交易往事

　　2017年7月10日，融创发布公告称，拟以632亿元接管万达旗下13个文化旅游项目和76家酒店。其中，13个文旅项目作价295.75亿元，同时由融创承担项目贷款，76个酒店项目作价335.95亿元。

　　不过，融创对于这部分酒店资产兴趣不大，一向善于并购的孙宏斌，对于这三百多亿资金沉淀有更多想法。但是对万达来说，肯定是要卖的，如果融创不肯接，那就需要一个有钱、同时有意愿发展酒店的第三方。

　　2017年7月19日，北京万达索菲亚特酒店7层，一位神秘第三方出现在了会场，即富力联席董事长李思廉。在一场紧张激烈的三方博弈后，背景板甚至经历了从“万达商业·融创中国·富力地产战略合作签约仪式”到“万达商业融创中国合作签约仪式”的改变。

　　最终，富力还是回到了谈判桌上，最终签下了三方协议。

　　市场消息称“融创让步”，按照最终协议，融创以将西双版纳、南昌等13个万达文旅项目纳入“麾下”，作价438.44亿元，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元，比之前的价格高了142.69亿元，相比首次报价溢价近50%。

　　这部分多出来的价格则被用于填补富力收购77个酒店的差价，原本报价超过335亿元的酒店资产，富力最终“仅仅”花费了199.06亿元。

　　彼时，市场公认的赢家除了成功套现数百亿、并撇清数百亿债务的万达外，就是用不到200亿“捡漏”了77家酒店的富力，成为了世界最大的酒店业主。

　　然而，如今回过头看，富力似乎成为了唯一的输家——这笔“重资产”交易拖垮了富力的财务体系，近期更是面临股债双杀，惠誉、标普等评级机构纷纷下调评级。

　　借助这笔交易，万达还实现了轻资产转型。

　　当时，孙宏斌于现场表示，万达商业与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”，即品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。持有物业继续使用万达品牌，继续由万达负责设计、建造以及建成后的运营管理，融创则负责销售物业的设计、建造、销售和交付后管理。

　　同时，酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，将由万达进行管理，直至合同期限届满。

　　换句话说，融创此次与万达酒店分手等于撕毁了此前的协议，需要对后者进行补偿。不过具体的金额双方都仍在协商，并未披露。

　　值得注意的是，2018年10月29日，融创中国以44.94亿元人民币和15亿元等值港币，分别收购万达文化管理和万达BVI文创相应股权。同时，万达商管集团同意终止原商业安排，代价约为2.87亿元。

　　此外，乐园和商业等所有持有物业区域正在使用的“万达”字样，融创中国有权根据经营安排随时更名。

　　问题在于，这部分酒店是否属于合约中的相关物业，以及双方对于违约的最终价格。

　　万达出局 融创要亲自下场？

　　更令人好奇的是，融创为什么会选择退出合作？退出之后谁来负责这部分资产的运营？

　　有业内人士指出，房企选择将酒店资产交给专业的酒店管理集团托管，每年都需要付一笔不菲的管理费用以及品牌使用费，这对如今东撙西节的房企来说是一笔可以节省的费用。

　　另一方面，房企交给专业团队进行管理，是为了获取更好的商业回报，而去年以来，受到疫情影响的酒店业不可避免遭受了重大冲击。

　　对于这些房企而言，效果不如预期，还要为此支付费用，不如尝试回收，以寻找一项更好的资产升值及回报的选择。

　　今年上半年，融创文旅收入约26.1亿元，同比大幅增加约166.3%；管理利润达约4.4亿元；客流量达约7201万人次，同比大幅增加约102.9%。

　　在融创文旅官网中写道，融创酒店在已开业或计划开业的融创文旅城及非文旅城项目拥有近150家酒店。在广州、桂林、苏州和成都等地打造多个自营酒店品牌，同时将落子于南昌、无锡、苏州、海南、武汉、邵通和威海等城市及地区。

　　同时，融创酒店定位为以泛住宿类业务为核心的全职能资产管理者和品牌运营商，打通泛住宿业务规划、筹建、运营、改建、退出的全产业链模式。

　　常规而言，房企对于酒店资产的管理一般会有三种选择。

　　首先，房企通过自行设立品牌和团队，对旗下酒店实现自营，这是最节省成本也是最有可能培育出优秀团队的选择。

　　其次，像选择万达酒店进行托管那样，选择一些例如华住、洲际、希尔顿等大型酒店集团进行管理——但这项可能性对融创来说并不大。

　　第三，房企会与酒店集团成立合资公司，并由这部分合资公司对酒店资产实行运营。

　　在今年上半年的一笔合作值得关注。

　　3月22日，华住集团与融创文旅集团战略合作发布会于长沙举行，双方宣布成立合资公司——永乐华住酒店管理有限公司。

　　在永乐华住的股权结构中，华住占股比例为50%，融创文旅与战略合作伙伴时代环球共同占股50%。华住集团将旗下施柏阁、花间堂等品牌的未来开发、运营授权至合资公司永乐华住，融创文旅则将旗下堇山等品牌授权至永乐华住，

　　未来，合资公司旗下运营的酒店品牌将主要聚焦在商旅和文旅两个领域，包含施柏阁、施柏阁大观、花间堂、永乐半山、宋品等高端及奢华品牌。合资公司将对整个行业开放合作，未来预计在5年内签约200家酒店，其中开业数量将超过100家。

　　倘若接下来这部分酒店由华住与融创合资的永乐华住进行托管，这也就意味着融创对于去年酒店发展不满意，并在年初尝试了寻找更好的解决方案。

来源：万达酒店2020年年报

　　从上述对比可以发现，万达酒店的高端酒店入住率下降了超过18%，而融创的托管酒店均属于高端以上酒店，显然是不如预期的。

　　同时，融创也希望自己从这些管理行业中分一杯羹，如果这部分品牌能够顺利通过旗下酒店的成功运营，最后实现对外输出，对融创来说是一笔十分理想的生意。